Строительный комплекс нуждается в кардинальной перестройке. Законодательство уже изменили, но это только первый шаг

Перед российским строительным комплексом стоят серьезные вызовы. Вступление в силу новых правил работы на рынке требует от него глубокой перестройки. Но главное даже не это, а то, что в первую очередь он очень мало строит. В стране острая жилищная проблема, а наши строители не только не наращивают объемы «производства» жилья, а, наоборот, они сокращаются. Все это говорит о том, что сложившая система в отрасли требует серьезного капитального ремонта.

Пока только падаем

По данным Национального объединения застройщиков, в 2017 году произошло снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом на 1,2%. А если сравнивать эту цифру с 2015 годом, то мы имеем настоящий обвал, равный 7,2%.

Но это общие цифры, гораздо хуже ситуация с вводом многоквартирных домов, тут снижение показателей 2017 года по сравнению с 2016 годом составило 21,6%. К сожалению, 2018 год тоже не может похвастаться хорошими результатами. Ввод жилья застройщиками за период с января по июль составляет порядка 42% от годовых итогов. НОЗ прогнозирует, что в целом по году будет построено 38-39,3 млн кв. м. Если прогноз оправдается, то по отношению к 2017 года мы получим меньше на 6,9-8,2 млн кв. м. Что говорить, падение впечатляющее.

В стратегию развития жилищной сферы до 2025 года заложен показатель ежегодного ввода 120 млн кв. м., из них 80-90 млн кв. м. должно приходится на индустриальное домостроение. Однако пока нет никаких оснований думать, что эти цели могут быть достигнуты.

Чтобы не уйти в бесконечность

Понятно, что нужно что-то срочно менять. Или, формулируя ситуацию иначе, ответить на традиционный русский вопрос: что делать? Как полагает заместитель министра Министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин, государству в первую очередь следует сосредоточиться на поддержке строительного бизнеса в малых и средних городах. А в крупных – постараться ему не мешать.

При этом надо четко разделять, на что Минстрой может влиять, а на что – нет. Ведомство не в состоянии влиять на ставку по ипотечным кредитам. Пока она снижается, в июле был пройден важный психологический рубеж в 10%. Она составила в среднем 9,09%. Это важное достижение, если вспомнить, что в 2016 году за ипотечный кредит брали 12,5%.

Россия имеет очень большой потенциал для наращивания ипотечного кредитования. У нас закредитованность населения ипотекой составляет всего 6% от ВВП. В Финляндии этот показатель равен 40%, в Канаде – 65-70%. Но при этом средний процент по кредитам в странах Евросоюза, Северной Америке всего 2,6%.

По мнению чиновника, стоит задача формирования кластера доступного жилья. Вопрос не только в цене на него: она снижается, в некоторых регионах почти сравнялась с себестоимостью строительства, и дальнейшего простора для падения уже нет. Эта ситуация ведет к тому, что у строительных компаний не остается денег на свою модернизацию. А без нее невозможно делать дальнейшие шаги вперед.

Тем более, мы имеем дело с принципиально иной ситуацией. У населения оформился запрос не просто на квадратные метры, а на создание комфортной среды обитания. А это требует от застройщиков дополнительных затрат, использование современных методов строительства. В этой связи, подчеркивает Никита Стасишин, государству нужно стимулировать строителей работать по новым стандартам.

Сейчас идет процесс формирования новых правил игры на рынке. И самый главный тут вопрос не подорвать его. Нужно действовать предельно аккуратно, максимально использовать возможности переходного периода.

А он уже наступил. С 1 сентября текущего года все новые проекты в сфере строительства жилья должны вестись по новой схеме. Требуется тщательная шлифовка всех процессов, с самого начала должен быть поставлен препон на использование средств нецелевым способом. Нужно ужесточить контроль в регионах над тем, как застройщики расходуют деньги на строительство. Это должно происходить до той поры, пока все участники процесса не наработают нужного уровня компетенции. По сути дела, должен появиться новый треугольник: банк-девелопер-контролирующий орган.

Стоит задача сделать трансформацию рынка максимально безболезненной. При этом замминистра не исключает, что будет проводиться дальнейшая корректировка законодательства.

Но даже если все пойдет достаточно гладко, предстоит еще длительный период, прежде чем в России существенно улучшатся жилищные условия. Даже если строить 120 млн кв. м. в год, понадобится 40 лет, чтобы вместо сегодняшних 25 кв. м. на одного жителя приходилось бы 40 кв. м. Если же темпы ввода жилья сохранятся на нынешнем уровне, то эта задача просто уйдет в бесконечность.

Время перемен

Все понимают, рынок надо менять. В сегодняшнем состоянии он не способен к развитию. Например, по словам Председателя комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константина Тимофеева, за последние 5-7 лет в столице не появилось ни одного нового крупного игрока в сфере строительства, лишь происходил процесс укрупнения уже существующих. Понятно, что подобная монополизация серьезно ослабляет возможности развития строительной индустрии.

По мнению Станислава Киселева, генерального директора ГК "КОРТРОС", сегодня развитие рынка ограничено существующими барьерами. Он достиг предела снижения цены, если она и дальше станет падать, это приведет к еще большему сокращению объемов строительства. А из-за валютных рисков есть реальная опасность того, что себестоимость строительства вырастет на 15-20%.

Государство ставит задачу выйти на уровень ввода жилья в 120 млн кв. м. Это означает примерный прирост на 50%. А думают ли у нас о том, кто реально будет строить эти дополнительные объемы? – спрашивает Станислав Киселев. Сегодня на стройке катастрофически не хватает инженеров, линейных руководителей, квалифицированных рабочих. Более или менее качественно строители могут работать в Москве и Санкт-Петербурге. Но эти два города не вытянут нужные объемы.

В мире идет 4-я технологическая революция. Но наши строительные компании мало думают об инновациях, их больше заботит вопрос выживания. Но без технического прорыва увеличить объемы строительства не получится.

Сегодня рынок испытывает оживление. Вопрос в том, чем это вызвано? Сергей Качура, Генеральный директор А101 Девелопмент полагает, что это связано с тремя основными причинами: снижением стоимости ипотеки, опасениями, которые породили новые законы, волатильностью курса рубля. Но надолго ли хватит этих факторов?

Рынок недвижимости должен расти постоянно, у нас же он только постоянно меняется: то растет, то падает. Чтобы он бы стабильно рос, нам нужно справиться с двумя вызовами. Первый – сократить сроки строительства, сейчас в среднем дом возводится 24 месяца, а нужно это делать за 14-18 месяцев. Эту задачу можно решить лишь с внедрением новых технологий. Вторая насущная проблема – обеспечить девелопмент доступным финансированием.

Начни с себя

Сегодня отечественный девелопмент неэффективен, большие строительные компании напоминают министерства со своими департаментами. А вот одним из крупнейших американских застройщиков управляет команда всего из 8 человек. Вопрос не только в том, чтобы изменить законодательство и правила игры, требуется структурная перестройка компетенций всех участников строительного процесса. Российским строителям следует начать изменяться с самих с себя.

Новое законодательство имеет свои плюсы и минусы. Задача в том, чтобы воспользоваться положительными его сторонами и нейтрализовать негативные аспекты. Дмитрий Соболев, финансовый директор компании «Сити-XXI век» полагает, что новые правила удобны для девелоперов, они снижают их зависимость от продаж. Они также стимулируют их сокращать сроки строительно-монтажных работ.

До того, как начнет действовать запрет на привлечение средств дольщиков, есть еще почти год. За это время банки и строители должны притереться друг к другу.

Впрочем, что будет через год, сказать доподлинно не может никто.

Владимир Гурвич