В последние годы сложилась устойчивая практика: сначала принимаются законы, а затем начинается изучение их последствий.

Не прекращаются бесконечные попытки по изменению законодательства, связанного с жилищным строительством. Одна модель сменяет другую, и тут же начинается ее корректировка. При этом зачастую не только широкая общественность, но и строительное сообщество не успевает отслеживать этот бесконечный парад новшеств. Недавно Государственная Дума приняла очередной пакет поправок в 214 и 218-ФЗ, которые вызвали неоднозначную реакцию у экспертов и практиков.

Новые поправки, новые тревоги

В начале декабря депутаты в первом чтении приняли поправки к закону «О долевом строительстве». Они существенно меняют некоторые правила работы на этом рынке. Так появляется возможность передачи дольщику недвижимости, которая существенно отличается от той, что зафиксирована в договоре. Компенсационный фонд наделяется правом проверки состояния дел любого застройщика. Также отменяется механизм гарантий, действующий в рамках законодательства на базе страховых компаний и банков, задним числом меняются правила урегулирования убытков для страховщиков.

Одним из самых важных нововведений может стать положение, согласно которому арбитражные управляющие, назначенные в случае банкротства застройщика, наделяются полномочиями забирать средства у страховых компаний и направлять их либо дольщикам, либо на достройку объекта.

По мнению генерального директора страховой компании «Респект» Александра Артамонова, если эти поправки будут приняты в нынешнем виде, они могут обрушить весь рынок долевого строительства. Сами же поправки принимались в спешке, с нарушением думского регламента, в частности, они не прошли обсуждения в профильном комитете.

Что беспокоит страховщиков? По прежнему законодательству действовали три вида обеспечения надежности стройки. Это банковская гарантия, но этот вариант оказался чрезмерно затратным. Второй вариант – участие в обществе взаимного страхования, но закон ограничил его возможности определенной квотой. И третий способ – страхование ДДУ в размере 1% от суммы договора.

Когда внедрялась эта схема, то регулятор допустил к работе по ней 19 страховых компаний. Сегодня по разным причинам на этом рынке осталось 12 страховщиков. Основная к ним претензия – они не хотят платить пострадавшим дольщикам.

Александр Артамонов эти обвинения отвергает, по его словам, ситуация выглядит иначе. Страховые компании готовы платить и платят страховые премии дольщикам. Но в том случае, если застройщики не могут выполнить свои обязательства в силу реальных экономических причин. Однако большая часть случаев недееспособности строителей вызваны иными обстоятельствами, а именно использованием мошеннических схем, преднамеренными банкротствами. В этом случае страховые компании выплачивать страховку не обязаны.

В принципе они могли бы делать и это, но тогда отчисления на страхование должно составлять 8% от суммы договоров. Никто с такими условиями не соглашается.

Как известно, в 2017 году были приняты поправки в законодательстве, по ним упраздняется страхование дольщиков страховыми компаниями, а эта функция переходит к Компенсационному фонду (КФ). К чему это может привести?

За годы работы на рынке долевого строительства многие страховые компании обзавелись институтами экспертизы проектов и строительства объектов. Благодаря развитому андеррайтингу удается браковать примерно 12% проектов от их общего числа. Это означает, что большое количество дольщиков не попались на обман или некомпетентность застройщиков, сохранили свои деньги целыми. КФ такой по уровню компетенции не имеет, следовательно, увеличиваются шансы на то, что возрастет количество реализуемых плохих объектов. Это повлечет за собой рост отряда обманутых дольщиков, а в 2017 году он уже увеличился.

Такая ситуация неизбежно приведет к росту выплат из КФ. Денег в нем при нынешних 1,2% отчислений в него элементарно не хватит. Единственный выход – увеличивать размер отчислений. Это поставит многих застройщиков в крайне тяжелую финансовую ситуацию, особенно в регионах. Там и так работают на минимальной марже, а увеличение страховой нагрузки для многих из них окажется непосильной ношей. Начнется новая череда банкротств, а с ним и появление новых обманутых дольщиков.

После принятия новых поправок дольщикам стала грозить опасность и со стороны арбитражных управляющих. Если они получат в своем распоряжении все средства страховых компаний, предназначенных для покрытия строительных убытков, то могут быстро исчерпать эти страховые резервы всего за два-три страховых случая, а активы застройщиков передать другим лицам по своему усмотрению. Следствием станет взрывной рост числа объектов, на достройку которых неоткуда будет взять средства. Это либо приведет к новому большому росту обманутых дольщиков, либо огромной дополнительной нагрузки на бюджет для достройки домов.

Обманутых дольщиков может стать больше

Чтобы лучше понять, что нас может ожидать, целесообразно ознакомиться со складывающейся в секторе долевого строительства ситуацией. Начиная с 2014 до октября 2017 года было получено разрешение на строительство 172 млн кв. м жилой площади. 79 млн кв. м введено, строится 81 млн кв. м, остановлено строительство 11 млн кв. м. По разным данным количество проблемных объектов колеблется от 880 до 1872. Не все из них банкроты, на многих пока речь идет о задержке сроков возведения домов. Но в любом случае количество обманутых дольщиков вырастет.

Анализ показывает, что объемы строительства под гарантии страховых компаний будут неуклонно снижаться с 76 млн кв. м в 2018 году до 11 млн кв. м в 2021 году. Если не будет проводиться экспертиза строящихся объектов со стороны страховщиков, то по прогнозу к 2021 году образуется дополнительно свыше 9 млн проблемных кв. м или 183 тысячи квартир. На достройку этого огромного недостроя понадобится 550 млрд рублей.

По оценке первого вице-президента страховой компании «Респект» Леонида Резника, количество проблемных объектов может вырасти в два раза.

В поисках компромисса

Координатор Группы инициативных дольщиков России Лора Митт указывает на то, что сегодня складывается парадоксальная ситуация. Так как часть страховых компаний по разным причинам ушла с рынка ДДУ, то в одном доме часть дольщиков имеют право на получение страховки, а часть – нет. Но дело даже не в этом, обманутым дольщикам не нужны выплаты от страховщиков по двум причинам. Во-первых, деньги обесцениваются, на эту сумму уже не купить недвижимость, во-вторых, они хотят, чтобы достроили их дома. С этой целью можно было бы использовать страховые резервы, но сегодня закон запрещает их инвестировать в строительство, это можно делать в ценные бумаги, золото, в другие подобные активы, но не в достройку объектов.

То, что эти правила нужно изменить, считает и председатель Комиссии по страхованию Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Александр Кондратенков. Это тем более следует делать в силу того, что страховщики накопили опыт проведения экспертизы домов, многое знают о том, в каком они находятся состоянии и было бы большой ошибкой не воспользоваться этим багажом. Тем более ни у кого подобной информационной базы больше нет.

В этой ситуации нужно искать компромиссный вариант (по мнению страховщиков, он может быть таким), законодательно определить переходный период от старых форм гарантирования долевого строительства к новым. Это время потребуется на разработку механизмов передачи КФ обязательств и резервов страховых компаний, а так же накопленный потенциал экспертизы проектов. Он может включать базы данных, технологии и даже самих экспертов. А для недобросовестных застройщиков, над которыми нецелесообразно поднимать зонтик гарантий Фонда, можно будет составить дорожную карту с целью решения существующих проблем.

Разумеется, изложенные предложения требуют обсуждения, но и отмахиваться от них нам представляется нецелесообразным. Слишком много за последние годы было принято поспешных, необдуманных решений, которые привели к тому, что пострадали десятки тысяч, если не больше дольщиков. Жизнь показывает, что идеи, которые рождаются в стенах кабинетов чиновников, выходя на огромные просторы страны зачастую приводят совсем не к тем результатам, ради которых они разрабатывались.

Марк Горский