Красиво жить не запретишь, даже если времена не очень этому благоприятствуют.

Рынок загородной недвижимости сформировался в России за последние двадцать с небольшим лет. И хотя он не является основным, имеет свои ярко выраженные специфические черты, но при этом происходящие на нем процессы весьма показательны для того, чтобы понять, что происходит в этой сфере в целом. А потому его анализ позволяет сделать весьма важные выводы.

Престижный пояс столицы

Сегодня столицу окружает целый пояс поселков из загородной недвижимости. Всего их более 700. Они в совокупности насчитывают свыше 50 тысяч объектов. С лета 2017 года появилось 76 новых поселений, это больше, чем за 2016 год.

Все поселки очень разные, отличаются по классу домов, по ценовым параметрам, другим факторам. Объединяет их то, что это уже поселения, которые находятся за чертой города, а потому они живут по несколько иным правилам.

В течение последних лет этот сегмент показывал постоянное снижение, в 2018 году налицо признаки того, что этот рынок постепенно оживляется. По оценке руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова, этому в первую очередь способствовали участки без подряда.

Однако говорить о том, что идет процесс возрождения рынка, преждевременно. Тем более, он сам делится на несколько сегментов, и каждый отчасти живет своей жизнью. Большинство проектов (до 70%) остаются неликвидными, есть коттеджи, которые не удается реализовать аж с 2007 года.

За городом уже не так просторно

Наибольшим спросом пользуются поселки, застроенные таунхаусами. В этом плане самый активный рынок в Новой Москве. Связано это во многом с тем, что там быстро формируется необходимая инфраструктура как инженерная, так и транспортная. А проезд от места жительства до работы является важнейшим элементом при выборе недвижимости. Это сильный драйвер развития этого сегмента.

К тому же Новая Москва дает уникальную возможность жить в своем загородном доме и при этом быть москвичом. По сути дела, это реализации мечты многих людей, прежде всего обеспеченных и богатых – иметь в столице свой личный особняк. Еще недавно это желание представлялось недостижимым, по крайней мере, его реализовать могли позволить себе считанные единицы. Теперь же оно стало гораздо более реальным.

Однако перспективы развития рынка загородной недвижимости на присоединенных территориях не выглядят чересчур уж радужными. Дело в том, что Новая Москва быстро урбанизируется, многоэтажные жилые комплексы отбирают земли, где можно было бы возводить небольшие поселки. В итоге красивые ландшафты становятся все более редкими, на них наступают безликие многоэтажки. Как показывает практика, люди в массе своей не готовы переплачивать за то, чтобы жить в своем доме, но с таким соседством. Поэтому загородная недвижимость, скорей всего, будет вытесняться с этой территории и перемещаться на большее расстояние от столицы.

Уже сейчас участки без подряда продаются на границе с Калужской областью, а то и в соседнем регионе. Эта тенденция на удаление загородной недвижимости от Москвы продолжится.

Если говорить о разных классах загородной недвижимости, то сегодня более всего попадают в тренд таунхаусы, констатирует Дмитрий Таганов. Они лучше других отвечают массовому спросу в этом сегменте. Однако их не так много на рынке. При этом целевой покупатель обращает внимание в первую очередь на них. Как ни странно, его привлекает то, что таунхаусы максимально близко по своему формату подходят к классической городской квартире. А потому и по цене они самые доступные.

Начаты и элитные проекты. С 2015 года таких не было несмотря на то, что у банков и девелоперов скопилось много неиспользуемых участков.

В одни дома въезжать можно сразу, в другие – после перестройки

Важно то, что несмотря на сложные времена, в целом аудитория покупателей загородной недвижимости практически не сокращается. Застройщики стараются сделать по возможности все, чтобы угодить им. Сегодня есть коттеджи не только с полной отделкой, но и обставленные мебелью. То есть заплатил деньги и въезжай хоть на следующий день.

Есть и другая крайность, многие дома не очень дороги по цене, но качество строительства низкое. Многие уже построенные объекты не продаются по этой причине, чтобы они нашли бы своего покупателя, их нужно перестраивать. Это требует серьезных затрат, а девелоперы расходовать на эти цели свои средства желания не имеют.

В целом, как мы уже сказали, рынок оживает. С лета 2017 года по лето 2018 года заключено в этом сегменте 10,5 тысяч сделок. Это на 13% больше предыдущего аналогичного периода. Возросло не только количество поселков, но и темпы продаж в одном поселке в среднем в 1,5 раза. При этом таунхаусы продаются в два раза активней коттеджей.

Это становится понятным, если сравнить цены. Средний чек за один коттедж 34 млн рублей, а у таунхаусов – 13 млн рублей за жилье площадью примерно 200 кв. м. То есть цена сопоставима с 4-комнатной московской квартирой.

Дмитрий Таганов прогнозирует, что цены на таунхаусы сильно снижаться не будут, хотя реальные продажные цены на четверть меньше заявленных. К тому же случаются еще и скидки.

Не обманешь, не продашь?

Сегодня одна из проблем загородной недвижимости – недостаточное развитие инфраструктуры. Девелоперы неохотно вкладывают в нее средства. Так, две трети проектов декларируют, что в возводимых домах будет газ. Но это далеко не всегда правда, реально он подводится лишь к половине таких объектов.

Не всегда удовлетворяет покупателей и материал, из которого возводятся объекты. Только 20% из них строятся из дерева, остальные – из твердых материалов – бетона, керамических блоков.

Смущают потенциальных приобретателей загородной недвижимости и высокие коммунальные платежи. Даже обитателей элитных поселков эти расходы напрягают. Эта затраты могут достигать 50-100 рублей на 1 кв. м. Понимая это, некоторые девелоперы какое-то время не берут с жителей эти средства.

Скорей всего, в обозримом будущем расценки на загородную недвижимость не будут снижаться. Застройщики не могут их уменьшать и предлагать серьезные скидки, так как и без того продают объекты по ценам близким к себестоимости. К тому же приходится строить на дорогой земле, так как основной спрос в этом сегменте сосредоточен в радиусе 20 км. от МКАДа. А на расстоянии свыше 40 км. он резко падает. Но, судя по всему, таких удаленных проектов будет становиться все больше.

Марк Горский