Инвестиционная привлекательность любой страны в первую очередь определяется по сектору коммерческой недвижимости

Сильный и большой  рынок коммерческой недвижимости является одним из верных признаков экономического процветания страны. А потому так важно развивать этот сегмент, в том числе как один из механизмов стимулирования выхода экономики из долгой стагнации.

Шаги вперед и назад

За послесоветскую эпоху рынок коммерческой недвижимости сделал большой шаг вперед. Но развивался он весьма неравномерно. Согласно оценке начальника отдела привлечения инвестиций Департамента конкурентной политики г. Москвы Василия Калинкина, в период с 1990-х по 2010 года город в определенной степени потерял доверие к себе со стороны инвесторов. Многие соглашения носили сомнительный характер.

Сейчас с этой проблемой удалось в целом разобраться:  проанализировано  1140 договоров, свыше 900  расторгнуто. В итоге город не получил огромное количество площадей, которые должны были быть построены.

Сегодня, по словам Василия Калинкина, политика Москвы в этом вопросе кардинально изменилась. Она стоит на трех базовых принципах: доступность информации;  многообразие предложений; простота участия в конкурсных процедурах — это можно делать в любое время и из любого места земного шара в режиме  on-line.

Город предоставляет готовые продукты, постоянно предлагается свыше 3 тыс. объектов. И на каждый есть карточка с полной о нем информацией. А электронные торги позволяют приобрести недвижимость, не вставая с домашнего дивана.

Основные  предложения — это аренда помещения сроком до 10 лет с возможностью его выкупа при средней цене в 9 тыс. руб. за кв. м в случае аренды и 90 тыс. за кв.м при покупке.

Еще один вид продаж связан с объектами культурного наследия. Они сдаются в аренду по ставке 1 руб. за кв. м на 49 лет. Арендатор берет на себя обязательство восстановить это здание. 

Как признает Василий Калинкин, не все выставляемые на торги объекты находят своих покупателей. При этом, настаивает чиновник, город надежный партнер, выполняет все взятые на себя обязательства. И инвесторы признают это рублем: в 2015 году было продано объектов на 7 млрд руб., в 2017 – уже на 25 млрд руб.

Сегодня среди арендаторов и покупателей московской недвижимости есть представители практически из всех регионов. И уже есть летопись  историй успехов, когда люди приобретали сначала небольшие объекты, добивались хороших результатов и затем покупали еще недвижимость, расширяя свой бизнес.

В Новой Москве не только жить, но и работать  

Одна из самых насущных задач освоения территории Новой Москвы – это создание сектора коммерческой, в том числе производственной недвижимости. Когда эти земли отошли к столице, там проживало 234 тыс. жителей, сейчас население достигло полумиллионной отметки. И, как отмечает заместитель руководителя Департамента новых территорий города Москвы Павел Перепелица, стоит задача возведения не только жилья, но и создания новых рабочих мест.

А  создавать их есть где, сегодня в Новой Москве свободно 40 тыс. гектаров. Согласно генплану, до 2035 года в  присоединенные территории планируется инвестировать свыше 7 трлн руб. в дополнении к тем 800 млрд руб., что уже вложены.

По словам чиновника, созданы условия для создания 100 тыс. рабочих мест, но этого пока недостаточно. Нужно еще больше вкладывать средств в инфраструктуру, иначе никто не станет строить коммерческую недвижимость. Пока же она застроена на 5%. Поэтому в ближайшие три года будет проложено на этих землях 250 км автодорог. Это увеличит привлекательность Новой Москвы, снизит миграцию населения в старый город, более того, из него люди станут ездить на работу туда.

Стоит задача комплексного развития   Новой Москвы, на одну единицы жилья создавать 0,6-0,7 рабочих мест. Всего же до 2035 года планируется построить 100 млн кв. м, из них 60% жилье, остальное — различные виды коммерческой недвижимости.

Где люди, там и недвижимость 

Сегодня инвесторы стараются возводить коммерческую недвижимость в первую очередь в тех местах, где самая высокая плотность людского потока, отмечает Михаил Шапошников, директор Департамента стратегического консалтинга компании RealJet. Это пересадочные узлы, железнодорожные станции. Большой интерес к реновации промзон, но многих останавливает наличие там большого числа разных собственников, с которыми трудно договориться.

По всей России в 2017 году возведено 990 тыс. кв. м складской площади, 1,495 млн кв. м офисов, 1,286  млн кв. м торговых заведений.  Кризис меняет формат строительства; если раньше девелоперы просто возводили коммерческую недвижимость и затем искали ее арендаторов, то теперь иначе – арендаторы обращаются к застройщику с просьбой построить конкретно площади под себя.  Однако не все такие проекты реализуются в первую очередь по причине нехватки средств; банки обычно соглашаются кредитовать возведение коммерческой недвижимости, когда объект уже имеет соглашения с 40% будущих арендаторов.

 В Москве 70 промзон, они раскинулись на почти на 500 га. Половина этой территории занимают промышленные объекты, 185 га отдано под общую застройку и 65 га – жилье. По словам Дмитрия Кузнецова, и.о. заместителя директора ГБУ «Агентство промышленного развития города», стоит цель эффективного использования этой большой территории.

Золотые гектары недвижимости

Мир быстро меняется, и мы не всегда вовремя осознаем, где оказываемся, как изменяются наши потребности. В Москве много офисных и торговых центров, складских помещений, технопарков, но не всегда эти форматы в новых условиях устраивают арендаторов или покупателей. Не хватает дискуссий о том,  что им сегодня необходимо, нет полноценного диалога между властью и бизнесом в этом вопросе.

Опыт Запада говорит о том, что для разных нужд нужны разные технопарки. Для развития сектора  IT одни, для фарминдустрии – другие. Можно много строить, но если не использовать эту недвижимость с умом, отдача будут недостаточной. Например, Илья Сухарников, директор отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young полагает, что для пользы дела производственную недвижимость целесообразно выделить в отдельную категорию. Для девелоперов — это самый сложный вид недвижимости, трудно угадать, как эффективно ее использовать.

Нужно всегда анализировать все компоненты функционирования производственной  недвижимости. Так, вопреки привычным представлениям, не всегда хорошая транспортная инфраструктура – благо для развития производства. В этом случае сотрудникам приходится платить высокую заработную плату, что на начальном этапе проекта нередко нецелесообразно.

Сегодня Москва формируется, как постиндустриальный город, но при этом остается крупным промышленным центром, говорит Леонид Кострома, директор «Городское агентство управления инвестициями». Два года назад была запущена система поддержки промышленности. Речь идет только об эффективных производствах. Разработана система показателей, по которой ежегодно проверяют предприятия.

Любопытно, что одним из основных  показателей является фонд оплаты труда на один гектар. В Москве мало земли, и ее надо использовать эффективно. Отсюда вытекает то значение, которое имеет коммерческая и в частности производственная недвижимость для города.

Владимир Гурвич