Можно по-разному относиться к сегодняшней московской власти, но в одном ей не откажешь – она умеет добиваться поставленных перед собой целей.

Московская реновация – один из самых значимых проектов в России в сфере недвижимости. У него были и есть как горячие сторонники, так и непримиримые противники. Но сегодня эта программа осуществляется, более того, набирает ход. Речь идет о создании серьезного задела на будущее, от которого в немалой степени зависит весь успех начинания. А потому, подводя итоги развития строительного рынка за 2019 год, невозможно пройти мимо того, чтобы не подвести итоги и того, что сделано за этот период в этой его части.

Ключевые параметры

Напомним основные параметры программы реновации. Она была принята в середине 2017 года после долгих и бурных обсуждений. По словам Андрея Валуя, заместителя руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы, хотя реновация была инициирована московскими властями, но сами жители определяли, какие дома будут в нее включены. И уже в 2018 году благодаря использованию домов с высокой степенью готовности начались первые переселения. Если такая мера не была бы принята, то переселять жителей стали бы не раньше 2020 года. К концу 2019 года определены площадки под строительство стартовых домов общей площадью в 3,8 млн кв. м.

Сама же программа рассчитана на 15 лет, в нее включено 5173 дома общей площадью в 16,4 млн кв. м. За этот период предстоит переселить около 1 млн человек.

Почему столице нужна реновация?

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов полагает, что она поможет серьезно улучшить показатель по обеспеченности жителей жильем. Сегодня в городе он очень низкий даже сравнивая с остальной страной, не говоря уже о мировых мегаполисах – всего 20 кв. м. на одного москвича. При этом в районах застройки пятиэтажек обеспеченность еще ниже – 15 кв. м. на человека. Есть места, где еще меньше, а нужно хотя бы 30 кв. м.

Задача осложняется тем, что ежегодно численность населения возрастает приблизительно на 1%, а это свыше 100 тысяч человек. На практике это означает, что потребность в жилье постоянно растет.

Реновация – одна из возможностей решить эту проблему. Она охватывает 83% территории города. Причем, это площадки с самой низкой плотностью населения; когда здесь возводились пятиэтажки, об этом думали в последнюю очередь. В целом по Москве плотность населения составляет 10 тысяч человек на гектар, это существенно ниже, чем в крупных европейских и азиатских городах. В кварталах, которые подвергаются реновации, она еще ниже. Здесь также мало мест общего пользования. По словам главного архитектора, эта застройка чем-то напоминает кварталы Древнего Рима с его знаменитыми инсулами. Если отжившие свой срок пятиэтажные дома снести и на их месте возвести новые, современные, то можно увеличить общую площадь этих строений на 36%.

Если с тем, сколько квадратных метров предстоит снести, ясно, то сколько нужно будет затем построить? Сергей Кузнецов приводит такие цифры: для переселения примерно 1 млн жителей потребуется возвести 24 млн кв. м., плюс еще 20 млн кв. м. коммерческого жилья, чтобы застройщики могли бы окупить свои затраты на реновацию. Таким образом, всего за 15 лет по этой программе построят 44 млн кв. м. А плотность населения возрастет до 14 тыс. на гектар.

В тоже время главный архитектор Москвы опровергает утверждения, называя их спекуляциями, о том, что после реновации плотность населения в некоторых районах возрастет в несколько раз. Она действительно увеличится, но максимально на 30%.

Парковочная лотерея

Один из вопросов, который в связи с реновацией волнует москвичей: архитектурный облик и этажность вновь возводимых домов. Сергей Кузнецов поясняет: для того, чтобы организовать первую волну переселения, будут строиться высокие МКД до 24 этажей. Иначе этот процесс может затянуться на долгое время. Затем, когда первоочередников переселят, этажность новых домов станет меньше.

Но на самом деле, не все так однозначно, уверяет Сергей Кузнецов. Хотя бытует устойчивое убеждение, что умеренная по этажности застройка более привлекательна, данные риэлтерских агентств, которые изучали власти, свидетельствуют о том, что недвижимость на «высоте» пользуется у покупателей повышенным спросом.

Другая, не менее важная тема – количество парковочных мест. Когда застраивались районы пятиэтажками, этот вопрос вообще не стоял на повестке дня; автомобилей в индивидуальном пользовании было ничтожное количество и найти для них место не составляло труда. Теперь же пространство около любого дома заставлено машинами. Когда пройдет реновации этих территорий, численность населениях на них возрастет, следовательно, увеличится и число паркуемого тут личного транспорта.

И снова главный архитектор города обещает, что после реновации территории количество парковок не только не снизится, а наоборот, возрастет примерно на 15%. Это произойдет за счет нескольких мероприятий. Во-первых, появятся подземные паркинги. Да, это удовольствие дорогое и по карману далеко не всем. Поэтому для большинства будут созданы наземные парковки за счет более рационального планирования участков. В любом случае, вместимость местного паркинга будет не меньше, чем до реновации, уверяет Сергей Кузнецов. В тоже время правительство города не гарантирует, что все автовладельцы получат по парковочной стоянке. Таких обязательств власть на себя не берет. Парковка (как это есть сейчас, так и будет в дальнейшем) является большой городской лотереей – кому повезет, тому и достанется выигрыш.

Сначала все сами решим, потом спросим у народа

Власть, задумав программу реновации в интересах строительного комплекса, постаралась всяческими путями придать ей народный характер. За 2019 год было проведено 59 публичных слушаний, на которых прозвучало 450 тысяч откликов и различных предложений. Это дало основание для корректировки отдельных планов застройки участков, уверяет Сергей Кузнецов.

Многих интересовал вопрос: как будут выглядеть новые дома? По словам главного архитектора города, в отличие от прежних пятиэтажек все они будут иметь индивидуальный архитектурный облик. На первых этажах зданий в обязательном порядке разместятся объекты коммерческого, социального и культурного назначения. К этому можно добавить, что будет проводиться качественное благоустройство территорий.

Как было и как будет

Что же в результате реализации программы реновации получит город и его жители? С точки зрения внешнего вида, изменится плотность застройки, как говорит Сергей Кузнецов, Москва по своей градостроительной концепции приблизится к европейским образцам. Традиционно русские города строились с большим количеством свободного пространства, чем в Европе. Европейская модель доказала свою большую прогрессивность, она более экономична, более удобна для жизни, так как хотя плотность населения возрастает, но сокращаются расстояния между разными объектами. Жизнь становится более компактной. Да и с экономической точки зрения такая застройка более эффективна.

Как информирует Андрей Валуй, сегодня программа реновации переживает этап становления и развития. В проекте строительство домов общей площадью в 7 млн кв. м.

Так что в 2020 году реновация сделает очередные шаги вперед.

Марк Горский