Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Стройкомплекс России на перекрестке двух дорог » Информационное агентство "Строительство"

Партнер Союза архитекторов России

Представительство
ТАТАРСТАН
  Москва +2 °C, дождь.

Архив публикаций
«    Ноябрь 2020    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30 
22 апр 03:00Бизнес

Стройкомплекс России на перекрестке двух дорог

Автор: Марк Горский

Если строительный комплекс начнет быстрое падение в бездну, это погрузит всю экономику в глубокий кризис.

 


 

Под влиянием короновируса, надвигающегося экономического кризиса, падения цен на нефть строительная отрасль оказалась на перекрестке двух дорог. Одна из них ведет к глубокому и долгому спаду и затем медленному росту, другая – к сохранению своего потенциала и быстрому восстановлению. По какому именно маршруту направится стройкомплекс страны, будет во многом зависеть от принимаемых сегодня решений.

Остановка в пути

К сегодняшнему кризису строительная отрасль подошла если не в состоянии подъема, то уж по крайней мере в ситуации улучшения основных хозяйственных показателей. Ввод жилья в 2019 году начал расти впервые с 2015 года и превысил показатели 2018 года. Было сдано 82 млн кв. м. жилой площади, при этом количество введенных метров в секторе МКД возросло на 0,7%, 35 млн кв. м. жилья приходится на ИЖС, где рост составил 18%.

В России мало регионов, где строится много жилья. В лидерах 4 субъекта Федерации: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край.

Многие боялись того, что переход на принципы проектного финансирования обрушит стройку. Но этого не случилось, наоборот, по оценке руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, он прошел вполне гладко. Четверть всех проектов перешли на новую систему. В целом же в прошлом году финансовая структура строительства выглядит следующим образом: 3,6 трлн рублей было привлечено по договорам долевого участия и 700 млрд рублей за счет проектного финансирования. Согласно плану реформы отрасли, к 2024 года доля проектного финансирования должна возрасти примерно в 10 раз – до 6 трлн рублей.

Но при этом существуют опасение, что использование проектного финансирования, а следовательно, удорожание денег для строителей, приведет к росту себестоимости их продукции и увеличению цен на недвижимость. Расчеты показывают, что при средней ставке за кредит застройщику в 5-7% себестоимость вырастет на 3-4%. Пока же стоимость жилья выросла на 8%, при этом она все еще не достигла уровня 2013 года.

Ипотека набрала ход

2019 год был достаточно благоприятным с точки зрения развития ипотечного рынка, хотя шло оно достаточно неровно. В начале года из-за высоких процентных ставок выдача кредитов немного просела. Затем плата по ним снизилась до 9% и даже ниже. Это привело к тому, что в целом за весь период в суммарном исчислении ипотека сравнялась с 2018 годом, а ипотечный портфель банков вырос на 20%. Правда, получить такой результат существенно помогли государственные программы поддержки, в первую очередь программа «Семейная ипотека». В отдельные месяцы по своим размерам они доходили до 30% от общей суммы выданных средств.

Как отмечает заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Юрий Ачкасов, пострадал сегмент рефинансирования ипотечных кредитов, так как не было больших стимулов заниматься такими операциями. Он ожил только к концу года.

Общий ипотечный портфель банков в 2019 году достиг 8,3 трлн рублей или 7% от ВВП, а всего за год было выдано кредитов на сумму 2,65 трлн рублей или 1,2 млн единиц. Для сравнения за 2018 год предоставлено 1,3 млн ссуд.

Любопытен портрет ипотечного заемщика. Его средний возраст 33 года, количество членов семьи – 3-4 человека, он с высшим образованием, зарплата 30-40 тысяч рублей, а совокупный семейный доход 70-80 тысяч рублей. Эти данные позволяют сделать вывод, что ипотека в России – это семейный продукт.

Это весьма важно на фоне общей доступности жилья. В России только 47% семей могут улучшить жилищные условия путем выхода на рынок недвижимости, а 18% не могут взять кредит ни при каких обстоятельствах, так как финансовое положение не позволяет им это сделать. Еще 8% жителей в принципе способны обслуживать свои ипотечные обязательства, но эти расходы целиком съедят их доходы. В случае, если плата за ипотеку опустится ниже 8%, то уже для 60% россиян она будет доступна.

В I квартале 2020 года выдано 300 тысяч кредитов на сумму 700 млрд рублей.

Ситуация ухудшается

После некоторого улучшения ситуации на строительных площадках страны в 2019 году с началом нынешнего года для нее характерен откат назад. В I квартале 2020 года объем жилищного строительства упал на 7 млн кв. м. до 100 млн кв. м. При этом 15 млн кв. м. находятся в зоне повышенного риска, то есть существуют опасения, что эти стройки не будут завершены в обозначенные сроки. Из 20 регионов, где возводят свыше 1 млн кв. м., в 20 зафиксировано падение объемов.

Проведенное анкетирование застройщиков показало, что 20% строительных компаний приостановили свою работу. В основном это мелкие и средние организации, крупных этот процесс пока практически не коснулся.

25 застройщиков строят 31 млн кв. м. с помощью проектного финансирования. Это в целом способствует снижению рисков в отрасли. Всего же на эскроу-счетах в I квартале размещено 5 млрд рублей.

Идет падение ипотеки. Количество заявок на выдачу кредитов сократилось в разных банках от 25 до 50%. Начался рост процентных ставок, правда, пока умеренный. Крупные банки стараются их держать на прежнем уровне.

Пока еще продается

Пока положение с продажей жилой площади можно считать вполне удовлетворительным. Из строящихся в настоящее время 100 млн кв. м. 25 млн кв. м. нашли своих покупателей. Из предполагаемого ввода жилья в 2020 году 65% уже реализовано.

А что происходит с квартирографией? 86% построенных квартир – одно- и двухкомнатные, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области свыше 70% квартир имеют одну комнату. По-видимому, в этих двух соседних регионах большинство людей предполагают жить поодиночке.

Средняя площадь однокомнатной квартиры 36 квадратов, двухкомнатной – 58 квадратов, трехкомнатной – свыше 70 кв. м. Более половины нового жилья принадлежат к комфорт-классу. При этом Никита Белоусов, заместитель руководителя аналитического центра, опровергает устойчивое мнение, что растет доля жилища менее 20 кв. м.

Надо помочь

По мнению Президента России Владимира Путина, разрабатывая меры поддержки, необходимо учитывать специфику строительной отрасли, ее непрерывный цикл работы на жизненно важных объектах. Нужно применять гибкие решения, находить баланс между соблюдением безопасности труда, защитой здоровья работников и при этом не замораживать стройку, продолжать работу. Тем более, что стройкомплекс столкнулся с объективными трудностями, со сжатием спроса. Так, рост ипотечного кредитования в I квартале сменился спадом, затруднен доступ застройщиков к кредитным ресурсам. Поэтому государство обязательно поддержит строительный комплекс. На этапе восстановления именно он должен стать локомотивом роста, который потянет за собой и другие сектора.

В этой связи что намерено сделать государство? Запустить льготную ипотечную программу для поддержки, как граждан, так и отрасли. В ее рамках можно будет взять кредит по ставке 6,5% на покупку жилья комфорт-класса по цене квартиры в регионах до 3 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – до 8 млн рублей. Жилье, приобретенное по более высоким ставкам, будет субсидироваться государством в размере этой разницы. Эта мера будет распространена на весь срок кредита. За такой ипотекой можно будет обратиться до 1 ноября текущего года. По предварительным оценкам программа обойдется бюджету в сумму около 6 млрд рублей.

Правительству поручается разработать меры по повышению доступности банковских кредитов застройщикам. Предлагается субсидирование процентной ставки. Но такая помощь станет оказываться только тем компаниям, которые сохранят занятость. Другим их обязательством является завершение строительства домов в запланированные сроки в 2020 и 2021 году. Цель – избежать появления долгостроев. На эти цели предполагается направить 12 млрд рублей.

Во многих регионах не решена проблема обманутых дольщиков. С этой целью предполагается докапитализировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства – на 30 млрд рублей и достроить незавершенные дома.

Еще одна мера поддержки – предоставление Минфином госгарантии в размере 50 млрд рублей корпорации ДОМ РФ. За счет нее она сможет привлекать кредиты банков и выкупать новые квартиры комфорт-класса у застройщиков. Это жилье затем смогут приобретать граждане, в том числе в рамках льготных ипотечных программ.

Продолжится реализация инфраструктурных проектов. В том числе предполагается увеличить авансовые платежи по ним с 30% до 50%. Будет пересмотрено распределение расходов в программе переселения людей из аварийного жилья и в программе безопасные и качественные дороги с целью большей загрузки строительной отрасли.

Насколько окажутся действенными эти меры, мы узнаем уже относительно скоро.

Марк Горский

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Во что нам обойдется нежданный гость - коронавирус

Банк – застройщик – дольщик: где займет свое место Минстрой в этом конфликте интересов

Экономика не знакома с тем, что Правительство готовит ей инвестиционный бум. Может их нужно познакомить.

Турбулентность в мировом бизнес-настроении или как настроение бизнесменов влияет на инвестиции в экономику России

Государство и бизнес вроде бы уже не враги, но пока и не партнеры

Новая модель в СРО: разрушительное созидание малого бизнеса в строительстве.

Одна из бед нашего бизнеса – это плохая коммуникационная среда. А без нее невозможно решать многие актуальные вопросы.

Темное далёко девелопмента не за горами, а чиновники штампуют законы, чтобы добить тех, кто остался

Почему высококачественное стекло не востребовано рынком

Компания REHAU: 20 лет на российском строительном рынке




Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
На остальное денег не хватило
Наверх