Вот и пришло время, когда государство должно показать, чего оно стоит – может ли бизнес не только кормить этого ненасытного зверя, но и рассчитывать на помощь с его стороны.

Мы уже писали о мерах поддержки государством строительной отрасли и будем это делать неоднократно, так как на сегодняшний день эта тема становится основной в реализации задачи по выживанию стройкомплекса. Без внешней помощи эта задача становится проблематичной. Но не всякая поддержка может оказаться благом, поэтому так важны те конкретные меры, которые провозглашаются. В этой связи их эффективность очень сильно завязана на взаимодействие бизнеса и власти. Если оно не станет постоянным и плодотворным, если стороны не будут слышать друг друга, то потраченные немалые суммы могут не принести должного результата.

Ситуация разная, меры одни

Ситуация очень динамичная, меняется от месяца к месяцу. К тому же в такой большой стране в разных регионах картины сильно отличаются друг от друга. По словам руководителя Министерства строительства и ЖКХ Владимира Якушева, ведомству для выработки правильных и оперативных решений необходимо знать, что происходит. Крайне важным поставщиком информации являются сами строители, поэтому накопление сведений об идущих процессах является приоритетной задачей.

По словам министра, такой формат работы позволяет не только принимать оперативные решения, но и отказываться от мер, не отвечающих задачам момента.

Правительство уже приняло ряд мер по поддержке стройкомплекса, и сейчас стоит срочная задача по выработке методических и нормативных документов.

Какие это меры? Запускается программа по выдаче льготной ипотеки для граждан. Они смогут взять кредит по ставке 6,5% на покупку жилья комфорт-класса по цене квартиры в регионах до 3 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – до 8 млн рублей. Жилье, приобретенное по более высоким ставкам, будет субсидироваться государством в размере этой разницы. Эта мера будет распространена на весь срок кредита. За такой ипотекой можно будет обратиться до 1 ноября текущего года.

Правительство намерено разработать меры по повышению доступности кредитов для застройщиков в том случае, если они сохраняют персонал и гарантируют сдачу объекта в сроки, указанные в проектной декларации.

Произойдет докапитализация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства на 30 млрд рублей. Это обеспечит дополнительной работой строительный комплекс.

Минфин предоставит госгарантии в размере 50 млрд рублей корпорации ДОМ РФ. За счет этих средств она сможет привлекать кредиты банков и выкупать новые квартиры комфорт-класса у застройщиков. Это жилье затем смогут приобретать граждане, в том числе в рамках льготных ипотечных программ.

Будет произведено перераспределение расходов в программах переселения людей из аварийного жилья и в безопасные и качественные дороги с целью более эффективного их использования с целью большей загрузки строительной отрасли.

Продолжится реализация инфраструктурных проектов. При этом предполагается увеличить авансовые платежи по ним с 30% до 50%. Это должно существенно улучшить финансовое положение компаний.

Что было плохо, станет хуже

Кризис способен существенно повлиять на отрасль. Тем более, предпосылки для этого формировались в предыдущие годы. Так, по оценке Антона Глушкова, президента НОСТРОЯ, рентабельность стройкомплекса снижалась все последние 4 года. Это происходило практически по всем проектам.

И процесс может продолжиться. Сейчас идет удорожание строительных материалов, а по некоторым из них возникает дефицит. Особенно это касается тех, которые поставляются из Китая. Например, половина используемого стекла поступает оттуда. Эти поставки заморожены, и как выходить из ситуации, не очень понятно.

Правительство РФ, откликаясь на ситуацию, разрешило для строительных компаний однократное повышение стоимости контракта. Но, по словам Антона Глушкова, пока нет соответствующей методики, а значит, эта мера еще не задействована.

Сегодня в строящихся домах по схемам ДДУ 40% жилья не имеют контрактов. Иными словами, до конца года нужно будет реализовать 20 млн кв. м. В нынешних условиях это не простая задача. Всего же за текущий год нужно закачать в жилищное строительство 1,5 трлн рублей. Основной их источник – население. Стоит задача простимулировать его вложить в отрасль эти средства.

Направление главного удара

Ассоциация НОЗА провела опрос на тему, что более всего беспокоит строителей. Полученные данные характеризуют ситуацию, которая сложилась на 15 апреля текущего года. По словам президента Ассоциации Леонида Казинца, респонденты указывают на несколько главных проблем: сокращение спроса, рост цен на стройматериалы, снижение темпов возведения объектов.

По данным НОЗА, на 13% возросло число остановленных строек. До 20% застройщиков жалуются на банки, которые затягивают с выдачей ипотечных кредитов. 30% компаний указывают на нехватку персонала, в первую очередь рабочих. Половина – недовольны работой Росреестра. Продолжается снижение покупательской активности, это уже ощутили 75% строителей.

Специфика строительной отрасли – это непрерывность инвестиционного цикла, именно по нему может быть нанесен главный удар, считает Леонид Казинец.

Ипотека для одиночек?

Среди мер поддержки строительной отрасли важное место занимает субсидирование ипотеки. В прошлый кризис такая программа доказала свою эффективность. Никто не сомневается в том, что и на этот раз она окажется полезной.

Но есть и существенные претензии к ней. Прежде всего, по словам Антона Глушкова, ее следует запускать как можно скорее. Второй важный момент – параметры самой программы. В нее входят квартиры стоимостью до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в двух столицах. Средняя цена одного квадратного метра по стране 74 тысячи рублей, а без учета Москвы – 64 тысячи рублей. Это означает, что на льготную ипотеку можно приобрести квартиры в размере 50 кв. м. Это небольшая площадь и такого жилья не так много. По сути дела, оно скорее для одиночек, а не для семей, особенно с числом детей более одного. Так, в Москве средняя цена сделки 12 млн рублей, то есть полноценная семья в эти критерии не вписывается. В связи с этим строители предлагают подумать об изменении характеристики предлагаемых мер.

Эта программа может не сработать и по другой причине. Льготная ипотека не отменяет необходимость внесения первоначального взноса. Но сегодня идет активное проедание накопленных на эти цели средств, и у многих денег на него может просто не хватить.

Поэтому, предлагает Леонид Козинец, в нынешних условиях целесообразно сделать первый взнос более гибким. Например, разделить его на три транша, это позволит ипотечнику копить деньги и вносить их в банк не сразу, а постепенно.

При этом, по мнению президента НОСТРА, не существует опасности появления ипотечного пузыря. Невозврат ипотечных кредитов очень небольшой. Люди стараются их обслуживать в первую очередь, так как в качестве залога выступает их квартиры, а потерять жилье никто не желает.

Антон Елистратов, генеральный директор Группы «Самолет» предлагает снизить ставку по ипотеке до 2%. Это станет мощным стимулом к покупке жилья.

Что было можно, то и получили

По мнению Антона Елистратова, следует вообще скорректировать всю программу поддержки отрасли. В нынешнем ее виде она направлена на сохранение нынешней ситуации, но никак не на развитие отрасли. Нужны же меры, которые станут работать на рост ее потенциала. Среди них поэтапное раскрытие эскроу-счетов, распространение действия заявленных мер за пределы 2021 года, хотя бы частично на 2022 год.

Что можно получить от государства, мы сегодня получили, говорит бизнесмен. Эти меры позволяют осуществить определенный маневр. Следующий шаг – это создание системы для привлечения длинных и дешевых денег в строительство.

Владимир Якушев обещает, что кроме уже заявленных мер министерство разработает свой антикризисный план. Одним из важных его элементов станет либерализация регулирования отрасли. В предыдущие годы переусердствовали в закручивании гаек, теперь предстоит дать ход обратному процессу. И сделать это надо в короткие сроки.

Как и решить другой вопрос, связанный с затягиванием передачи социальных объектов местным органам власти. В итоге застройщики не только строят их на свои средства, но еще и несут существенные расходы на их содержание, пока они находятся на балансе строительной компании. Нужен закон, который бы регулировал эту процедуру и снижал бы расходы строителей.

Разрабатывая способы поддержки строительной отрасли, полезно посмотреть на зарубежный опыт, например, Китая, который первым столкнулся с кризисом. У страны прошло 4,5 месяца от падения спроса до начала его роста. При этом спрос сократился на 26% при отрицательных ставках по ипотеке, но уже в середине марта интерес к недвижимости стал расти.

Один из факторов этого процесса – заключение сделок в режиме on-line. В Поднебесной это распространенная практика, еще три года назад 8% договоров заключалось в таком режиме.

Сегодня, когда передвижение граждан ограничено, такая практика становится ключом к сохранению рынка недвижимости. Но пока в России таких сделок очень мало – ни покупатели, ни продавцы, ни система регистрации контрактов к этому процессу в массовом порядке не готовы. Хотя первые ласточки такой системы уже появились.

По словам министра, когда страна выйдет из режима самоизоляции, станет ясно, какие меры поддержки надо сохранить, а какие, возможно, отменить или изменить. Но готовиться к этим переменам следует уже сейчас.

Владимир Гурвич