Как ни странно это звучит, но истинное значение строительной отрасли становится гораздо ясней благодаря пандемии.

Как все отчетливей выясняется, эпидемия короновируса имеет не только медицинские последствия, она заставляет серьезно менять и многие бизнес-процессы. В строительной сфере она поставила целый ряд вопросов, которые требуют быстрого принятия экстренных мер, иначе отрасль может ждать длительный спад. Уже понятно, что даже после того, как болезнь отступит, стройкомплекс не вернется к прежнему состоянию. Эти проблемы назревали давно, а новые вызовы лишь ускорили необходимость их скорейшего решения.

Поддержка подоспела вовремя

Хотя формально строительная отрасль не была включена в список пострадавших от пандемии, правительство оперативно приняло целый ряд мер поддержки, и сегодня они играют важную роль в сохранении стабильности в стройкомплексе страны, отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. В первую очередь, это программа по льготной ипотеке. Как известно, она завершается 1 ноября 2020 года. Сейчас идет дискуссия, что делать с ней дальше.

Другая мера поддержки – субсидирование процентных ставок для тех застройщиков, которые сохраняют численность персонала и не переносят сроки ввода объектов. К ней примыкает мораторий на банкротство и штрафные санкции строительным компаниям.

Но, как показывает практика, этих мер недостаточно, их список нужно расширять, отмечает заместитель министра. В регионах есть объекты, которые достойны получить проектное финансирование, но имеют низкую рентабельность. В скором времени начнет действовать еще один механизм поддержки – субсидирование ставки для низкомаржинальных проектов при получении проектного финансирования, в которых рентабельность не превышает 15%. Нормативно-правовая база уже сформирована, правительство перераспределяет бюджетные средства на эту программу. Правда, количество в ней средств не сможет охватить абсолютно все подобные стройки, но это лучше, чем ничего, признает чиновник.

В нынешней ситуации очень важно снизить затраты застройщиков на инфраструктуру. В 4 регионах планируется проведение пилотного проекта по выпуску инфраструктурных облигаций. Это поможет строительным компаниям получать дешевые деньги на длительные сроки.

Цель всех этих мер стимулировать застройщиков не только не снижать, но и по возможности наращивать объемы строительства. По словам Никиты Стасишина, на данный момент получены разрешения на возведение 160 млн кв. м. жилья, на 98 млн кв. м. есть проектные декларации. Этого объема недостаточно, нужно чтобы одномоментно строилось не меньше 150 млн кв. м., в этом случае к 2030 году можно будет выйти на ежегодные объемы сдачи в 120 млн кв. м. Но, чтобы эти рубежи стали реальными, требуется внедрение новых способов реализации строительных программ.

Проектное финансирование строительству не помеха

Важнейшей частью происходящих в отрасли перемен является реформа финансирования отрасли. По мнению заместителя председателя Банка России Ольги Поляковой, во время пандемии крайне важно принятие правильных решений в финансовой сфере. Банкиры и строители в целом сумели подготовиться к новой ситуации. Об этом нагляднее всего свидетельствуют факты. С 1 января по сентябрь 2020 года объем проектного финансирования строительства вырос в два раза. 90% выданных кредитов покрыты счетами эскроу. При этом, как показывает практика, проектное финансирование мало влияет на конечную стоимость жилья, так как средняя ставка всего 5,5%, зато этот механизм помогает стабильно и главное быстрее строить объекты.

У проектного финансирования есть потенциал для роста, уверенна Ольга Полякова. Работающие на этом рынке банки имеют запас капитала в сумме 1,2 трлн рублей, но они должны повышать активность в этом вопросе. Пока же в этом секторе доминирует Сбербанк, это не позволяет создавать равные конкурентные условия для всех кредитных организаций.

Есть целый ряд факторов, сдерживающих развитие института проектного финансирования. Это ограничение спроса, вызванного падением доходов населения. Это инфраструктурная нагрузка на проекты, которая не всем по силам. Это неустойчивое финансовое положение многих строительных компаний, их недостаточно положительная деловая репутация. Банки часто смущает сомнительное качество проектно-сметной документации.

Особенно сложная ситуация с проектным финансированием в регионах. По свидетельству Александра Фролова, председателя совета директоров Группы «Аквилон», оно там развивается сложно: мало опыта, не хватает знающих эту тематику специалистов, это приводит к затягиванию сроков рассмотрения заявок.

От фантастики к реальности

Отдельный вопрос – ипотека. С одной стороны, в текущем периоде она бьет рекорды, только за август в России предоставлено 148 тысяч ипотечных кредитов на 375 млрд рублей. Такая сумма ипотечных кредитов за месяц выдана впервые в российской истории. Не случайно, что сегодня до 80% всех сделок на рынке совершается с помощью этого механизма. С другой стороны, в нынешних условиях у многих заемщиков возникают проблемы с ее получением. В этой связи Министерство строительства и ЖКХ предлагает на федеральном уровне доработать возможность дистанционного оформления ипотечных сделок в России.

Нам нужно сделать этот механизм для всех банков, подчеркивает Никита Стасишин. С этой целью необходимо откорректировать некоторые федеральные законы. Выдача ипотеки онлайн будет оптимизировать те издержки, которые закладываются в процентную ставку по ипотеке.

С тем, что эта задача стала актуальной, согласна и Ольга Полякова. По ее словам, цифровизация выдачи ипотеки дистанционно крайне важна сейчас. Пандемия нас к этому подвела. Конечно, банковский сектор готовился к такому переводу ипотечного кредитования, но не такими темпами, когда бы все это внедрялось и утверждалось. В любом случае над этим нужно более активно работать, онлайн ипотека становится не фантастикой, а реальностью.

Пока только хорошо то, что не все плохо

Поддержка со стороны государства строительной сферы крайне важна, и это позитивный момент, что она пришла быстро и своевременно. Как и новые финансовые технологии, проектное финансирование, дистанционное оформление ипотечных сделок. Но все эти меры не способны кардинально переломить тенденцию, а она напрямую зависит от макроэкономической ситуации в стране.

Пока же она не располагает к оптимизму. Владимир Ситнов, старший вице-президент Сбербанка, отмечает, что ВВП в лучшем случае восстановится к концу 2021 года. Большинство экспертов полагают, что процентные ставки в ближайшее время сильно меняться не будут, а на горизонте 1-3 лет возможет их рост.

На этом фоне строительный сектор оказался в сложной ситуации. Во втором квартале количество ДДУ сократилось на 46%, что является тревожным сигналом. Правда, осенью этот показатель должен заметно улучшиться. Но это в целом не изменит не самый позитивный тренд в строительной отрасли.

Да и в целом она далека от решения поставленных задач. Некоторым регионам, чтобы внести свою долю в ввод 120 млн кв. м. в год, требуется вдвое нарастить объемы строительства.

Такая разбалансировка приводит к тому, что от некоторых мер поддержки снижается их позитивный эффект. Например, взрывной рост выдачи льготной ипотеки при снижении объемов строительства ведет к удорожанию конечного продукта. В итоге потребитель выигрывает в одном, но проигрывает в другом.

Нынешняя ситуация ведет к росту концентрации на рынке. Уходят плохие строительные компании, что является позитивным трендом. Но одновременно снижается накал конкуренции, прежде всего в регионах, а это уже отрицательный процесс. Существует зависимость между объемами ввода жилой недвижимости и количеством рабочих мест на той или иной территории. Отсюда вытекает значение строительной отрасли. Вот только все ли это понимают?

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство