Александр Елизаров, независимый эксперт по зарубежной недвижимости и инвестициям. 

В этом материале я хочу рассказать об относительно новом для просторов бывшего СССР продукте - инвестиционных доходных объектах в Великобритании. Я не случайно назвал этот продукт новым именно для нас. Сами англичане уже много десятков лет используют эту схему. А чего не использовать, если она приносит существенный, практически, максимальный для пассивной сдачи доход, да еще и на условиях гарантированной ренты.

  О чем, собственно, идет речь?      В Великобритании продаются отели, парковки, студенческие кампусы и дома престарелых по номерам, апартаментам и отдельным парковочным местам. Так называемым "юнитам". И владеют этим  частные граждане. Можно купить  один-два и так далее номеров в отеле или  апартаментов в доме престарелых. У отеля есть управляющая компания, которая им управляет. И не только им одним. Она  заключает договор управления и гарантированной ренты. Чаще всего  на 10 и более лет с доходом 8-10% годовых.  По этому договору, кроме выплат, УК  обязуется содержать номера в идеальном состоянии:  ремонтировать, менять мебель.... И, кроме того, как правило, существует опция "обратного выкупа" - обязательство выкупить недвижимость обратно по истечении срока договора. Заманчиво? Безусловно. 

Отдельно надо сказать о таком интересном и очень перспективном сегменте недвижимости, как дома престарелых. У нас дом престарелых считается чем-то неприличным. Или выглядит, как место, где старики доживают свой век. Между тем в Европе, и в остальном мире считается  совершенно нормально  проводить старость в таких домах. Они бывают социальными, государственными и частными. Это замечательный бизнес. И понятно, почему. Продолжительность жизни увеличивается, количество пожилых людей растет. Домов престарелых не хватает.

  Предпосылки к инвестированию в дома престарелых.  Средний возраст жителей Великобритании растёт: через 20 лет количество  людей в возрасте более 65 лет увеличится вдвое. Из них около 28% будет относиться к возрастной группе свыше 85 лет;  1/3 всех имущественных ценностей, которые находятся в семьях Великобритании, принадлежит семьям как минимум с одним человеком старше 65 лет; И все больше пожилых людей Великобритании предпочитают жить в домах престарелых. Эти заведения обеспечивают полноценный круглосуточный уход, широкий спектр медицинских услуг, организованный досуг и позволяют сохранить привычный уровень жизни.   В ближайшие десятилетия прогнозируется рост спроса на дома престарелых премиум класса.  

Казалось бы, все настолько безоблачно, в чем подвох? Подвоха нет. Есть, сложившаяся очень давно и практически неизменившаяся со времен Вильгельма Завоевателя система, заложенная еще в 1066 году. Англичане этой системой искренне гордятся. Теоретически, вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Ее Величеству Елизавете II. А все остальные смертные имеют лишь право пользоваться ей и строениями, которые на ней находятся,  на определенных условиях.

 Существует два вида пользования - фрихолд и лизхолд. Фрихолд - что-то вроде привычного нам безраздельного и абсолютного права собственности.  Владея недвижимостью на условиях фрихолд  (это касается домов, квартиры никогда не бывают в фрихолде), вы становитесь полноправным владельцем и можете делать с ней все, что угодно. Лишь бы местное самоуправление не было против. Лизхолд - что-то вроде право долгосрочной аренды.  Покупая недвижимость на условиях лизхолд,  вы становитесь  полноправным владельцем документа, именуемого договором долгосрочной аренды, который, в свою очередь, дает вам исключительное право пользоваться и занимать  пространство, находящегося внутри этой самой недвижимости. Договор может быть заключен на какое угодно количество лет: 22, 65 или 999. Понятно, что стоимость таких объектов определяется, прежде всего, остатком срока договора. Чем меньше лет осталось, тем ниже стоимость. 

А что же происходит, когда договор заканчивается? Приходится оплачивать его заново. Впрочем, не все так драматично - вы можете продлить его заблаговременно, лет за 80 до окончания, заплатив от 2 до 10% стоимости.  Или за 50; тогда оплачивать придется уже около 20%. Понятно, что при договоре лизхолд в 500, скажем, лет, делать это будут ваши далекие потомки. Если будут.  Понятно, что редкая недвижимость простоит 500 лет. А ведь договор может быть и на 999 лет....  То есть, это никого не пугает, более 95% недвижимости в Англии продается именно на условиях лизхолд. В нашем же случае, с учетом обязательства обратного выкупа, опасаться вообще нечего.