Рынок офисной недвижимости – это один из чутких барометров ситуации в экономике. По тому, что происходит на нем, можно судить о том, что нас ждет в ней в ближайшее время

Рынок офисной недвижимости однозначно свидетельствует о том, что оживление в российской экономике не наступило.

Объем ввода в этом сегменте  падает, спрос на помещения  растет медленно. Возможно, в 2019 год окажется в этом плане более успешным. Однако пока говорить о выходе их кризиса преждевременно.

Объемы ввода падают, ставки растут

2018 год побил антирекорд по вводу офисной недвижимости, ее ввели в 3,3 раза меньше, чем в 2009  году.   Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank  отмечают, что основные трендами  2018 года стали при рекордно низком  объем ввода новых офисных площадей  рост арендных ставок на 10% в классе А и на 5,6% – в классе В.  И скорей всего в 2019 году ставки расти продолжат, хотя и не такими темпами. В классе А примерно  на 5%, в классе B – на 4%.

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по итогам 2018 года составил 16,4 млн кв. м. Из них на  класс А приходится  4,2 млн кв. м, а на класс В – 12,2 млн кв. м. Если сравнивать с 2017 годом, то  объем предложения вырос на 0,8%. В классе А этот показатель равен плюс 1,9%, в классе В – плюс 0,4%.

2018 год стал самым плохим по  вводу новых площадей с 2009 года. В эксплуатацию было введено 125 тыс. кв. м, что 3,3 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 тыс. кв. м.  В класса А построено  77 тыс. кв. м, что в 3,4 раза ниже, чем в 2017 году ( 258 тыс. кв. м площадей). В классе В ввод составил 48 тыс. кв. м, что в 3,1 раза ниже показателя 2017 года.  Все это является результатом и последствиями  кризиса 2014 года; тогда  девелоперская активность замедлилась и только во второй половине 2017 года  рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться. При этом надо иметь в виду, что девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все их них были  завершены в 2018 году.

Аналитики Knight Frank считают, что в 2019 году может быть достигнуть трехкратный рост объемов ввода до 450 тыс. кв. м, причем, в классе A и B будет построено примерно одинаковое количество площадей -  по 220-230 тыс. кв. м. Это значительно больше, чем в 2018 году, но существенно уступает рекордному 2014 году, когда ввели  1,4 млн кв. м.

Арендаторам на заметку

Ключевыми объектами, которые могут быть введены  в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м). В 2020-2021 гг. прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 тыс. кв. м в год. Список зданий, которые предложат свои площади  арендаторам в 2020-2021 может выглядеть так: БЦ Grand Tower (GLA – 183 тыс. кв. м), БЦ Нагатино i-Land (фаза II)» (GLA – 65 тыс. кв. м), БЦ Com City (фаза II) (GLA – 55 тыс. кв. м), БЦ Neva Towers (GLA – 52 тыс. кв. м), БЦ «ВТБ Арена Парк (фаза II)» (GLA – 32 тыс. кв. м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 тыс. кв. м).

Девелоперы затаились

По мнению  Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, ситуация на  рынке офисной недвижимости главным образом определяется низкой девелоперской активностью. Это в свою очередь приводит к   достаточно высокому росту ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019-2020 положение станет  выправляться, начнется  постепенное восстановление темпов ввода до докризисного уровня. Однако до этого момента ставки вырастут на  4-5% в год, а вакансия сокращаться до уровня в среднем 9% в 2019 году и 7-8% – в 2020 году, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет, а спрос последние годы оставался стабильно высоким.

В 2018 года суммарный объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости составил 547 тыс. кв. м, что мало отличается от показателей 2017 года. В офисах класса А  объем чистого поглощения равнялся  284 тыс. кв. м, в офисах класса В – 264 тыс. кв. м. Прогноз на  2019 год - объем чистого поглощения составит около 600 000 кв. м.

Доля вакантных площадей в офисах класса А по итогам 2018 года снизилась на 4,6% по сравнению с 2017 годом и составила 12,5% или 528 тыс. кв. м. В 2019 году эксперты   прогнозируют сокращение доли вакантных площадей до 10,5%.Это обусловлено стабильным спросом и низким объемом ввода новой офисной недвижимости.

В офисах класса В доля свободных площадей за год снизилась на 2,2%  и по итогам 2018 года вышла на уровень  9,3%, что равно 1,13 млн кв. м. В 2019 году  доля свободных площадей может сократиться  до 8,5%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за 2018 год выросла на 10%   до 25,2 руб. за кв. м. в год. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в текущем году  ставка аренды повысится до 26,5 тыс. руб. за кв. м. год. В офисах класса В  2018 году эта плата  составила 14,9 тыс. руб. за кв. м. год. С начала года ставка возросла  на 5,6%. В целом же по  2019 году ожидается рост ставки до 15,5 тыс. руб. кв. м. в год. Такая арендная инфляция   обусловлена  низкими темпами  ввода новых площадей, а также спросом на офисные площади.