Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Почему вместо заветных 120 млн. квадратных метров жилья страна можем получить всего 64… » Информационное агентство "Строительство"

Партнер Союза архитекторов России

Представительство
ТАТАРСТАН
  Москва +3 °C.

Архив публикаций
«    Ноябрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 
14 фев 06:54Недвижимость

Почему вместо заветных 120 млн. квадратных метров жилья страна можем получить всего 64…

 

Нам внушают о светлом будущем рынка строительства жилья в 2024 году и о заветных 120 млн. квадратов построенного. Но бизнес об этих цифрах имеет свое мнение

Особое мнение вице-президента общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Татьяны Минеевой.

Сегодня бизнесу предстоит решать те проблемы, которые существуют в строительном секторе. «Деловая Россия», будучи экспертной площадкой, обсудили эти вопросы на комитете по строительству, а также провели совместное заседание с комитетом по финансовым услугам, с представителями банковского сектора.


«Но в декабре уже стало ясно, и это ощутили на себе все, что плавного перехода на эскроу-счета не будет»


Еще в 2018 году строительный рынок чувствовал себя достаточно уверенно, продажи каждый месяц превышали показатели предыдущего. Ставки по ипотеке более-менее держались на приемлемом уровне и стимулировали людей на покупку жилья. Так что даже первый пакет поправок, ужесточающий правила игры на рынке, удалось пережить с минимальными потерями. Но в декабре уже стало ясно, и это ощутили на себе все, что плавного перехода на эскроу-счета не будет. Фактически строительная отрасль сейчас готовится полностью перестроиться на рельсы проектного финансирования в максимально короткие сроки и без должной подушки безопасности. При этом уверенности в том, что переход пройдет безболезненно не только для застройщика, но и для покупателя, ни у кого нет. Особенно в условиях, когда объемы строительства нужно нарастить практически в 2 раза.


«С 2014 года объем выдачи кредитов местным стройкомплексам сократился с 10% до 7%. Мы знаем, что в среднем, этот показатель менее 14%.»


Давайте посмотрим на ситуацию. Для выхода на заветные темпы в 120 млн кв. м. потребуется не менее 8 трлн рублей ежегодных инвестиций. Пока сектор привлекает чуть более 5 трлн рублей. Причем 67% из них – это деньги дольщиков, которые теперь должен предоставить банковский посредник.

Но как привлечь эти средства, если с 3 тысячами застройщиков сейчас уполномочены работать всего 54 банка? Правительство нам на днях сообщило, что требования к кредиторам снижены – это увеличит число банков до 70-80. Мы, конечно, этому рады. Но эта радость в основном ограничивается границами Москвы. А что за ней?

В стране необходимым опытом работы с проектным финансированием обладают, по нашим оценкам, немного более десяти банков. Поэтому вряд ли этот переход будет таким, какой планируется. Сильнее всего в этом случае пострадают регионы. Мы провели опрос в них на эту тему. Там зачастую отсутствует представительство крупных банков и дома строятся силами строительных компаний среднего размера. А с ними, как известно, банки предпочитают не работать в силу высоких рисков. Это недоверие в последние годы только нарастало. С 2014 года объем выдачи кредитов местным стройкомплексам сократился с 10% до 7%. Мы знаем, что в среднем, этот показатель менее 14%.


«При нынешних правилах, по прогнозу Столыпинского института, к 2024 году вместо 120 млн кв. м. мы получим максимум 64 млн кв. м.»


Итак, последствия. Учитывая, что на сегодняшний день 65% игроков строительного рынка составляют именно мелкие и средние застройщики, то мы рискуем потерять большую часть компании. Вместе с ними – и объемы ввода жилья. При нынешних правилах, по прогнозу Столыпинского института, к 2024 году вместо 120 млн кв. м. мы получим максимум 64 млн кв. м. К этому следует добавить риск монополизации рынка и укрупнение игроков. Хотя нельзя сказать, что у состоявшихся компаний проблем не возникает. Ведь, если раньше сами займы от дольщиков были бесплатными, то за банковские инвестиции придется платить.

Сейчас ставки по кредитам в среднем находятся на уровне 13-20% годовых. На эту величину вырастет и объем кредитной нагрузки по каждому объекту, соответственно и стоимость квадратного метра подорожает. Ожидаемый в ближайшие годы рост стоимости квартир в новостройках составит не менее 15-20%, а то и больше, поскольку маржа застройщиков не позволит покрыть издержки за счет своего дохода. В условиях, когда покупательская способность населения снижалась последние 5 лет, уровень долговой нагрузки, напротив, вырос почти на 50%. Вряд ли люди будут совершать сейчас большие покупки.

Плюс, новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиками и компаниями неизбежно влечет дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы даже при условии, что проценты и вознаграждения за обслуживания счетов выплачиваться банку не будут. При этом определенные опасения в схеме банковского вознаграждения вызывает и тот факт, что на банк теперь возлагаются не свойственные ему функции технадзора. Для проверки договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг банкам придется нанимать дополнительный штат сотрудников, а застройщикам оплачивать их работу, что тоже приведет к дополнительным расходам.

Но пугает даже не это, а то, что контроль за соблюдением целевого характера платежей, по сути, возлагается на сотрудников операционных отделений банков. Для примера, у нас на площадке «Деловая Россия» работает такой институт, как Центр общественных процедур: бизнес против коррупции. Мы провели аналогию. Существующая практика применения банками закона об отмывании доходов уже сейчас приводит к массовым блокировкам счетов компаний, в том числе без обоснования объяснения причин.

То есть не исключено, что и по строительному направлению будут массовые ошибки по законным целевым платежам. При этом банк будет обязан уведомить о признаках нарушения Росреестр, который автоматически приостановит регистрацию новых договоров и отпугнет покупателей, проинформировав вкладчиков о совершенных действиях.

Что же мы предлагаем? В условиях усиления ответственности застройщика было бы справедливо предоставить ему и дополнительные гарантии. Сегодня, например, банк может отказать в кредитовании, даже если на эскроу-счетах собрана вся необходимая сумма. Как в таком случае тогда отчитываться перед покупателем? Чтобы избежать подобных инцидентов и необоснованных действий со стороны банков, включая блокировку счетов, в законе четко должна быть прописана обязанность кредитных организаций по финансированию строительства при открытии счетов. Но даже в этом случае после всех вынужденных дополнительных удорожаний квартиры могут оказаться недоступными. Поэтому рынку необходимо дальнейшее снижение ставки ипотечного кредита, который для многих остается единственной возможностью приобрести квартиры. Не допустить глобального удорожания поможет и компенсация за повышение цен застройщиком за счет пересмотра ставки по кредитам.

Нужно продолжать обсуждение всех аспектов этой темы с тем, чтобы сделать инвестиционный климат в этом секторе значительно лучше.

Из публичного выступления на ОСМ-2019

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Татьяна Полиди: после введения эскроу-счетов рынок жилья ждет второй этап реформы

Московский строительный рынок жилья: ситуация стабильно-туманная

Первичный и вторичный рынки недвижимости: борьба обостряется

Эскроу счета и увеличение капфонда – новые гири на ногах застройщика. Ждем следующую гирю.

Строительство жилья по ДДУ хотят сделать безрисковым, но в этом и заключается для отрасли главный риск.

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

Одноэтажная Россия: призрак или признак благосостояния

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Вперед к победе в цифровой ипотеке




Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Где-то в России
Наверх