Известное китайское проклятие гласит: «Чтобы вы бы жили в эпоху перемен». Сегодня многие российские строители с грустью вспоминают эти строки.

2019 год для рынка жилищного строительства является поистине историческим, когда кардинально меняются правила игры в нем. Мнения о последствиях этих перемен самые различные: одни пророчат крах всего сектора, другие полагают, что наконец государство предприняло реальные меры, которые кардинально улучшат ситуацию в нем. Однако на самом деле ни пессимисты, ни оптимисты не знают, как сложится в ближайшим будущем ситуация. Можно лишь сказать, что возможны оба варианта, все будет зависеть о того, как удастся всем игрокам приспособиться к новым условиям.

Без экстремизма, но с большими трудностями

Рынок жилищного строительства едва ли не во всех странах относится к основным. В США, например, данные о нем регулярно кладутся на стол президенту. Там понимают простую истину: показатели этого сектора являются важнейшими критериями общего состояния экономики страны. Не случайно на Западе бытует крылатое выражение: не спрашивайте, где вы работаете, спросите, где вы живете. Именно жилищные условия человека наглядней всего свидетельствуют о его социальном статусе.

Получает ли Президент России регулярные сводки о ситуации на рынке жилищного строительства доподлинно неизвестно, но в последние годы руководство государства стало уделять этому сектору гораздо больше внимания. Это вызвано прежде всего двумя обстоятельствами: падением объемов возведения жилья и быстрым ростом количества обманутых дольщиков. Стало окончательно ясно, что существующая экономическая модель в этом секторе не в состоянии решать стоящие перед ним задачи.

По словам заместителя министра Минстроя Никиты Стасишина, переход к новым правилам будет происходить без экстремизма. Однако в реальности все далеко не так благостно, уже с 1 июля все новые проекты будут реализовываться по новым схемам. Надежды многих застройщиков на то, что полученные разрешения на строительство до этой даты позволят им возводить объекты по действующим на сегодня нормам оказались тщетными. Чтобы обезопасить себя, они набрали разрешений на строительство на 132 млн кв. м. Однако принятый в конце прошлого года закон перечеркнул такую возможность.

В итоге ситуация изменилась кардинально. Не случайно Никита Стасишин советует строительным компаниям прямо сейчас начинать договариваться с банками о проектном финансировании и открывать эскроу счета.

Однако сам же чиновник признает, что нет уверенности в том, что многие застройщики, в первую очередь в регионах, сумеют вписаться в прокрустово ложе новых требований. Многие компании работают с минимальной рентабельностью, при этом для того, чтобы начать проект, они должны соответствовать нормативу достаточности капитала. А он сегодня равен 15%. Иными словами, компания, прежде чем идти в банк за кредитом, должна иметь свои собственные средства в таком объеме. Многим из них это может оказаться не по силам.

Никита Стасишин надеется, что для большинства строителей банки смогут снижать этот норматив, все будет зависит от рейтинга строительной компании, качества проекта. Но вовсе не факт, что это явление станет повсеместным.

Другой больной вопрос – стоимость залога, банки стараются максимально снизить его сумму. В Сибири Сбербанк понизил цену земельных участков почти на треть. Это весьма сильный удар по застройщикам.

Самая большая на сегодня проблема – строительство инженерной инфраструктуры, признает замминистра. В первую очередь тепло и водоснабжение. Двадцать предыдущих лет в нее вкладывали мало средств, новые жилые комплексы старались возводить на старых сетях. Но ресурсоснабжающим организациям по-прежнему не выгодны эти инвестиции, так как тарифы не позволяют их окупать. Вопрос в том, за чей счет будет вестись прокладка новых трас? В новых условиях эта проблема приобретает еще большую актуальность, а ясности как не было, так и нет.

Обвал заказывали?

Это все очень важные вопросы, но все-таки не фундаментальные, какие-то решения по ним можно найти. А вот проблема нехватки финансовых ресурсов способна привести к обвалу рынка. Леонид Казанец, Президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА)» приводит такой расклад. Сейчас в отрасли существуют три вида инвесторов: дольщики, банки и застройщики. Все вместе они обеспечивают примерно 5 трлн рублей. После введения новых правил останутся два вида инвесторов: банки и застройщики. Собственные средства строителей оцениваются в 350 млрд рублей. 1 рубль застройщиков привлечет 4 рубля банковского финансирования. В итоге общий объем средств составит существенно меньше 2 трлн рублей. Чтобы построить в 2024 году 120 млн кв. м. понадобится 7-8 трлн рублей. Возникает огромная дыра, причем, денег может не хватить даже на нынешний объем строительства. И с неба они не посыпятся, так как таких чудес мир еще не знал.

Один из возможных источников дополнительных средств – бюджеты регионов. Но за исключением некоторых из них они вряд ли сумеют найти необходимые суммы. В Москве это удалось благодаря программе реновации. Но столица не стесняется перекладывать в свой карман деньги со своей России, на других же территориях таких возможностей практически нет.

Но в таком случае многие застройщики не получат проектного финансирования в силу того, что согласно действующей методике у них не будет достаточного капитала. И, судя по всему, немало компаний уже предчувствуют эту ситуацию. В январе текущего года резко снизилось количество выданных разрешений на новое строительство. То есть, строители отказываются строить, понимая, что у них на это не будет средств. Возможно, эта временная ситуация, пока все игроки рынка не разберутся с ней. Но сколько на это уйдет времени и какие будут последствия, предсказать крайне сложно.

Сложнее всего будет договариваться банкам и застройщикам, которым придется доказывать обоснованность своих выкладок. А для надежности банкиры будут требовать у строителей положить к ним на счета деньги в качестве обеспечения своего проекта. Иначе рискуют не получить проектного финансирования. А это скажется на конечной стоимости квадратного метра. Если не принимать экстренных мер, в некоторых регионах едва ли не все краны на стройках просто замрут.

Возможно, этот сценарий выглядит чересчур пессимистичным, но анализ складывающейся ситуации и прогноз на ближайшее время говорит о том, что эта картина может быть вполне реалистичной.

Рынок на распутье

Чтобы лучше разобраться с тем, что происходит и будет происходить в ближайшее время, НОЗА провела исследование о состоянии жилищного строительства за 2018 год и прогноз его на 2019 год. В завершившемся году ввод жилья по сравнению с 2017 годом упал на 4,9% и на 6,1% по отношению к 2016 году. Если же сравнивать с пиковыми значениями 2015 года, то построено меньше на 7 млн кв. м.

А как может сложиться 2019 год? Согласно декларациям, должно строиться 125 млн кв. м. Но это вовсе не означает, что столько же будет и сдано. Например, в 2017 году ввели 58% площади от строящейся, в 2016 немного больше – 60%. В текущем году ввод может составить 44,0-44,6 млн кв. м.

Вообще для российского рынка характерен огромный разрыв между запланированными и реально построенными метрами, отмечает руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик. Очень много переносов сроков сдачи объектов. За 2018 год этот показатель возрос с 3,9 месяцев до 5,6 месяцев. В результате продолжилась негативная тенденция увеличения длительности строительного цикла с 18 месяцев до 3 лет. Главная причина этого явления – нехватка средств. Лишь только 40% домов сдается своевременно, а из 100 крупнейших застройщиков лишь 14 компаний не имеют переносов по датам ввода объектов.

Важное достижение рынка недвижимости в 2018 году – он стал гораздо более сбалансированным. На протяжении нескольких последних лет строилось жилья больше, чем продавалось. Теперь эти показатели сравнялись, что, безусловно, ведет к оздоровлению общей ситуации. Это было достигнуто благодаря рыночному регулированию, без участия государства. Это имеет важные последствия – не растет число обманутых дольщиков; большинство их них ими стали в предыдущие годы.

Отдельная ситуация в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В предыдущие годы формально здесь наблюдался настоящий бум, рост доходил до 160%. На самом деле ничего подобного не было, бум имел искусственный характер, связанный с принятым законом о дачной амнистии. Люди регистрировали давно построенные дома на своих дачных участках. После завершения этого процесса цифры показывают сокращение прироста. Согласно прогнозу, в 2019 году ввод индивидуальных домов составит 30,4 млн кв. м.

В итоге согласно оптимистическому прогнозу общий ввод жилья в 2019 году составит 77,1 млн кв. м., пессимистический – 74,4 млн кв. м.

Таким образом, в 2019 году не ожидается ни прорыва в строительстве жилья, ни существенного падения. Что для переходного периода можно признать удовлетворительным результатом. А вот дальше начинается развилка и пока весьма тревожная, учитывая большое сокращение выдаваемых разрешений на строительство. Если данная тенденция не будет переломлена, то нас может ожидать серьезный спад.

Владимир Гурвич