Государство решило кардинально поменять правила игры на рынке жилищного строительства. Но чтобы они заработали, должны поменяться и государство, и застройщики.

С 1 июля 2019 года рынок жилищного строительства кардинально изменится, вступят в силу новые правила застройки. Эту дату с тревогой ждут и власть, и строители, ведь таких кардинальных перемен в этом секторе не было давно, и ясных представлений о том, как заработают новые механизмы, нет ни у кого. Многое будет зависеть от качества подготовительной работы. Надо отдать должное руководству Минстроя, оно весьма активно ее проводит. И все же остается много неясных вопросов, ответы на которые, скорее всего, мы получим, когда начнется практическая реализация обновленной модели возведения жилья.

Вы панике не поддавайтесь

Сегодня вся страна практически паникует. При переходном периоде возникает огромное количество вопросов, говорит Леонид Казинец, Президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья». Эти настроения вызваны тем, что с 1 июля все новые и также значительная часть действующих проектов жилищного строительства должны перейти на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.

Это очень большая реформа. Ведь значительная часть профессиональных застройщиков никогда ранее не получали проектного финансирования, практически никто не имеет опыта работы со счетами эскроу. При этом до обозначенной даты осталось всего 4 месяца, а многие строители не представляют, как будут работать после того, как вступят в силу новые условия.

Особенно много неясностей с уже реализуемыми проектами, на каких условиях они продолжатся. В этой связи заместитель министра строительства Никита Стасишин напоминает, что ведомство разработало критерии, определяющие, может ли проект быть достроен по старым правилам.

Критерии следующие: эта минимальная степень готовности проекта 30%, а количество заключённых ДДУ не менее 10%. При этом степень готовности проекта строительства определяется в процентном соотношении как среднее арифметическое степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных застройщиком затрат на строительство и степени готовности объектов недвижимости, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства.

Критерий количества заключенных договоров долевого участия предлагается определить в размере, подтверждающем реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.

Однако эти условия могут быть скорректированы, так как по второму критерию допускаются смягчающие коэффициенты: на 0,5 для проектов, возводимых в рамках комплексного освоения территорий, и на 0,2 – для проектов, реализуемых застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации.

Как уточняет Николай Стасишин, если возникнет ситуация, когда у застройщика будет готовность проекта не 30%, а, к примеру, 29%, то ситуацию нужно будет разбирать в ручном режиме. Для таких случаев предполагается создание комиссии при Минстрое, которая будет такие спорные моменты регулировать.

Более того, для более эффективной работы не исключается, что такая комиссия разместит свои филиалы в регионах. Хотя первоначально она будет создана при Минстрое. «Мы планируем, что все регионы будут обращаться к нам. Будем работать, если увидим, что не справляемся, посмотрим, нужны ли будут какие-то региональные площадки», – говорит чиновник.

При этом заместитель министра призывает застройщиков не медлить с переходом на счета эскроу по уже строящимся проектам. Закон непременно вступит в силу и все будет так, как в нем прописано. Переход на эскроу может предполагать до 45 дней рассмотрения проекта банком.

Других механизмов не будет

Напомним еще раз, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны перейти на проектное финансирование жилищного строительства с использованием механизма счетов эскроу, за исключением тех проектов, которые будут соответствовать указанным критериям.

Понимая, что те застройщики, которые продолжат проекты по старой модели, могут испытывать трудности, министерство предлагает ряд возможностей для их успешного завершения. На переходный период будут действовать два таких механизма.

Первый механизм предполагает, что Фонд защиты дольщиков будет докапитализирован за счет федерального бюджета, а затем станет предоставлять необходимые средства застройщикам проектов на небанковских условиях. Это может быть беспроцентная ссуда или заем с минимальными ставками. Деньги будут выдаваться с условием возврата, а поручителем выступят власти соответствующего субъекта РФ.

Как уточняет руководитель Минстроя Владимир Якушев, окончательно не решено: будут ли эти средства предоставляться на беспроцентной основе или процент будет минимальный. Пока рассматриваются оба варианта. Но, скорее всего, плата за ссуду все же станет взиматься.

Второй механизм предполагает заключение соглашения между Правительством и субъектом РФ о том, что власти последнего сами определяют критерии достройки проблемных объектов по старой схеме, позволяя застройщику не переводить их на нормы проектного финансирования. При этом местные власти берут на себя риски возможного долгостроя и, если такая ситуация возникнет, то обязуются завершить его за счет средств регионального бюджета.

«Важно то, что эти инструменты поддержаны государством и, если мы грамотно ими распорядимся, то не допустим наступления критической ситуации в отрасли», – надеется министр. По его словам, иных инструментов пока не будет. Их готовы обсуждать, но к 1 июлю ничего другого не появится.

Эскроу счета пока не в чести

Существует мнение, что отныне без эскроу-счетов работать будет невозможно. Это не совсем так. По крайней мере, согласно проекту постановления Правительства РФ, могут обойтись без эскроу-счетов девелоперы, строящие в Москве жилье по программе реновации с привлечением средств Московского фонда реновации, а в других регионах – застройщики, достраивающие по соглашению с местными властями проблемные дома после обанкротившихся девелоперов.

Однако все же большинству строительных компаний придется близко познакомиться с этим механизмом. По данным главы Минстроя, к настоящему моменту российские застройщики открыли в уполномоченных банках для работы по строительству жилья порядка 600 таких счетов, что совсем немного. И это не может не тревожить.

Главный дефицит не деньги, а время

Что будет происходить в оставшиеся до вступления новых правил месяцы? Ценового демпинга на рынке новостроек в этот период не ожидается, заверяет глава Минстроя. На сегодняшний день существует информационная система, где идет регистрация всех ДДУ. Она позволяет четко следить за каждым проектом, чтобы эту ситуацию не допустить, и как только ее будем видеть, прекратится регистрацию ДДУ.

Согласно экспертным оценкам, около 80 млн кв. м. строящегося в настоящее время жилья к 1 июля достигнут готовности в 30%, а около 50 млн кв. м. его не достигнут. Но это не означает, что всем им тут же понадобится проектное финансирование. Возможна ситуация, когда у застройщика есть собственные средства, он может продолжить стройку и довести проект до 30-процентной готовности по состоянию на более позднюю дату, чем 1 июля.

Но даже за вычетом таких проектов объем дополнительного финансирования жилищного строительства банками должен будет составить не менее 50 млрд рублей в месяц. Эти деньги понадобятся для достройки проектов, которые не соответствуют обозначенным критериям. Для получения этих кредитов требуется время, а его как раз может и не хватить.

Сработает ли министерство на опережение?

Владимир Якушев признает, что сегодня только нарабатывается новый механизм, новые компетенции. Есть вопросы к ЦБ, к коммерческим банкам, идет притирка между ними и застройщиками. Число положительных заключений от банков растет, но это еще не само строительство объектов. Будут появляться вопросы, которые необходимо решать, в том числе и при помощи нормативного регулирования. Проектное финансирование потребует, возможно, принятия отдельного закона, многие нормативные акты нужно будет приводить в соответствие с новыми реалиями в силу того, что они не будут работать в новых условиях. При этом на все надо быстро реагировать, чтобы с рынка не ушло много застройщиков, чтобы не остановилось возведение объектов.

Минстрой постарается сработать на опережение, обещает его руководитель, при этом надо понимать, что с 1 июля никаких больше изменений не случится. Надо настраиваться на работу по новым правилам.

Александр Гусев