Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Первые итоги новых правил строительства: регионы без денег, Москва по-максимуму использует свои возможности » Информационное агентство "Строительство"

Партнер Союза архитекторов России

Представительство
ТАТАРСТАН
  Москва +13 °C.

Архив публикаций
«    Октябрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031 
16 авг 10:25Недвижимость

Первые итоги новых правил строительства: регионы без денег, Москва по-максимуму использует свои возможности

Автор: Владимир Гурвич


 

 Рынок строительства жилья переживает крупные изменения. Пойдут ли они ему на благо? Этот вопрос не просто теоритический, он напрямую повлияет на судьбы миллионов наших сограждан.

 

Вот и случилось то, чего все боялись, начали действовать новые правила на рынке застройки жилья. С этого момента прошло полтора месяца, понятно, что какие-то основополагающие выводы делать преждевременно, но некоторые тренды все же уже наметились. Одни из них можно назвать позитивными, другие вызывают серьезную тревогу. Что же победит в конечном итоге? Это мы узнаем через некоторое время. Пока же стоит понаблюдать за развитием ситуации.

На рынке объявлена мобилизация

В преддверие вступления в силу нового законодательства резко увеличились продажи квартир на основе старого. Начался взрывной рост заключения договоров долевого участия (ДДУ). Если в I квартале 2018 года их было заключено 45047, то за аналогичный период 2019 году – уже 59266, то есть скачок сразу на 32%.

Понять, почему возник такой ажиотаж, не сложно, подходит конец целой эпохи бесплатных денег. Покупатели и застройщики хотят по максимуму использовать эти возможности, ведь скоро их уже не будет. А потому, считает Мария Макарова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, эти цифры реальную картину не отражают, они сложились под влиянием определенного момента, когда все участники рынка проявили максимальную мобилизацию.

Можно даже сказать, что этот момент близится к своему логическому завершению. Для рынка недвижимости начинаются другие времена: переход к эскроу-счетам и проектное финансирование серьезным образом внесут коррективы в эту отрасль. То, что это будет именно так, никто не сомневается, споры идут о том, какая реальность возникнет после того, как новые условия заработают в полную силу. И тут расхождения весьма существенны.

В этой ситуации крайне важно видеть всю картину в целом, полагает президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий. А она в самом деле и разная, и противоречивая.

Москва и регионы

Практически все единодушны в том, что легче всех приспособится к новой ситуации столичный рынок. Для этого есть все необходимые предпосылки: большое количество в Москве крупных и денежных девелоперов и застройщиков, сосредоточение в городе самых больших банков, наличие самых богатых покупателей. К тому же переходный период в столице, можно сказать, как сезон на курорте – бархатный, 75% девелоперов работают по старой схеме и только 25% перешли на новые правила.

К тому же банки стали проявлять небывалую ранее активность и сами предлагают свои услуги. По словам Вениамина Голубицкого, ему ежедневного звонят из нескольких кредитных организаций, готовых к сотрудничеству. Ничего подобного еще недавно не было.

Иная ситуация в регионах. Там почти ни у кого нет свободных средств, большинство действующих банков не готовы работать по методу проектного финансирования, а у застройщиков своих денег крайне мало. В этих условиях многие надеются, что в регионы придут столичные игроки, но этого в массовом порядке не происходит. И не произойдет – Вениамин Голубицкий поясняет, в чем причина: во-первых, велики риски. В Москве правила игры отработаны, девелоперы их знают и понимают, а уже за МКАДом все по-новому. А уж если отправляться за 1000 км от Москвы, там вообще другой мир. Не случайно многие крупные застройщики, которые пошли в регионы, скоро оттуда ушли, причем, некоторые даже бросили начатые проекты.

Во-вторых, в столице действует программа реновации и значительная часть крупных застройщиков задействованы в ней. Зачем тогда искать приключения на стороне. В-третьих, маржа в регионах слишком мала и тучных столичных девелоперов она не устраивает.

Поэтому, делает вывод руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, перспективы у многих региональных строительных компаний очень неясны. Вопрос кто из них выживет становится все актуальней.

Чтобы выжить, нужна новая стратегия, замечает Гасан Архулаев, управляющий партнер GR Project Group. В регионах реализуются проекты комплексного освоения территорий с большой долей социальной инфраструктуры. Местные застройщики готовы более активно участвовать в них на принципах ГЧП. Но и это тоже далеко не всегда панацея, зачастую нагрузка соцобъектов на 1 м2 низкая. Выручают только субсидии, но они доступны далеко не всем, преимущественно крупным компаниям.

Положение усугубляет то обстоятельство, что у большинства региональных застройщиков мало опыта взаимодействия с банками; нет ни отделов, ни специалистов, которые могут подготовить грамотные для них предложения. Да и самих выгодных для банков проектов раз два и обчелся, в массе своей они небольшие, а потому кредитовать их не интересно.

Когда принималось новое законодательство, явно исходили из возможностей Москвы, в лучшем случае еще Санкт-Петербурга, а вот специфические условия регионов учтены были недостаточно. Но уж так устроена наша страна, главное – это ее столица, а провинция – не более чем приложение к ней. Хотя сразу было очевидно: условия настолько разные, что то, что будет работать на столичных стройплощадках, на региональных способно их остановить. И, похоже, этот сценарий может реализоваться.

Банки на выход!

Если при старой схеме финансирования жилищного строительства банки играли второстепенную роль, то теперь они выдвигаются на авансцену разворачивающихся событий. От того, как они сыграют свою роль, будет в большой степени зависеть успех всей реформы. Пока же ситуация если не критическая, то близкая к ней. Из 53 банков, которым разрешено работать с эскроу-счетами, реально работают только 5-7. Иными словами, их и в Москве-то мало, а уж в регионах практически нет. Разумеется, надо учитывать, что процесс только в самом начале и число бойцов в этом отряде будет прибавляться. Однако старт все же получился хиленьким. Но по-другому вряд ли и могло быть; взятый курс на огосударствление и монополизацию банковской системы сказывается в этом вопросе в полной мере.

Это отражается и в количестве эскроу-счетов, пока их по всей стране открыто не более 8-9 тысяч, из них большая часть, разумеется, в Москве. Это очень и очень мало!

Как рассказывает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, есть целый ряд проблем, которые мешают кредитованию строительства. Одно из них – у застройщиков не хватает собственных средств. Банки требуют, чтобы их объем был бы не меньше 15%, но многие строители не готовы выполнять этот норматив.

На данный момент Сбербанк одобряет 45-50% заявок на получение кредитов. То есть половина или даже больше застройщиков получают отказы. В чем основные причины?

Как ни странно, но многие потенциальные заемщики не могут предоставить полноценные пакеты документации. Высокие риски кредитования. Во многих регионах, если цена на построенные квартиры упадет на 14-15%, то такие проекты становятся нерентабельным. Как всегда иная ситуация в Москве; если здесь будет зафиксировано такое падение, то это не повод для отказа в финансировании. Впрочем, такой проблемы в столице и не возникает.

Как получить в новых условиях кредит? Прежде всего, этому помогает хорошая репутация компании. Если застройщик уже имеет опыт работы по проектному финансированию, то это весомый аргумент в его пользу.

Очень важна концепция проекта: 60% отказов происходит по причине того, что банковские аналитики нашли ее неудовлетворительной.

Еще одна причина – бюджет проекта. Если застройщик крупный, имеющий хорошие собственные средства, за него будут конкурировать банки; если же он мелкий и безденежный, то интереса у них он не вызовет, говорит Сергей Бессонов.

В складывающейся ситуации многое будет завесить от того, сумеют ли банки предложить потенциальным заемщикам новые кредитные продукты. По словам Сергея Бессонова, они появляются. Например, Сбербанк предлагает кредит под будущую прибыль. Другой механизм пока в разработке, речь идет о тематических ЗПИФах, В них смогут участвовать физические лица своими деньгами, но без права покупки недвижимости в конкретном проекте. Правда, раньше следующего года этот инструмент не заработает.

Еще один важный момент – срок рассмотрения заявок застройщиков на проектное финансирование. Сейчас в среднем по стране он равен 40 рабочим дням. Сбербанк хочет его сократить до 25 рабочих дней.

Однако Сбербанк в стране один, а вот дела у других его собратьев по бизнесу гораздо хуже. Большинство банков не имеют ни соответствующих отделов, ни даже специалистов, способных оценивать строительные проекты. На создание таких подразделений в лучшем случае уйдет год-два, к тому же потребуются большие затраты. Как справятся многие банки с такой задачей – неизвестно, а ведь от этого зависит, будет ли налажено кредитование строительства.

Что будет?

Что же все-таки изменится на рынке в ближайшие годы? Во-первых, при проектном финансировании крайне важное значение приобретает вопрос соблюдение сроков строительства, отмечает Илья Сухарников, Директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрии, инфраструктуры и государственного сектора, EY. Раньше застройщики обращались с ними довольно вольно, теперь это не прокатит.

Раньше далеко не все строительные компании детально просчитывали все проекты, главное, что их волновало – это размер маржи. Ну а все остальное, гори оно синим пламенем. Теперь придется эту практику пересмотреть.

По данным исследования, 70% застройщиков могут потянуть проектное финансирование, оставшимся 30% придется думать, как жить дальше.

В новой ситуации очень важно, чтобы люди понимали новые правила и что такое эскроу-счета. Иначе может случиться то, что произошло с картофелем в XVIII веке, когда крестьяне не знали о его полезных свойствах и бунтовали против принудительной его посадки. Если покупатели не разберутся с этим механизмом, многие компании могут пострадать.

Тень командора

Возникают опасения, что затеянная реформа продумана далеко не во всех своих аспектах. Сегодня очевидно, что она пойдет на пользу крупным застройщикам и девелоперам и крупным банкам. Все нити сходятся к ним. А вот более мелкие игроки на этом рынке могут пострадать. Это способно привести к резкому сокращению в регионах появления новых проектов.

Тень командора в виде государства и крупных игроков нависает над рынком, и это не может не тревожить. Одни недостатки уберем, зато появятся другие – в первую очередь, дальнейшая монополизация жилищного строительства. Ничего хорошего покупателям она не сулит. Да, риски уменьшатся, зато цены возрастут, а значит, снизится платежеспособный спрос, который потянет за собой сокращение объемов ввода жилья. Возможно, такого сценария удастся избежать, но только в том случае, если будут внесены в новые правила своевременные коррективы.

Владимир Гурвич, фото ИА Строительство

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Дольщики, будьте начеку: опасность банкротства застройщиков возрастает

Жилая недвижимость в России 2019: год принудительных перемен.

Татьяна Полиди: после введения эскроу-счетов рынок жилья ждет второй этап реформы

Имущественные налоги: государство пошло на попятную, но кто сколько платить будет, предугадать сложно

Первичный и вторичный рынки недвижимости: борьба обостряется

Эскроу счета и увеличение капфонда – новые гири на ногах застройщика. Ждем следующую гирю.

Строительство жилья по ДДУ хотят сделать безрисковым, но в этом и заключается для отрасли главный риск.

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России




Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Москва все строится, торопится...
Наверх