Национальные проекты стали апофеозом бюрократического развития современной России; для их управления используются преимущественно чисто административные методы.

В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации прошло заседание Коллегии о ходе реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в 2019 году. Также обсуждались текущие вопросы строительной отрасли. Разговор получился живым и достаточно острым, он выявил много серьезных проблем в строительной сфере, как и то, что далеко не все из них имеют свои решения при нынешнем положении дел.

Ввод жилья придется корректировать

Согласно положению о национальных проектах, ведомства, которые отвечают за их реализацию, обязаны проводить коллегию по этому вопросу раз в квартал. Открывая заседание, руководитель Минстроя Владимир Якушев отметил, что за прошедшие три месяца после последнего подобного мероприятия в отрасли произошли определенные изменения, и в первую очередь вступил в силу федеральный закон, который существенно изменил правила игры на рынке строительства жилья.

Министр озвучил информацию о промежуточных итогах работы стройкомплекса в 2019 году. Одним из важнейших изменений стал переход отрасли жилищного строительства на проектное финансирование с использованием эскроу счетов  при привлечении средств граждан. Однако пока строительство преимущественно идет по старым правилам. Из 118,2 млн кв. м. жилья 70,7 миллиона – это проекты, по которым получено заключение о соответствии критериям, позволяющим средства дольщиков привлекать без использования эскроу счетов. 18,4 млн кв. м. – проекты, по которым застройщиками предусмотрено использование эскроу счетов  и проектного финансирования. И постепенно их становится больше.

Владимир Якушев отметил, что показатели ввода жилья на три ближайших года могут быть скорректированы. «Была предложена проектным комитетом нацпроекта и подержана вице-премьером цифра в 75,6 миллиона квадратных метров жилья на 2019-2021 годы. Понятно, что угадать точное количество невозможно, но в параметрах 75-78 млн кв. м. мы будем находиться», – заявил министр.

Говоря о нацпроекте «Городская среда», Владимир Якушев отметил, что основная задача – максимально освоить выделяемые на эти цели средства. Идет много мероприятий, однако на 100% выполнить план не получится, его реализация окажется на уровне 90%.

В этой сфере перед министерством стоят две задачи. Первая – рассчитать индекс городской среды для территорий. Не всем регионам нравится эта идея, но нужно разъяснять, почему это необходимо делать. Индекс – важный межотраслевой показатель, в нем зашито много всего, в том числе качество местной власти, как она работает и по другим национальным проектам.

Вторая задача состоит в том, что в рамках проекта «умный город» индекс позволяет оценивать уровень цифровизации городского хозяйства.

Путь по формированию индекса надо пройти, как уже пройден путь по определению инвестиционного рейтинга регионов – сегодня он реально влияет на бизнес-климат на тех или иных территориях. К тому же индекс будет способствовать привлечению федеральных денег в субъект Федерации.

Национальный проект нужно пересмотреть

Как считает Председатель Общественного совета Минстроя Сергей Степашин, крайне важно сбалансировать жилищную политику и макроэкономику. Речь идет о развитии сектора арендного жилья, льготной ипотеки для отдельных слоев населения, о росте ИЖС и жилищного строительства в сельской местности. Для решения этих вопросов требуется координация усилий всех ведомств и органов власти.

Это тем более необходимо, так как реализация национальных проектов в строительной сфере сталкивается с определенными трудностями: снижение рентабельности в домостроении; падение спроса; сокращение ипотечного кредитования. Если сделать совокупный вывод на основании этих фактов, то в ближайшей перспективе увеличиваются риски по выполнению заданий по вводу жилья.

По мнению Сергея Степашина, целесообразно также пересмотреть некоторые целевые установки национального проекта: «Жилье и городская среда». В нем основной акцент делается на крупные города. Россия и без того лидирует в мире по уровню урбанизации, и в нынешнем формате нацпроект только усиливает этот крен. Между тем идет деградация малых городов и сельской местности, и следует учитывать и их интересы – там тоже живут граждане России.

Остается острым вопрос повышения энергоэффективности и энергосбережения в жилищной сфере. Национальный проект устанавливает требования по этим показателям для новых домов, но они носят рекомендательный характер. Для радикального решения проблемы в рамках нацпроекта нужно устанавливать целевые показатели для вновь вводимых МКД, считает руководитель Общественного совета.

Ипотека на плановые параметры не вышла

О том, какая ситуация складывается на рынке ипотечного кредитования, рассказала референт Департамента финансовой политики Минфина России Анна Волкова. С начала года и до 1 августа 2019 года выдано ипотечных кредитов на сумму в 1,5 трлн рублей. В 2018 году было выдано 1млн 470 займов на 3 трлн рублей. Стоит задача к 2024 году выдавать в год 2 млн 260 тысяч займов. Пока же наблюдается снижение объемов выдачи ипотеки в январе-июле 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4%. Правда, глава «Дом РФ» Александр Плутник полагает, что это падение связано с тем, что в первом полугодии 2019 года практически не проводились процедуры рефинансирования. По его словам, с учетом этого обстоятельства объемы выдачи «новой ипотеки» на самом деле выросли — на 5% (до 1,4 трлн руб.), хотя количество кредитов снизилось на 5,3%.

Насколько реальна задача нарастить ипотечный портфель до заданных объемов? Ипотека остается дорогой. Средневзвешенная ставка в январе составила 9,6%, затем она выросла до 10,56% в апреле, потом немного снизилась до 10,24%. Таким образом, не удается достичь целевой установки нацпроекта – ставки по кредиту до 8,9% в 2019 году и до 7,9% – к 2024 году.

Есть и позитивные новости. Центральным банком одобрены стандарты ответственного ипотечного кредитования. Это важный прорыв на этом рынке – он получает единые правила для составления пакета документов.

Другой позитивный момент – коммерческие банки могут теперь секъюритизировать свои ипотечные кредиты под залог договоров долевого участия.

Скромное обаяние эскроу

Анна Волкова поделилась с членами коллегии информацией, как идет процесс перехода жилищного строительства на эскроу счета и проектное финансирование. Согласно приведенным ею данным, в стране реализуется 482 проекта по новым правилам, открыто уже работающих 203 эскроу счета, построен один многоквартирный дом. Достижение вроде бы скромное, но, по мнению представителя Минфина, знаменательное, так как застройщики смогли увидеть весь цикл использования нового финансового механизма. Всего же открыто свыше 11 тысяч эскроу счетов на сумму 34,6 млрд рублей.

Процентная ставка банковского кредита строительным компаниям колеблется от 1 до 13% в зависимости от готовности объекта. На данный момент кредитными организациями одобрено кредитных линий на 25 млрд рублей.

Сумма небольшая, но важно то, что опасение о не приживаемости в регионах новой практики не сбывается, по крайней мере, кредиты для небольших проектов выдаются.

От застройщиков поступило в 24 банка 3584 заявок на кредитование строительства объектов, свыше 1000 из них отклонены. Основные причины этого две: во-первых, строители предоставили кредиторам не полный комплект документации; во-вторых, сами строительные компании отказались от займов. Это объясняется тем, что застройщики обращаются сразу в несколько банков, некоторые до восьми, так как ищут максимально выгодные условия для кредитования.

ЦБ и Минстрой рекомендовали рассматривать заявки строительных компаний банками в пределах 45 дней. Но реально эти сроки бывают больше в основном по причине того, что строителям приходится вносить исправления в свои документы.

По словам Анны Волковой, сегодня мы имеем классическую ситуацию переходного периода. Есть основания как для оптимизма, так и для пессимизма. В какую сторону качнется ситуация – пока не ясно.

Марк Горский