Россия втягивается в экономический кризис. Чтобы он не стал чересчур разрушительным, меры по противодействию ему надо принимать незамедлительно.

Сложная ситуация в стране и в экономике порождает разные слухи о том, что происходит на рынке недвижимости, к каким событиям следует готовиться. Одни эксперты говорят о предстоящем обвале, другие – о том, что ничего драматического в обозримом будущем не случится; одни – что нас ждет невиданный рост цен, другие – об их радикальном снижении. Такая разноголосица понятна, положение действительно очень неопределенное – многие важные тренды только прорисовываются, и куда они заведут, не ясно. Но для того, чтобы с большим основанием составить картину происходящего, самый лучший способ – как можно детальней знать, что происходит в данный момент.

Покупать стали меньше

Давайте начнем с такого важного элемента рынка недвижимости, как покупательная активность населения. По данным заместителя руководителя Росреестра по Москве Марии Макаровой, общее количество зарегистрированных ДДУ в столице в мае составило 3939, это на 58% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Из них число зарегистрированных ДДУ в жилом секторе сократилось на 59%. За 5 месяцев текущего года число зарегистрированных ДДУ с использованием эксроу-счетов составило 11056. Это 33% от всех договоров долевого участия. При этом отмечается спад, так по сравнению с апрелем эта величина упала на четверть, а по сравнению с январем сокращение составило 38%.

Самая сложная ситуация складывается на первичном рынке жилья. Так, в мае было заключено минимальное число таких договоров. Зато в этом же месяце был одержан рекорд по количеству заявлений на регистрацию прав в режиме on-line. При этом 60% таких заявлений поступило от физических лиц.

По мнению Марии Макаровой, если бы не был введен режим самоизоляции, количество эксроу-счетов росло бы от месяца к месяцу.

Положение спасает льготная ипотека

Ситуация могла быть значительно хуже, если бы не программа ипотеки с господдержкой. По словам старшего вице-президента Сбербанка России Владимира Ситнова, стимулирующее влияние на отрасль оказывает снижение ключевой ставки и рост доступности ипотечного кредитования. Это мера представляется особенно своевременной, учитывая, что в январе-мае 2020 года рост цен на новостройки продолжился в большинстве крупнейших городов страны.

Появление программы льготной ипотеки позволяет смотреть на рынок жилья с большим оптимизмом, так как дает надежду, что спрос на недвижимость не упадет.

На фоне снижения ипотечных ставок в конце 2019 г., выросло число людей, планирующих покупку квартир или домов. Доля тех, кто собирается это сделать в течение одного-двух лет, вернулась на уровень 2014 года. Исследование показывает, что в начале 2020 года доля респондентов, рассматривающих покупку жилья на вторичном рынке, достигла максимума с начала 2017 г. Одна из причин такого явления в том, что только не более 21% людей желают жить выше 10 этажа даже в крупнейших городах России. Существует очевидное противоречие между предпочтениями покупателей и форматом застройки. Тем не менее, основная масса мер господдержки рынка жилья в текущий кризис направлена на первичный рынок.

По предварительным данным в первом полугодии текущего года будет выдано 550-600 тысяч ипотечных кредитов на сумму в 1 трлн 300 млрд рублей. Это примерно равняется аналогичному периоду 2019 года. По словам Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра ДОМ.РФ, это практически единственный сегмент банковской деятельности, который не упал.

Сейчас все ждут снижения ключевой ставки Банка России. Хотя крупные банки ее уже учли, снизив процентные ставки по ипотеке. Сегодня наблюдается самая низкая за всю историю ипотечного рынка стоимость фондирования средств для кредитных организаций и, если ЦБ сделает то, что от него все ждут, это позволит закрепить эту тенденцию.

Сама программа ипотеки по 6,5% показала свою эффективность, считает Михаил Гольдберг. Уже подано свыше 112 тысяч заявок на получение таких льготных кредитов, а уж выдано их свыше 40 тысяч. Таким образом, уже выбрана половина лимита, выделенного на эти цели. Падение количества выданных ипотечных займов в середине весны было связано с режимом самоизоляции, и в скором времени рынок восстановится. Поэтому в целом взгляд на ситуацию позитивен. Единственное, что способно нарушить этот прогноз, новое ухудшение эпидемиологической ситуации.

От снижения ключевой ставки ЦБ могут выиграть не только покупатели, но и продавцы, то есть застройщики. По словам Владимира Ситнова, эта мера позволит увеличить субсидии со стороны государства строителям, так как количество средств на эти цели автоматически возрастет.

Что может ослабить позитивное влияние этих мер? Рост цен на строительные материалы. Поэтому необходимо, считает банкир, строительным компаниям скорейшим образом разобраться со своими внутренними процессами с целью оптимизации затрат на стройматериалы.

Становится крайне важным то, как застройщик управляет своей себестоимостью. Если еще недавно ошибки в управлении затратами могли стоить части прибыли, то сегодня это может привести к потере всего бизнеса.

Будут строить и покупать

Как уверяет министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, положение в строительной отрасли волнует правительство, и хотя обстановка в стране изменилась, никто не отменяет задачу реализации национального проекта в этой сфере. Но возникают нюансы, связанные с уточнением тех ресурсов, которые могут быть использованы для реализацией поставленных целей.

Кризис не может не вносить изменения в текущую жизнь. По словам министра, обычно он проходит в несколько этапов: сначала всеобщая паника – все вот-вот обвалится, все остановится. Проходит промежуток времени и оказывается, что все работает, хотя падение существует. После чего начинается восстановительный рост. Сегодня мы имеем дело со схожим сценарием. В марте-апреле были те, кто полагали, что недвижимость перестанут покупать.

Данные показывают, что все далеко не так плачевно. Причем, в разных регионах ситуация сильно отличается друг от друга. Есть территории, где спрос упал, но есть и территории, где он вырос. Более того, сегодня складываются благоприятные условия для повышения интереса к недвижимости. Проценты по депозитам в банках становятся минимальными, плюс в 2021 году вводится налог на вклады. Это заставляет людей искать другие сферы размещения своих средств, и вложение в недвижимое имущество одно из самых привлекательных.

Но пока, считает Владимир Якушев, преждевременно говорить о каких-то устойчивых тенденциях на рынке недвижимости, для этого надо дождаться осени. Тем более, в одних регионах на время самоизоляции стройки остановились, в других они работали в обычном режиме. Поэтому картина по стране пестрая.

Однако есть то, что не может не беспокоить. По сравнению с 2019 годом сократилось число новых строек. Мы можем получить в последующие года снижение ввода жилой площади. Отсюда так важны меры государственной поддержки строительной отрасли.

Правительство приняло целую серию таких мер. Продлены полученные разрешения на строительство на один год; это относится и к градостроительным планам.

В список системообразующих предприятий вошли 54 компании строительного сектора, на них приходится возведение 53 млн кв. м из 92 млн кв. м, которые сейчас строятся.

В рамках ипотечной программы по 6,5%, уже одобрено свыше 40 тысяч кредитов, при этом доля одобрения банками достигает 80%. Сбербанк и ВТБ снизили для заявителей первоначальный взнос с 20 до 15%.

Выделено 12 млрд рублей на компенсацию процентов застройщикам, плюс еще 30 млрд рублей на достройку проблемных объектов.

Помимо финансовой помощи, по словам Владимира Якушева, правительство намерено принять ряд решений по смягчению регуляторных мер, которые облегчат строителям работу.

Страхи о том, что строители перестанут строить, а покупатели – покупать жилье, не сбудутся, уверен министр. Мы тоже на это очень надеемся, но ситуация быстро меняется, и нет уверенности, что все изменения будут происходить только в лучшую сторону. Кризис в российской экономике только начинается и, возможно, принимаемые государством меры поддержки, окажутся недостаточными.

Марк Горский