Существует устойчивое мнение, что нынешние чиновники не могут и не хотят проводить реальных экономических реформ. Но жизнь еще раз подтверждает истину, что нет правил без исключений.

1 июля 2019 года в России стартовала реформа финансирования жилищного строительства. Появились термины, которые раньше были известны только профессионалам: проектное финансирование, эскроу счета, ставшие известны всем, кто намеревается приобрести жилье. И вот прошел год. Окончательные выводы о том, насколько удачными оказались эти изменения, подводить еще преждевременно, но вот промежуточные итоги этот срок позволяет сделать. И это важно для определения будущих перспектив развития этого сектора экономики.

Реформа состоялась

Согласно официальной статистике, на данный момент всего сооружается жилья 99,5 млн кв. м, из них 35% – по новым правилам, то есть с применением проектного финансирования и эскроу-счетов. Их по стране открыто свыше 100 тысяч на сумму в 353 млрд рублей, и уже в 47 регионах есть дома, построенные по новой схеме.

По мнению заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никиты Стасишина, результаты реформы показывают, что она состоялась. Строители все ясней видят преимущества новой модели.

В чем же они заключается, по мнению чиновника? У строительных компаний не возникают кассовые разрывы, что раньше сильно подрывало строительный цикл. Не возникают ситуации с неуплатой субподрядным организациям за сделанную ими работу. Прежде это была распространенная практика, которая вела к росту себестоимости работ. Все отчетливей появляется запрос на оптимизацию производственного процесса, снижение затрат, сокращение сроков ввода в эксплуатацию объектов.

Как считает Никита Стасишин, прошедший год опроверг те опасения, которые существовали при запуске реформы. А они были немалые, вплоть до того, что некоторые эксперты предсказывали чуть ли не полную остановку стройки в силу того, что застройщики не сумеют привлечь финансирование. Этого не случилось. Банки предоставляют кредиты на эти цели. Другое дело, что не всем и не всегда; чтобы получить деньги, строительная компания должна обладать позитивной деловой репутацией, а представленные бизнес-планы должны иметь весомые аргументы, что окажутся окупаемыми. Это отсекает от рынка сомнительные организации и малорентабельные проекты. При этом не произошло и другого, чего боялись – резкого повышения стоимости финансирования. Средняя ставка по кредитам 5-5,5%, а некоторым застройщикам удается привлекать заемные средства еще дешевле. Можно говорить о том, что деньги на стройку пришли в требуемом количестве.

В выигрыше и покупатели жилья, у них резко повысилась уверенность в надежности проекта, что они не окажутся в отряде обманутых дольщиков. Результаты уже заметны, растет интерес к покупке недвижимости. Да и сами покупатели меняются, они стали хорошо разбираться в том, что такое эскроу счета, какие преимущества они предоставляют.

Правда, как отмечает заместитель министра, пока этот процесс идет по стране неравномерно. Больше всего эскроу счетов открыли в Москве и в Московской области, в других регионах это происходит менее интенсивно.

Банкиры и строители нашли общий язык

Успех реформы в очень большой степени зависит от того, как будет происходить взаимодействие кредиторов и заемщиков. По оценке заместителя председателя Центрального банка России Ольги Поляковой, банкиры и строители нашли общий язык. Сегодня на основе проектного финансирования строятся многоэтажные дома в 74 регионах. Открыты кредитные линии на суммы в 1,4 трлн рублей. Еще никогда банковская система не финансировала строительный сектор в таком объеме.

При этом строители выигрывают не только в этом, но и в том, что теперь основные риски проектов сосредотачиваются в банках. На настоящий момент нет ни одного проблемного МКД, которые строятся на основании новой финансовой схемы.

Это стало возможным в том числе благодаря тому, что в банках растет уровень компетенции по оценке проектов и связанных с ними рисков, повышается качество экспертизы. ЦБ изменил инструкцию по оценке проектов, что позволяет кредитным организациям более гибко подходить к кредитованию застройщиков.

Защищены не только строители, но и покупатели. Как отмечает заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев, вложения граждан в строительство страхуются на сумму до 10 млн рублей. Эта величина покрывает основные риски приобретателей жилья.

В то же время нельзя сказать, что все идет гладко. Сегодня основное число эскроу счетов и выдача кредитов осуществляют всего три банка: Сбербанк, ВТБ и Дом РФ. Стоит задача – как привлечь региональные кредитные организации для финансирования низко маржинальных проектов, которых в субъектах Федерации много.

Цель сложная, но достижимая. Как полагает директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков, постепенно растет конкуренция среди банков за этот рынок, на него выходят новые игроки. Это положительная тенденция.

В принципе это закономерно. Для банков модель проектного финансирования позволяет приобретать новых клиентов, открывать дополнительные кредитные линии. Давно известно, что кредитным организациям часто некуда вкладывать средства, теперь же появляется еще один сегмент. Не случайно сектор проектного финансирования один из самых быстро растущих в банковской системе.

Согласно плану проведения реформы, в 2021 году реализация всех проектов по схеме ДДУ должны перейти на новую финансовую модель, и ход реформы позволяет сделать вывод, что это вполне достижимая задача.

Плюс ипотечное кредитование

Другой важный фактор, который сегодня работает на строительство и на успех реформы, ситуация с ипотечным кредитованием. Без него все усилия по внедрению новых схем окажутся в лучшем случае малорезультативными, произведенный продукт просто не найдет нужного числа покупателей.

По оценке Алексея Моисеева, в 2020 году будет выдано кредитов на сумму в 1,4 трлн рублей. Результат неплохой, хотя и меньше, чем хотелось бы. Стоит задача увеличить этот рынок до 4 трлн рублей в ближайшее время, а к концу срока действия национального проекта эта сумма должна достигнуть 6 трлн рублей.

Программа субсидирования ипотеки по ставке 6,5% поддерживает спрос на жилье. Как известно, срок ее действия заканчивается 1 ноября 2020 года. Поэтому сейчас самый благоприятный период для покупки недвижимости.

Пока все лучше, чем ожидали

Когда переходили на новую модель финансирования, опасений было немало. Многие предсказывали резкий взлет цен на жилье, он действительно имеет место, но на данный момент говорить о серьезном подорожании продукции строителей не приходится.

Другое опасение состояло в том, что банки не захотят работать в системе проектного финансирования, будут отказывать строителям в кредитовании. Этого тоже не произошло, деньги в стройкомплекс пошли, новые проекты получают финансирование.

Еще один риск, которые обсуждался – если проектное финансирование и будет запущено в качестве массового продукта, то цена денег будет очень высокой. Этого также не случилось, эффективная ставка по этому виду кредитов 2-3%. В наших условиях это очень хороший результат.

Главная же задача, которая ставилась, – не появление новых групп обманутых дольщиков, и по новым проектам их нет.

Зато есть другой эффект. По данным опроса ВЦИОМ, доверие граждан к первичному рынку жилья выросло, до реформы оно составляло 53%, после ее запуска – 70%.

Как следует из паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн. Удастся ли достичь этой цели, сейчас сказать трудно, российской экономике предстоит пройти по полю больших экономических неурядиц. Насколько они могут быть глубоки и длительны, пока говорить преждевременно. Но ясно одно – впереди нас ждут непростые времена, а потому реформу финансирования строительства жилья ждут впереди нелегкие испытания.

Марк Горский