Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Недвижимость в пандемию: идет туда, куда раньше и не собиралась » Информационное агентство "Строительство"

Партнер Союза архитекторов России

Представительство
ТАТАРСТАН
  Москва +14 °C.

Архив публикаций
«    Апрель 2021    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930 
10 дек 03:00Недвижимость

Недвижимость в пандемию: идет туда, куда раньше и не собиралась

Автор: Марк Горский

Мы запомним 2020 год тем, что изменяться стало то, что вроде бы не собиралось изменяться.  

 

Нет никаких сомнений, что 2020 год стал  самым необычным в истории XXI  века. Он оказал большое влияние на многие сферы жизни. В том числе и на рынок недвижимости.  Многие процессы на нем приобрели другой характер и иную направленность. И еще долго будут влиять на ситуацию на нем. 

 

 

 

Шагреневая кожа рынка недвижимости

Инвестиции в недвижимость теряют свою привлекательность, снова хранение сбережений в иностранной валюте становится более выгодным. К тому же падает индекс уверенности потребителей. А это непосредственным образом влияет на вложение в коммерческие объекты.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года по вложениям в коммерческую недвижимость.  По итогам 2020 года нас ждет спад объема инвестиций, который составит около 230 млрд руб., – это на 18% меньше, чем годом ранее. Доля зарубежного капитала ожидается на уровне 9%, что в два раза меньше показателя предыдущего года.

 

ТЦ больше не в фаворе

Сложная ситуация складывается во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но особенно тревожное положение в сфере  торговой недвижимости, что вполне закономерно. Долгий карантин вкупе со снижением доходов граждан делает этот рынок особенно проблематичным.

Хотя начиналось все с больших ожиданий, только в Москве в 2020 году предполагалось ввести до 1 млн кв. м. торговых площадей. И еще больше в остальной России. Реально же будет сдано в эксплуатацию значительно меньше. 

 Инвесторы не понимают, как им оценивать денежные потоки, которые генерируют торговые центры. Да и сами ТЦ подешевели, а уровень их стоимости зависит от каждого конкретного объекта.  

Да и будущее ТЦ пока тоже не внушает большого оптимизма. Согласно предварительным итогам 2020 года, на рынке торговой недвижимости Москвы  открылось только девять новых объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м. Причем, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году. В регионах 40% ввода торговых площадей откладывается на более позднее время.  При этом прибавилось 70 тыс кв. м. новых площадей. В некоторых городах появились   новые ТЦ, где они давно  уже не открывались.

 Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) в торговых центрах, открывшихся в 2020 году. При этом общий размер вакансии достигает 11%, что на 4,9% . больше значения IV квартала 2019 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года. Каждый из них намерен открыть здесь хотя бы один магазин. 

Но самые важные перемены, пожалуй, в другом, серьезно меняется сам рынок. Он следует за изменениями в потребительских привычках населения. А здесь можно проследить четыре основных тренда.

Торжествует экономия и рационализм; доходы падают, и покупатели приобретают только то, что им действительно очень нужно.

Посещение ТЦ из фактора проведения досуга стало более осознанным; люди едут туда, когда им действительно это нужно. Взамен развивается сектор покупок через Интернет. 

Получают преимущество те ТЦ, где есть больше  возможностей  для ЗОЖ.

К этому пункту тесно примыкает и следующий – тренд на экологичность во всем.  

Это пока лишь тренды, а не устойчивые явления. Ближайшие годы покажут, что реально изменится в форматах ТЦ. Пока же торговля «лежит», есть надежды на новогодние распродажи, так как после долгой пандемии люди особенно сильно хотят праздника. Но в любом случае

бизнес-модель торговых центров будет меняться.

 

 

Склады переезжают в регионы
В результате пандемии и ее влияния на экономическую активность в целом по стране ожидается снижение введенных складских площадей на 13%. При этом общий объем качественной складской недвижимости достиг 29 млн кв. м, из которых 16 млн кв. м (55%) приходится на Московский регион. Причем, эта доля имеет тенденцию к сокращению, пять лет назад она достигала 70%.

Вообще, в регионах отмечается определенный бум строительства складов. Так, в текущем году ввод в эксплуатацию складских помещений в Санкт-Петербурге увеличится сразу на 81%. И, как прогнозируют эксперты, в ближайшие пять лет  этот ажиотаж сохранится.

Это позволяет сделать вывод, что спрос на склады смещается из столицы в регионы. Растут и арендные ставки, как и стоимость строительства, она достигает  35-45 тыс рублей за кв. м.

О том, что рынок складской недвижимости будет развиваться достаточно активно, свидетельствуют и тенденции текущего периода. В конце 2019 года эксперты делали прогноз, что в 2020 году будет наблюдаться рост количества сделок в этом сегменте. И в январе-феврале так все и происходило. Затем началась пандемия, и число сделок упало. Однако с июня месяца рынок стал восстанавливаться. И на данный момент количество сделок уже превысило результаты 2019 года. Совсем немного и вакантных площадей – 2-2,2%.

Кто являются в настоящий момент главными арендаторами складов? Это компании по торговле on-line, большую активность проявляет розничная торговля, транспортные и логистические предприятия. 

Итак, какие основные тренды прослеживаются на этом рынке? Происходит смещение спроса на складские мощности из столичного региона в провинцию. Больше появляется многоэтажных складов. Для создания складской инфраструктуры скупаются земельные участки вокруг ЦКАД. На этот рынок приходят новые инвесторы из других секторов недвижимости и отраслей. Этому способствует то обстоятельство, что, несмотря на консервацию доходности, вложения складскую недвижимость позволяет получать стабильный доход. В регионах наблюдается нехватка земельных участков с инженерной инфраструктурой для строительства новых складов.  

 

 

На улицах стало тише 

А как чувствует себя уличная торговля или стрит-ритейл? В Москве она даже приросла на полпроцента по сравнению с 2019 годом и занимает площадь в 587 тыс кв. м. За 10 месяцев текущего года выросла вакансия, и сейчас она находится на достаточно высоком уровне. Так, на пеших улицах составляет 9,8%, на транспортно-пеших – 12,9%, на крупных магистралях – 16,9%.

Самый пострадавший сегмент – общепит, он сократился на 8%. Правда, к сентябрю он приблизился к докризисным показателям и даже продемонстрировал в отдельных местах небольшой рост. Но затем началось повторное падение.

Сильно пострадали несетевые салоны-красоты, в плохих местах снижение на 0,3%. А вот магазины, торгующие продуктами, прибавили 9% по количеству арендаторов.

Можно выделить зоны стрит-ритейла, которые пострадали  больше других. Например, Арбат, туристов почти нет, нет и торговли, которая ориентируется здесь на них. Пострадали и те торговые заведения и общепит, который был нацелен на обслуживание офисных работников. В офисах  их стало заметно меньше, отсюда и снижение оборотов.  

И пока не будут сняты все ограничения, этот рынок не восстановится. Но вряд ли это случится быстро, по мнению экспертов на это может уйти год, а то и больше. 

          

Элитное жилье по-прежнему в цене

Хотя рынок элитного жилья не относится к сегменту коммерческой недвижимости, мы тоже решили  включить его в этот обзор. Одним из ключевых событий в столице стали рекордные за последние пять лет значения средневзвешенной цены предложения в обоих сегментах: в премиальном – 673 тыс. руб. за кв. м (+11% за год), в де-люкс – 1 341 тыс. руб. за кв. м (+16% за год). Общий показатель средневзвешенной цены на рынке элитной жилой недвижимости составил 880 тыс. руб. за кв. м (+9% за год). Другой активный тренд связан с высокой долей спроса на лоты с отделкой – 62% от общего объема сделок (годом ранее – не более 35%, а в 2018 году – 24%).

В структуре спроса произошло смещение традиционного лидера - района Хамовники, с первых позиций. А самой популярной локацией среди покупателей стал район Дорогомилово, где была заключена каждая четвертая сделка на рынке. Что касается нового предложения, то в 2020 году сегмент может пополниться только девятью проектами, что вдвое ниже значения прошлого года.

Можно выделить несколько трендов на этом рынке. Планировка жилья стала более рациональной, покупатели хотят, чтобы с пользой использовался бы каждый метр. Увеличился спрос и предложение на недвижимость с отделкой.  Популярностью пользуются дополнительные сервисы и гостиничные услуги. Усилился рациональный подход к инфраструктуре, отказываются от бильярдных и других подобных помещений, зато возрос интерес к местам для занятий спорта и встреч. Усиливается экотренд, - очистка воздуха и воды, а от здания требует получения экологических сертификатов. Меняется подход к планировки жилых помещений. Растет спрос на кабинеты.

 

Загородный ренессанс

2020 год стал годом ренессанса спроса на загородную недвижимость. Такой ажиотаж не отмечался давно. По сути дела, текущий год  стал лучшим за последние 10 лет.

Большая часть предложений поступает с вторичного рынка загородной недвижимости. Но при этом хорошие дома в дефиците. Увеличилась средняя стоимость жилья, этому способствует то, что все больше людей задумываются о покупке своих домов.

Для девелоперов  2020 год в этом сегменте открыл большие перспективы. Если раньше  большинством  загородная недвижимость рассматривалась в качестве дополнительного, второго жилья, то теперь для многих она становится основной жилой резиденцией.

Какие основные тренды прогнозируются? В ближайшие годы спрос на  загородную недвижимость продолжит расти, в этой связи появятся новые проекты.

Марк Горский

 

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Рынок складской недвижимости готовится к трансформации

Рынок недвижимости. Мнения экспертов: нас ждет национализация строительной отрасли?

Рынок строительства жилья 2019 – как по Черномырдину: «Надо контролировать, кому давать, а кому не давать. Почему мы вдруг решили, что каждый может иметь?»

Жилая недвижимость в России 2019: год принудительных перемен.

Антирекорд на рынке офисной недвижимости

Татьяна Полиди: после введения эскроу-счетов рынок жилья ждет второй этап реформы

Первичный и вторичный рынки недвижимости: борьба обостряется

Эскроу счета и увеличение капфонда – новые гири на ногах застройщика. Ждем следующую гирю.

Если на коммерческую недвижимость падает спрос, значит, экономика идет вразнос

Рынок офисной недвижимости Москвы разбился на три зоны, пока...




Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Подогрев подъезда снаружи
Наверх