Для России ипотечное кредитование еще совсем молодой финансовый инструмент. Но значение, которое он приобрел для развития строительства и рынка недвижимости, превосходит многие старые и проверенные механизмы.

Сегодня в России ипотека является главным финансовым инструментом на рынках недвижимости и жилищного строительства. Без нее они бы просто провалились. С этим тезисом согласны практически все. Но вот достаточно ли развит и максимально ли эффективно используется этот механизм? Очевидно, что он требует дальнейшего развития и дальнейший настройки. О том, как это может происходить, мы беседуем с руководителем направления подразделения «Развитие ипотечного рынка» АО «ДОМ.РФ» Ильей Ивановым.

– Илья, если сравнить предварительные итоги 2020 года с двумя предыдущими годами с точки зрения развития ипотечных продуктов вашего банка, то что можно сказать по этому поводу?

– С учетом специфики 2020 года произошло довольно серьезное изменение в части того, что льготные продукты стали занимать гораздо большую долю, чем в прошлом. В первую очередь совместно с Минстроем запущена льготная программа кредитования под 6,5% новостроек с целью поддержки строительной отрасли.

– Ваше компания разрабатывает документы, стандарты и правила на ипотечном рынке в большей степени для юридических или физических лиц?

– Смотря, о каких стандартах мы говорим. Если затрагивать только ипотечное кредитование, то в документе, который «Банк ДОМ.РФ» разработал по заданию Минстроя совместно с Минфином и с ЦБ, изложены стандарты ипотечного кредитования. Он ориентирован на всех участников рынка, поскольку его специфика в устанавливании единых правил игры для всех: и для кредиторов, и для заемщиков. В документе описываются критерии взаимодействия для того, чтобы рынок был цивилизованным. У этого стандарта история отдельная, пока к нему не весь рынок присоединился, потому что он добровольный. Мы ждем поддержку от ЦБ с целью более активного внедрения механизмов этого документа для кредитных организаций.

Например, оптимизация регуляторной нагрузки – это, если говорить про стандарт ипотечного кредитования. Но он применим и для физических лиц. Логика такая – физическое лицо видит, что кредитная организация или не кредитная (такое тоже возможно, тогда это заимодавец – кооператив, фонд или иная организация) присоединилась к стандарту ипотечного кредитования. Это значит, что она соответствует неким критериям прозрачности и финансовой ответственности, вплоть до ведения судебных дел с заемщиком. Для физического лица это некий дополнительный плюс, причем не только психологический, но и реальный, поскольку ведется мониторинг соответствия организации стандарту.

Для кредиторов это тоже некая популяризация их услуг, в том числе возможность заявить о том, что они присоединились к такому стандарту, ведут открытую игру, придерживаются определенных правил, в том числе и в болезненных вопросах – взыскание недвижимого имущества, взаимодействие с заемщиками в случае проблемных ситуаций, например, реструктуризации кредита.

Есть также стандарт комплексного развития территории. Он в первую очередь для застройщиков, девелоперов, архитекторов и проектировщиков, для компаний, которые занимаются разработкой концепции застройки, а также проектно-сметной документации конкретных домов. Плюс стандарты в части ипотечного кредитования конкретных программ. Мы по всей России сотрудничаем с нашими партнерами – региональными операторами либо с агентами по выдачам, то есть теми, кто в рамках наших стандартных продуктов предоставляют ипотечные кредиты физическим лицам. Это очень выгодно, потому что нам не обязательно как банку присутствовать на всей территории Российской Федерации, но при этом нами охвачены все субъекты РФ через агентства или фонды, выдающие ссуды по нашим стандартам. Действуют те же самые условия, та же самая льготная, военная, семейная ипотека и другие программы.

– Когда клиент приходит в банк и получает рыбу договора, у него часто возникает опасение, что там мелким почерком будет написано то, в чем он не очень разбирается. Как у вас в банке с такой практикой?

– В последние годы в этом направлении довольно многое изменилось, в первую очередь с подачи ЦБ. Регулятор ввел обязательные требования к таким документам, чтобы ключевая информация была бы вынесена на первую страницу без изменения основного шрифта, а иногда и с увеличением. Это касается в первую очередь сведений о полной стоимости кредита.

Кроме того, произошло разделение или визуальное упрощение кредитного договора с точки зрения табличной формы. То есть, есть общая часть – информация по кредитному договору, которая относится ко всем клиентам; она унифицирована для всех, эти общие правила на сайте банка размещены. Касательно же индивидуальных условий, то они размещаются в форме таблицы, тоже довольно легко читаемые, и они не такие объемные. Чтобы вы понимали: стандартный кредитный договор сегодня – это 20-30 страниц в зависимости от кредитной организации, напечатанных не маленьким шрифтом. Из них индивидуальных условий меньше половины, то есть то, что клиенту реально нужно проверить, в чем нужно ему быть уверенным. Это основные параметры соглашения: ставка, срок, сумма кредита, цели, на которые выдается кредит, и какие возможны штрафные санкции, в каких случаях они применяются.

– По требованию ипотечного заемщика могут вноситься изменения в договор? То есть, он может немного отступать по его желанию от стандартного проекта документа?

– По желанию клиента нет. Если речь идет о какой-то специфической сделке с точки зрения дополнительного обеспечения, такое возможно. Но все равно большинство положений в кредитном договоре остаются стандартными. Это сделано для того, чтобы не было ошибок и злоупотреблений, чтобы человеческий фактор исключить. Поэтому практически вся кредитная документация в нормальных кредитных организациях всегда выгружается из системы. При этом какое-то дополнительное поле или абзац внести можно. Например, если информационными системами не обеспечен по новому продукту дополнительный залог в виде поручительства. Какое-то ограниченное редактирование возможно, но опять-таки не по желанию клиента. Если же клиент настаивает на внесении изменений в кредитный договор, то тогда этот вопрос должен быть вынесен на рассмотрение коллегиальным органом банка.

– На сайте вашего банка обозначены более 350 офисов не только в России, но и в других странах. В каких регионах у вас есть представительства, работающие с ипотечным продуктом? Их полномочия отличаются от возможностей вашего головного офиса?

– Нет, у нас вся сеть действует в рамках единых правил. Если говорить о группе компаний «ДОМ.РФ» это акционерное общество «ДОМ.РФ» либо акционерное общество «Банк ДОМ. РФ». Все действуют в рамках одних стандартов, поэтому здесь какие-либо расхождения исключены. Даже если юридически это не наша компания, а именно представительство в виде агентства по выдаче ипотеки, все равно это доверенные лица нашей кредитной организации. Они фактически уполномочены нашим исполнительным органом власти «Банком «ДОМ.РФ», поэтому они полноправные представители банка, просто юридически это другое лицо. Простой пример – Фонд ипотечного кредитования некого субъекта Российской Федерации, но при этом выдает кредиты исключительно по нашим стандартам.

– То есть, если человек хочет получить ипотеку именно у вас, но вашего представительства в регионе нет, он должен обратиться к вашим местным партнерам?

– Абсолютно верно. Компании, которые с нами сотрудничают, эту информацию размещают на своих сайтах. Правовые формы возможны разные, они могут кредиты фактически выдавать с нашего баланса, нашими же деньгами либо под наши условия кредитовать своими деньгами. Так действуют некоторые региональные операторы для того, чтобы мы потом у них эти кредиты выкупили, но при этом жесткие требования кредитования соответствуют нашим стандартам.

– То есть опасений у клиента не должно быть, поскольку это все законно, официально и прозрачно?

– Безусловно. Он всегда может зайти на общий сайт нашего «Банк ДОМ РФ», где есть перечень наших партнеров/агентов или не кредитных организаций, которые нами уполномочены на выдачу ипотечных ссуд. По законодательству только «ДОМ.РФ» может их уполномочить на такую деятельность. Это если мы говорим не про банки, не про кредитные организации, а именно про НКО. У них свое регулирование, не подпадающее под правила ЦБ; они имеют право предоставлять ипотечные ссуды только в том случае, если акционерное общество «ДОМ РФ» включила их в реестр. То есть надо проверять, состоят ли они в нашем реестре.

– Я разговаривал с некоторыми экспертами строительной отрасли и услышал такое мнение, что волна увеличения ипотечных кредитов по различным программам идет, и это, конечно, очень хорошо. Но возникает вопрос, что основные дивиденды от этих программ получают банки, которые в меньшей степени работают на строительную отрасль. Почему бы не сделать ваш банк основным строительным банком, поскольку он на все 100% государственный? Всю выручку, которую он будет получать, можно направлять только в строительную отрасль.

– Если говорить о юридическом аспекте, был принят соответствующий акт, по которому именно «Банк ДОМ. РФ» официально назначен уполномоченным банком в сфере жилищного строительства. Другое дело, что объем капитала не позволяет ему перекрывать возможности того же Сбербанка или банка ВТБ – наших основных конкурентов, например, в части проектного финансирования застройщика. Портфель ипотечных кредитов Сбербанка и ВТБ значительно больше, чем у «Банка ДОМ. РФ», у нас таких ресурсов нет.

Но действительно мы государственный банк, принадлежим государству в лице Росимущества, наша прибыль – это дивиденды, которые выплачиваются Правительству РФ, то есть возвращаются в бюджет. Мне очень сложно судить, это очень глобальный, скорее, даже политический, чем экономический вопрос – нужен ли такой банк-монополист? Нельзя сбрасывать со счетов других игроков, как-то их искусственно зажимать. В плане продуктов с ними честно конкурируем. Если застройщику выгоднее, удобнее и быстрее получить проектное финансирование в других финансовых институтах, он пойдет туда, а не в «Банк ДОМ.РФ».

Но при этом «Банк ДОМ.РФ» имеет статус уполномоченного в сфере жилищного строительства. Мы первые, кто может размещать и открывать эскроу-счета у себя, как и другие инструменты, связанные со строительной отраслью, ее поддержкой. Но здесь еще ключевой момент – роль акционерного общества «ДОМ. РФ» очень высока, поскольку он является оператором практически всех льготных ипотечных программ. Помимо того, что мы участвуем в их разработке, мы их и физически реализуем. То есть в акционерное общество «ДОМ. РФ» приходят другие игроки, если они планируют присоединиться, например, к программе льготной ипотеки под 6,5%. Фактически мы являемся операторами этой программы. Акционерное общество «ДОМ.РФ» весь этот процесс организует, вплоть до передачи информации о необходимых выплатах банкам.

– Некоторые банкиры не очень хорошо отзываются о льготной ипотеке, считая, что она вредна для экономики. Некоторые из них полагают, что не надо делать такую программу для вторички. Ваша программа в основном рассчитана на многоквартирные дома, а с какого количества квартир по вашим стандартам, дом может считаться многоквартирным?

– Позвольте начать с небольшой ремарки. Что касается льготной ипотеки на вторичное жилье, она в первую очередь является способом поддержки для отдельных категорий граждан, кто остро нуждается в решении жилищного вопроса, а ипотеку по рыночной ставке они не могут себе позволить. С ними надо решать вопрос через механизмы льготной ипотеки. Другое дело, если мы говорим о массовой льготной ипотеке на вторичку, тогда действительно мы здесь лишаемся главного инструмента – это поддержка строительной отрасли. Целесообразно через льготную ставку кредитовать именно строящееся жилье для того, чтобы стимулировать строительную отрасль, а не перепродажи на вторичном рынке. Если банкиры говорят именно в этом контексте, то я с ними согласен.

– Но где линия разграничения, кого нужно поддерживать на вторичке льготной ипотекой, а кого нельзя? У нас масса категорий людей, которые в этом остро нуждаются. И все же, с какого количества квартир у вас считается многоквартирным дом? Потому что в регионах строят двух-трех-подъездные дома, а в Москве и других крупных городах это может быть 10 и 15 подъездов.

– Сразу скажу, ограничений сверху здесь нет, это может быть любое количество квартир. Но в целом многоквартирный дом начинается тогда, когда жилье переходит из разряда дома блокированной застройки (это может быть несколько блок-секций, до 10), все, что выше – это уже многоквартирный дом. Он может быть одно-подъездный, двухэтажный, все равно это будет многоквартирный дом. Если это не отдельные блоки по примеру таунхаусов.

– Таунхаусы могут стоять вместе, могут раздельно. Если они у вас вместе объединены в такое строение, это уже считается многоквартирным домом или это все-таки индивидуальные таунхаусы?

– Вообще о таунхаусах отдельный разговор, с точки зрения нормативно-правовых актов понятие таунхауса не определено. Есть дом блокированной застройки. Если земельные участки, а также чердачные пространства оформляются в общую долевую собственность, тогда мы можем говорить об общей долевой собственности, как в многоквартирном доме. Повторюсь, в классическом понимании многоквартирного дома с точки зрения банка – это, если все-таки не соседние секции, с общими стенами, а именно, когда отдельные квартиры располагались одна над другой. При этом таунхаусы строятся в рамках долевого строительства по 214 ФЗ.

– Какова ситуация с бизнес-ипотекой сегодня, и каковы ее перспективы, она будет развиваться в дальнейшем?

– Думаю, перспективы есть, и наш банк запускает такие программы, в том числе и в сегменте малого и среднего бизнеса. Компаниям это интересно, это как аналог лизинга, когда недвижимость приобретается юридическим, увеличивая массу активов, а не физическим лицом. В целом бизнес-ипотека не такая массовая, у нас ипотека для граждан занимает высокую долю среди сделок с недвижимым имуществом. Особенно в новостройках, там порой до 70% всех сделок заключается с использованием ипотечных инструментов. Бизнес-ипотека не так распространена, но развиваться будет. У бизнеса на нее запрос есть, есть такие продукты у банков, но не у всех.

– Теперь самый интересный вопрос – ипотека под частное домостроительство. Первое, что меня немного озадачило – это ограничение по возрасту, 36 лет родители и дети до 19 лет?

– Наша логика была такова: мы хотели в первую очередь предоставить для ИЖС очень низкую ставку от 6,1% годовых. Была также мысль поддержать молодые семьи, то есть возраст обоих супругов до 36 включительно, то есть 35 лет 11 месяцев подходит, и имеющих хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, то есть ограничение по возрасту у ребенка до 19 лет, 18 включительно по законодательству несовершеннолетнего. Ребенку может быть на момент заключения кредитного договора и 2 месяца – здесь ограничение именно максимального возраста, в этом плане мы категорию относительно широкую предлагаем.

Опять-таки мы хотим проверить для данной категории граждан, насколько будет востребован этот продукт. По нашим исследованиям, молодые семьи с детьми генерируют основной запрос на загородную недвижимость. Мы не скрываем, что эта программа пилотная, она ограничена по сроку. Мы ее реализуем в течение полугода, посмотрим на результаты, тогда уже будем принимать решение об ее судьбе. В том числе параллельно обсуждать с Минфином, каким образом развивать льготную ипотеку на ИЖС. Мы давно говорим о том, что для ИЖС нужны те же меры поддержки, как и для многоквартирного домостроительства, та же самая льготная ипотека для семей с детьми и так далее. Пока же в секторе ИЖС этого практически нет.

– Человек в рассвете сил, в 40-50 лет приходит в банк и говорит: «Не хочу в городе жить, хочу жить в деревне», а ему ипотеку не дают. Возраст предельный будет меняться или нет?

– Сейчас, если клиент в 45-50 лет захочет взять ипотеку на индивидуальное жилье, то в нашем «Банке ДОМ.РФ» сможет это сделать по программе классического продукта, то есть ипотека на строящийся дом. Там ставка больше – от 8,6%, в принципе довольно доступная. Что касательно предельного возраста, то для всех наших продуктов он установлен на уровне 65 лет. На самом деле подавляющее большинство банков именно этим возрастом оперируют. В перспективе он будет меняться, я не исключаю. У определенных игроков уже сейчас есть программы для заемщиков в 70-75 лет. Но это существенно влияет на сумму одобряемого кредита – банки дисконтируют итоговый лимит кредитования. Поэтому в идеале надо вписываться в 65-летний возраст, нужно, чтобы окончание выплаты пришлось бы на эти годы. То есть при получении денег вам должно быть 55 лет при сроке займа в 10 лет.

– Очень важный момент, в котором я пытался разобраться, но до конца не сумел. Застройщиком частного дома должна быть компания-партнер вашего банка или любая компания?

– На самом деле все очень просто, застройщик, а также подрядная организация должна пройти процедуру аккредитации в «Банке ДОМ.РФ» по нашим стандартным требованиям, предоставив стандартный пакет документов. Это означает, что некий девелопер, который владеет земельным участком и планирует его застройку, должен предоставить нам документы по своему юридическому лицу, по данному проекту строительства, по земле и так далее. Мы в течение установленных нормативных сроков проводим его аккредитацию, после чего размещаем информацию на сайте у себя. Он становится нашим партнером и имеет полное право разместить у себя на сайте эту информацию.

Кроме того, это может быть не только застройщик, который комплексно возводит коттеджный поселок, но и подрядная организация, включая индивидуальных предпринимателей. Мы тоже на них распространили наши критерии. Индивидуальный предприниматель должен иметь опыт реализации строительства ИЖС не менее двух 2 лет, при этом за последний год построить не менее 5 таких домов. Он нам предоставляет эту документацию, показывает, что он ведет безубыточную деятельность за эти два года. Кроме того, мы по открытым источникам смотрим, что на нем нет негатива – судебных разбирательств, дел о банкротстве, каких-то других проблем.

– Вы сказали, что ИП должен построить за 2 года не менее пяти домов. Дом в вашем понимании, сколько метров? Здесь есть какие-то критерии?

– Мы кредитуем дома, которые по проектно-сметной документации имеют площадь от 70 до 300 кв. м., то есть разброс очень большой. Потому что небольшие домики можно строить довольно легко. Но если ИП принесет документы, что за последний год он построил 10 домов, из их 8 домов площадью 350 кв. м, которые формально не вписываются в наши критерии, мы его все равно одобрим, потому что нам важен сам факт, подтверждающий его опыт. Но ему скажем: если хочешь работать с нашей ипотекой, тогда, пожалуйста, строй дома площадью от 70 до 300, иначе мы не сможем тебя финансировать.

– Библиотека проектов должна быть у вашего партнера или она у вас в банке есть?

– Физическое лицо может обратиться в банк, услышав про нашу программу, но ни с какой строительной компанией еще не взаимодействовал. Какой дом он хочет, знает только в общих чертах. Он может прийти к нам, получить одобрение на определенный лимит, предположим на 3 млн рублей при своих 2 млн. Таким образом, в пределах 5 млн выбирает проект. Мы ему предложим посмотреть на нашем сайте перечень аккредитованных компаний. Можно обратиться в любую из них в любом регионе и заключить договор для того, чтобы они разработали для него проект. Наши требования: площадь от 70 до 300 квадратов, должны быть коммуникации, возможность круглогодичного проживания, подъездные дороги, то есть стандартный набор для хорошего, качественного загородного дома. Не обязательно дорогого, главное, чтобы была нормальная инфраструктура, чтобы это было не где-то на выселках, куда человеку трудно добраться. При этом, если он найдет компанию не из нашего списка, мы предложим ей пройти у нас процедуру аккредитации. Такой путь тоже возможен.

– Кто проводит экспертизу стоимости домов ваших аккредитованных компаний, ведь застройщик всегда готов продать свою работу как можно дороже, а заемщик – как можно дешевле?

– Этим вопросом занимаются залоговые службы Банка.

– За качество построенного дома ваш банк несет солидарную ответственность с застройщиком?

– Банк не является стороной по договору о строительстве, поэтому ответственность юридически нести не может. Но он как кредитор сам заинтересован в качественном залоге, поэтому проводит мониторинг компаний и процесса строительства. В худшем случае компанию исключат из перечня аккредитованных и будут с ней судиться для удовлетворения требований о компенсации.

– Ограничение по этажам в частном доме есть? В Московской области есть лимит – не выше 3 этажей, но, если это выше 3 этажей, то компания должна быть членом СРО?

– Что касается этажности и членства в СРО, то жестких требований у нас нет, все в рамках действующего законодательства, Градостроительного кодекса, других федеральных законов. Если человек строит дом свыше трех этажей, если не ошибаюсь, 20 метров – это уже не индивидуальное жилье, эти ограничения у нас существуют. Что касательно членства в СРО, поскольку застройщики именно этого сегмента в принципе не обязаны в него входить, мы тоже этого не требуем.

– Допустим, заемщик договорился с аккредитованной у вас строительной компанией на постройку дома, но у нее пакет заказов уже сформирован на ближайший год-два, и сроки строительства отодвигаются. Как регулируется такая ситуация?

– Банк как не являющийся стороной договора строительства здесь не может никаким образом влиять на ситуацию. Банк может влиять на своевременность расчетов, банк проверяет, что дом построен, акт подписан, только после этого он финальную часть денег, а по нашим условиям это 40% оставшихся средств, перечисляет застройщику. В этом плане банк как гарант безопасности расчетов выступает. Что же касательно строительства, – это, безусловно, отношения между физическим лицом и компанией.

У нас есть ограничения, что по прошествии определенного времени гражданин должен передать в залог построенный дом, мы проверяем, чтобы в договоре подряда либо ином договоре на строительство тоже выдерживались сроки, поскольку мы это все фиксируем у себя в кредитно-обеспечительной документации. Но с точки зрения изначальных переговоров, это все переговорный процесс между гражданином и компанией.

Мы на конференциях общаемся с застройщиками, спрос на индивидуальное жилье сейчас действительно вырос, поэтому у ряда компаний образовалась очередь. В этом случае мы советуем физическим лицам: если они не могут на других условиях договориться с компанией, им нужно именно с этой компанией подписать контракт и зафиксировать стоимость работ, решать вопросы, возможно, с авансированием и уже по факту подписывать кредитную документацию, когда будет понимание о сроках. Сроки могут быть весьма туманные, в кредитном же договоре все это прописывается.

Может возникнуть ситуация, когда физлицо обязано будет нам передать в залог уже построенный дом, а там стройка даже не начиналась. Это тоже надо учитывать. Мы это все в частном порядке прорабатываем. Опять-таки перед выдачей кредита застройщик или подрядчик обязательно покажет договор подряда: какой это дом, с какой площадью, соответствует ли он нашим одобренным проектам, а самое главное – какие сроки строительства. Если там будет написано: «обязуемся до 2024 года построить жилой дом», конечно, никто этот объект не прокредитует.

– Многие люди живут вблизи от города в деревнях и ездят на работу в город. Например, человек работает в какой-нибудь организации в Саратове, получает зарплату примерно 35-40 тысяч, имеет троих детей, но живет в деревне и обращается к вам по поводу ипотеки для строительства дома в той же деревне. Что вы бы посоветовали?

– По условиям новой программы мы разрешаем не только строительство новых домов в новых коттеджных поселках, которые сейчас кредитуем, но в том числе и ИЖС в так называемой сложившейся застройке. Если у человека приличное СНТ, деревня, то не вопрос. Главное, чтобы категория земель соответствовала этому виду деятельности и была обеспеченность инфраструктурой. Плюс строительство силами нашего аккредитованного партнера.

– При займе на строительство своего дома нужно подтвердить наличие на участке воды и электричества?

– Все верно. Если есть инженерные коммуникации, доступность транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе детский садик, школа, магазины, остановка, тогда можем прокредитовать либо строительство на его земельном участке, либо, если он купит земельный участок и закажет на нем строительство у какой-то подрядной организации. Если в семье трое детей, у нее будет дополнительно 450 тысяч в погашение ипотечного кредита. Сейчас выплату 450 тысяч рублей многодетным семьям можно будет направлять на погашение ипотеки в рамках ИЖС. Раньше этого не было, раньше были ограничения. Это первый момент.

Плюс у семьи может быть еще не использован материнский капитал, это 450-600 тысяч. Плюс какой-то первоначальный взнос. С точки зрения платежеспособности будет уже определенная финансовая база. Дальше уже вопрос расчетов; если семья будет проходить по доходам, то кредит реален. Может быть, продали квартиру и таким образом сформировался хороший первоначальный взнос – 80% своих средств и только 20% нужны заемные. При такой ставке доход не должен быть заоблачным. Это раньше, когда кредитовали под 13% годовых, все было несколько по-иному. Так что стройтесь, пожалуйста, а мы поможем.

Беседовал Александр Гусев

Фото: банк «ДОМ.РФ»