Происходящие в мире перемены самым непосредственным образом отражаются и на рынке недвижимости.

2020 год с точки зрения развития рынка недвижимости был одним из самых необычных в современной истории России. Разумеется, большое воздействие на него оказала пандемия коронавируса. Но не только она повлияла на ситуацию, сошлись сразу несколько важных трендов, которые в той или иной степени продолжатся и дальше. А потому так важно понять, что же происходит, к чему следует готовиться как девелоперам и застройщикам, так и приобретателям квартир и домов.

Ипотека на марше

Наш анализ начнем с ипотечного рынка, так как, пожалуй, впервые за все то время, что в России существует этот инструмент, он оказал столь большое влияние на рынок недвижимости. По словам руководителя аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаила Гольдберга, главный тренд тут – снижение ставок по кредитам, которые достигли исторического минимума. Так, на вторичном рынке до 70% всех сделок проводились с участием заемных денег.

Растет доля ипотечных сделок и на первичном рынке. Во втором полугодии 2020 года она доходила до 80%. Одновременно увеличивался срок кредитования; если раньше он в среднем был равен 15 годам, то в 2020 году удлинился до 19 лет. Возросла средняя стоимость квартиры, но благодаря снижению процентных ставок по кредитам, ежемесячные платежи по ним не стали больше.

Снижение ставок привело к быстрому росту рефинансирования ипотечных займов. Кредиты, которые брались под 11%, можно было рефинансировать под 8%. Три процентных пункта – это солидная премия для заемщиков, и многие из них поспешили ее получить.

По словам Михаила Гольдберга, изменился и портрет заемщика. Типичный получатель кредита – семья специалиста, владельца малого и среднего бизнеса с доходом в 70 тысяч рублей в месяц.

Говоря об ипотеке, следует написать об одном ее сегменте, который упоминается довольно редко, но это важная часть рынка. Речь идет о сельской ипотеке. Как рассказывает директор Департамента развития сельских территорий Министерства сельского хозяйства Российской Федерации Ксения Шевёлкина, это весьма востребованный инструмент. За 2020 год получено 240 тысяч заявок, а с учетом почти трех месяцев 2021 года их уже 300 тысяч. Условия предоставления займа – максимальная сумма 3 млн рублей по официальной ставке в 3%, при этом реальная составила 2,7%, а в некоторых регионах благодаря местным субсидиям для заемщика она еще меньше.

По словам чиновника, главная цель программы – удержание людей на селе. (Напомним, что сегодня в сельской местности проживает 37 млн человек).

Если говорить о портрете заемщика, то он отличается от городского. Более 40% – это семьи с ежемесячным доходом от 20 до 40 тысяч рублей. Примерно половина выданных средств направляется на индивидуальное жилищное строительство. Как отмечает заместитель директора Департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Алексей Яковлев, правительство намерено и дальше развивать этот сегмент. В 2021 году на эти цели выделяется 4 млрд рублей, в 2022 – 8 млрд рублей, в 2023 – 12 млрд рублей.

В связи с бурным ростом ипотечного рынка, само собой возникает опасение появления ипотечного пузыря. Мы знаем на примере США, какие тяжелые последствия для всей экономики возникают, если он лопается. Отечественному ипотечному рынку 20 лет, за это время он прошел через череду разных кризисов. Однако, по мнению Председателя Правления «Абсолют Банк» Татьяны Ушковой, стресс-тесты показывают, что никакого потрясения нам не грозит. Большинство заемщиков оплачивают кредиты по графику.

На ипотечном рынке всего примерно 20 банков, они осуществляют строгий отбор заемщиков. Это позволяет на протяжении ряда лет иметь первоначальный взнос в среднем в 33%, что является хорошим результатом. К тому же в отличие от ряда стран в России почти нет практики выдачи кредитов без первичных взносов. Это позволяет иметь уровень просроченной задолженности в размере менее 1%.

Реформа стала необратимой

Ключевым трендом на рынке строительства в 2020 году являлся переход на принципы проектного финансирования и использования эскроу счетов. Доля проектов с накоплением средств на них достигла 60%. По прогнозу Михаила Гольдберга, в течение двух ближайших лет весь строительный рынок перейдет на этот механизм накопления средств.

Но важно даже не это, а последствия таких реформ. Главным ее итогом становится рост доверия к строительному сектору. Согласно опросам, 80% населения поддерживает новый механизм накопления средств. У людей возникает больше желания покупать жилье на ранних стадиях строительства. А это большой резерв для его наращивания.

Когда приступали к реформе, то было немало скептиков, которые сомневались в ее действенности. Но она на удивление быстро стала распространяться и вширь, и вглубь. Уже сейчас долговые обязательства застройщиков перед банками превысили 1 трлн рублей. При этом средства на эскроу счетах растут быстрее, чем кредиты девелоперам и строительным компаниям. Это позволяет кредитным организациям снижать ставки по займам, сегодня она в среднем 3-4%, а есть и еще меньше. Ни в какой другой отрасли нет таких дешевых заемных денег.

Это позволяет сделать, по мнению Управляющего директора, начальника Управления финансирования недвижимости Сбербанка России Светланы Назаровой, вывод, что реформа состоялась. Более половины девелоперов уже работают с эскроу счетами, а это благоприятно влияет на сектор строительства жилья. Компаниям стало легче выдерживать сроки ее сооружения, появилась стабильность в финансировании. Деньги используются строго для указанных целей, так как банки осуществляют мониторинг расходов. И что важно, опасения, что строителям будет трудно работать с кредитными организациями, не оправдались. Это, в частности, подтверждает прирост заявок со стороны застройщиков на получение кредитов; в 2020 году их было подано больше на 10%, чем годом ранее, а одобрено на треть больше.

Почему растут цены

Цены на недвижимость в 2020 году давно не росли такими темпами, и это ралли продолжилось в 2021 году. С чем это связано?

Хорошо известно, что формирование цены в рыночной экономике зависит от соотношения спроса и предложения. Если цены растут, то это означает превышение спроса над предложением. Так и есть. Предложение стало сокращаться с 2018 года, и уже в 2019 году стоимость жилья выросла на 10%, в Москве – на 16%, в Московской области – на 11%.

Введение новых правил игры на рынке строительства привели к тому, что часть запланированных проектов стали нерентабельными. В итоге было не построено какое-то количество квадратных метров. В 2020 году ситуация усугубилась, предложения стало меньше, а спрос выше во многом благодаря льготной ипотеке.

Как может развиваться ситуация после ее отмены? По мнению Дмитрия Цветова, директора по развитию ГК «А101», многое будет зависеть от средней рыночной ставки по ипотечным кредитам. Какой она будет, пока не ясно.

Неопределенность увеличивает ажиотажный спрос на жилье, так как люди не представляют, как будет складываться ситуация. По прогнозу Дмитрия Цветкова, после завершения действия программы льготной ипотеки в июле 2021 спрос может упасть на 30-50%, а за ним в ближайшие годы будет падать и предложение.

Нужно увеличивать предложение, но для этого девелоперы должны быть уверенны в том, что будет расти и платежеспособный спрос. Пока же этого не происходит, ввод старых проектов превышает запуск новых. Шагреневая кожа рынка строительства жилья имеет тенденция к усыханию.

Как переломить ситуацию, пока не очень ясно. Зато ясно, что льготная ипотека себя в нынешнем виде во многом исчерпала, нужные иные форматы стимулирования покупки жилья. Скорее всего, новые механизмы должны носить более социально ориентированный характер. Но пока о таких решениях застройщики ничего не знают. Зато есть факторы, которые снижают предложение. В некоторых регионах серьезно растут нагрузки на строительный бизнес, ЦБ увеличил ключевую ставку, что приведет к росту процентных ставок по кредитам.

Ради справедливости следует отметить, что рост цен на недвижимость – это общемировая тенденция. Во всех странах, где обесценивается национальная валюта, дорожают дома и квартиры, а Россия по уровню девальвации рубля на четвертом месте.

По словам Татьяны Ушковой, повсеместно деньги из банков пошли в камень и кирпич. В России на депозитах находилось 27 трлн рублей, накопления стали изыматься с них и перемещаться в значительной степени на рынок недвижимости. Согласно имеющимся данным, до 40% покупателей приобретают жилье не для жилья, а для вложения средств. Это очень существенная величина.

Этот инвестиционный спрос имеет даже большее влияние на ценники на жилье, чем изменение ключевой ставки, которая на самом деле не столь сильно влияет на этот процесс. По словам банкира, в Норвегии она равна нулю, а цены на недвижимость растут. В Китае за 8 часов раскупают новостройки.

Сегодня мир живет в новой реальности минимальных процентных ставок. В России же ставка увеличивается, к концу года она может вырасти до 5,5%. Вопрос в том, удастся ли инвесторам отбить это повышение. В 2020 году это удалось.

Перспективы есть, а вот настоящее не радует

В 2020 году рынок недвижимости был самым неожиданным за последние годы, констатирует Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. В мире снизился коэффициент доступности жилья на фоне сокращения экономик. В России в предыдущие годы этот показатель стабильно рос, тренд изменился в 2019 году и распространился на 2020 год. Проводимая многими центральными банками политика количественного смягчения вывалила вновь напечатанные деньги на рынки недвижимости.

В России рост цен на недвижимость привел к тому, что если в 2006 году доступность жилья составляла 5 лет, то сейчас 3-3,5 года. Этот показатель сравнялся с показателем США. Но надо помнить, что в нашей отчизне идет снижение средней площади квартиры с 60 кв. м. до 50 кв. м., а в США – это доступность домов в 150-200 кв. м. Национальный проект предусматривает введение к 2013 году 120 млн кв. м. год. Но что мы будем строить, – спрашивает Татьяна Полиди, – такое вот устаревшее жилье?

Принятый недавно закон о комплексном развитии территорий потребует от его участников проведения другой политики – развитие проектного финансирования для редевелопмента. Это ставит новые сложные задачи, но и открывает большие перспективы.

Владимир Гурвич.  Фото: ИА Строительство