Официальное издание Ассоциации строителей России
Партнер Союза архитекторов России
ПредставительствоТАТАРСТАН

Мы живем все лучше, но стоит это все дороже…
Многим кажется, что годы идут, а рынок недвижимости нисколько не меняется: все так же строятся дома, все так же продаются квартиры. На самом деле эта картина очень далека от реальной, рынок недвижимости – это крайне переменчивый и динамичный организм. Особенно быстрые перемены стали происходить после начала пандемии, которая внесла существенные изменения во многие привычные представления и практики. Это обстоятельство наглядно подтверждает в том числе премия «Рекорды рынка недвижимости», итоги которой подведены вот уже в двенадцатый раз. Нас в данном случае интересуют не имена компаний-победителей, не их проекты, хотя мы понимаем, как это важно, а то, как обладатели этой престижной награды оценивают тренды и грядущие перемены в своем секторе экономики.
Снижение спроса неизбежно
2020 год на рынке недвижимости был одним из самых успешных. Особенно удачно он складывался для его лидеров, и они в полной мере воспользовались благоприятным моментом. Как отмечает в связи с этим Владимир Киреенко, CEO Comcity, сейчас у топовых компаний все в плюсе, выручка бьет рекорды. Вопрос в другом, как долго продлится такая эйфория? Люди не становятся богаче, говорит Владимир Киреенко, а это означает, что в ближайшее время спрос начнет ужиматься.
На снижение спроса будут влиять и другие факторы. По оценке Сергея Михайлова, коммерческого директора компании ASTERUS, повышение ключевой ставки неизбежно приведет к росту процентов за кредиты. Это коснется и ипотечных займов, они станут дороже. Сегодня банки идут по пути улучшения качества заемщиков, роста аннуитетных платежей. В результате купить жилье станет труднее, спрос снизится.
Люди станут жить лучше, но стоить им это будет дороже, подчеркивает Владимир Киреенко.
Цены падать не хотят
В этой связи первостепенное значение приобретает динамика цен на рынке недвижимости. Льготная ипотека, отложенный спрос, ряд других факторов привели к тому, что никто не ожидал такого роста стоимости жилья. По сути дела, она достигла своего потолка или совсем близка к нему. И продавцов, и покупателей волнует вопрос: что дальше, какова будет ценовая динамика?
Снижения цен не случится, прогнозирует Владимир Киреенко. Хотя денег у населения недостаточно, но в последнее время наблюдается взрывной рост цен на строительные материалы. Если ценники на жилье и пойдут вниз, то максимально не более чем на 5%.
Рынок строительства жилья в стране устроен таким образом, что никак не способствует снижению на нем цен. Сегодня здесь большую роль играют банки, а они не заинтересованы в удешевлении своей продукции, указывает Олег Ступеньков, руководитель компании «ТОП ИДЕЯ». Свою лепту в удорожание вносит и государство, застройщики обременены необходимостью кроме жилья возводить социальную инфраструктуру. Затраты на нее отражаются в конечной цене квартиры или дома.
Все это загоняет людей в кредитную кабалу. По словам Сергея Михайлова, их компания проводила исследование на тему: где люди берут деньги на первоначальный взнос? Результаты оказались более чем тревожные: до 70% этой суммы – потребительские кредиты по повышенной процентной ставке. Распространена ситуация, когда, к примеру, муж берет ипотеку, а жена – потребкредит. Это создает опасность кредитного дефолта населения. Многие изначально не в состоянии оплачивать свои финансовые обязательства и привычно надеются на авось.
На ажиотажный спрос и связанный с ним рост цен влияет и то обстоятельство, что в нынешних условиях вложения в недвижимость становятся одними из самых доходных. Ольга Нарт, Вице-президент AVA Group по коммерции, в связи этим отмечает тот факт, что снижение процентов по вкладам перекачивает деньги на строительный рынок. Вновь появился класс частных инвесторов, желающих зарабатывать на принадлежащих им домах и квартирах, указывает Олег Ступеньков. При этом скупается все, в том числе апартаменты площадью в 14-20 квадратов. Так что пока ждать снижения цен на рынке не приходится.
Комплексный взгляд на жилищный комплекс
На этом фоне меняется и сам рынок, точнее, тот конечный продукт, который востребован. Сегодня конкуренция между застройщиками идет по линии предоставления максимальной комфортности, отмечает Сергей Михайлов. Все должно быть комфортно: комфортно идти до метро, комфортно входить в подъезд, комфортным должно быть нахождение в квартире.
Поэтому перестала существовать задача достижения максимальной плотности застройки. Нынешнюю парадигму можно охарактеризовать следующей формулой: хорошо жить, хорошо работать, хорошо учиться, хорошо отдыхать.
При этом складывается в чем-то парадоксальная ситуация – сокращается площадь квартир, поэтому их планировки должны быть особо продуманными, указывает Олег Ступеньков.
Три-пять лет назад покупателей недвижимости интересовало преимущественно два параметра: локация и площадь жилища. На все другое они почти не обращали внимания. Сегодня у них комплексный взгляд на жилищный комплекс, говорит Юлия Зубрина, директор по продажам проекта N'ice loft, Coldy. Самое пристальное внимание обращают на наличие и качество социальной инфраструктуры.
Но есть и противоположные тенденции. В предыдущие годы много говорилось о том, что покупатели хотели бы приобретать квартиры с отделкой. Сейчас этот тренд, судя по всему, дает задний ход сразу по нескольким причинам. Во-первых, по свидетельству Олега Ступенькова, стало не хватать специалистов. Многие отделочники подались в доставщики еды, так как получают там больше. Что касается новоселов, то ради экономии средств они сами делают ремонты в своих квартирах.
Сегодня рынок недвижимости – это в целом конкурентное поле среди застройщиков. Результатом такой конкуренции становятся повышение качества строительства, возникновение высоких комфортных жилищных форматов не только в элитном и бизнес-классе, но и в эконом-классе. Вот только пока это все никак не способствует снижению цены квадратного метра и формированию обширного сектора доступного жилья. Его приобретение как было, так и остается привилегией меньшей части населения страны.
Марк Горский
г. Санкт-Петербург, гостиница "Парк Инн Пулковская"



