Развитие рынка офисной недвижимости повторяет траекторию развития экономики в целом, когда бум сменился длительным застоем

Сектор офисной недвижимости не только важен сам по себе, как один из элементов рынка недвижимости, но он еще и достаточно точный индикатор общего состояния  экономики. Если здесь начинается рост, это означает улучшение экономической ситуации, если же его нет или наблюдается падение, то продолжается ее стагнация. С этих позиций и стоит посмотреть, а что сегодня происходит в этом сегменте. 

Чуть помедленнее кони, чуть помедленнее

Рынок офисной недвижимости взял старт в начале 90-х годов. И менее чем за два десятилетия Москва превратилась  один из крупнейших офисных центров Европы. Сегодня общая его площадь составляет 16 млн кв. м. Особенно быстро он рос в период 2007 по 2017 год, за это время его объем увеличился в два раза.

Однако это, так сказать, общие цифры. В последние годы рынок офисной недвижимости серьезно замедлил свое поступательное движение, что напрямую связано с ухудшением общей экономической ситуации в стране. Не стали исключениями 2017 год и первый квартал текущего года.

В 2017 году построено всего 174 тыс кв. м офисных площадей, что совсем немного. Это стало одной из причин  снижения объема свободных офисов. По словам директора департамента офисной недвижимости компании   Knight Frank Константина Лосюкова, в Европе доля не занятных площадей в среднем составляет 10%. Этот показатель говорит о сбалансированном рынке. У арендодателей хорошая заполняемость, а у арендаторов есть простор для выбора. В России свободные площади офисов класса А равны 15%, класса B – почти 11%. То есть, в этом плане положение можно считать достаточно неплохим.

За I квартал ставка по аренде выросла на 2,4%. Если экстраполировать эту цифру на год, то прирост  немаленький. Сохранился прошлогодний тренд на снижение объемов свободных площадей. Как прогнозирует  Константин Лосюков, арендные ставки продолжат расти в силу небольшого ввода новых офисов. Так, его объем за первые три месяца 2018 года всего 37 тыс. кв. м.  Причем, если в 2017 году все же обозначился тренд на рост строительства новых офисных центров, то в начале текущего года он пошел вспять.

Общий объем свободных площадей         обоих классов составил 1,96 млн кв. м. При этом наблюдает большой разброс не только по районам, но и в пределах одного центра, когда часть его может быть заполнена, а часть пустовать. Но при этом найти подходящий офис для компании, чтобы он удовлетворял бы всем нужным критериям, очень  непросто.

Москва застраивается офисной недвижимостью весьма неравномерно. Согласно прогнозу, в 2018-2019 годах большинство новых центров возникнет в районе третьего транспортного кольца. Но будут они появляться и в более отдаленных местах, хотя в меньших количествах.

Об этом свидетельствует анализ спроса на офисную недвижимость. 41% опрошенных отдали предпочтение району, прилегающему к третьему  транспортному кольцу. А вот внутри Садового кольца хотят «поселиться» только 29% респондентов, а внутри бульварного – еще меньше – 6%. Место престижное, а вот для работы неудобное. Самым большим спросом пользуются относительно небольшие площади в 400-600 кв. м. Средний размер закрытой сделки по аренде составляет 1 830 кв. м, что выше аналогичного показателя за предыдущий год на 20%.

Вот новый поворот

Сегодня рынок делает очередной крутой вираж. Если в 2015-2016 годах на нем правила диктовал арендатор, то сейчас  - арендодатель.  Такая ситуация имела как свои положительные, так и отрицательные стороны.  Диктат арендатора приводил к тому, что арендодатели не вкладывали средства в создание новых офисных центров. Зато те, кто снимали помещения, получали максимально хорошие условия.

В 2018 году ситуация кардинально не изменится, хотя будет некоторое оживление.  Планируемый объем ввода в эксплуатацию офисов класса А и B в 2018 г. составит 250 тыс. кв. м. По итогам года   ожидается, что доля свободных площадей в офисах класса А снизится до 13%, а в офисах класса B – до 9%.  Объем поглощения качественных офисных площадей в 2018 г. останется на уровне 2017 г., то есть,  составит около 600-700 тыс. кв. м. А арендные  ставки будут расти и составят: в офисах класса А – 25 000 руб. за 1   кв. м. в год, а в офисах класса В – 15 000 руб. кв. м. в год.

Иметь или не иметь

Вопрос, который неизбежно встает перед тем, кому нужны площади для офиса: покупать их или арендовать? Пять-семь лет назад  он решался  почти всегда в пользу приобретения. Но сегодня экономическая обстановка изменилась и многие задумываются над выгодами такой покупки.

По мнению Дениса Филиппова, заместителя директора Департамента продаж KR Properties, оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Аренда позволяет сохранять большую мобильность бизнеса, в случае необходимости легче менять его дислокацию. Здесь меньше издержки, кроме арендной платы не приходится тратиться на содержание офиса, отсутствуют инвестиционные затраты. Это так же позволяет более гибко управлять площадями.

У покупки свои плюсы. В первую очередь это позволяет долгосрочно планировать политику размещения компании, обустраиваться надолго.  Во-вторых, это реальная защита от произвола и капризов собственника, он уже не сможет в одностороннем порядке повышать плату за помещения. В-третьих, свою собственность можно заложить, например, в качестве обеспечения по кредиту. А если ситуация прижмет, то ее можно и продать. 

Однако сегодня не просто выбирают между двумя вариантами - купить или арендовать, все больше компаний приходят к пониманию, что использование офиса – это отдельный и важный проект в их бизнесе. Как говорит Денис Васильев, менеджер по управлению корпоративной недвижимости «Лаборатория Касперского», крутой офис – это аргумент для поиска квалифицированных сотрудников.

Хорошо налаженная работа в офисе говорит об эффективности всего бизнес-процесса. В динамичной компании он постоянно меняется, а офисная недвижимость всякий раз должна соответствовать этим переменам. И одновременно следует постоянно снижать расходы на такую трансформацию. Тем более что современные технические решения позволяют это делать.

Офисная недвижимость компании должна соответствовать уровню бизнеса компании, а то и быть лучше, заключает Денис Васильев. 

Кто-то теряет, кто-то находит 

Найти в таком огромном мегаполисе подходящий офисный центр при всем многообразии предложений на самом деле совсем непросто. Особенно если не знать о том, как они распределены по городу. Директор департамента офисной недвижимости по работе с арендаторами  компании   Knight Frank Мария Зимина говорит, что при переезде следует учитывать складывающуюся на рынке ситуацию. Так, офисов в пределах бульварного кольца хватит на два года, а в пределах Садового – на полтора. А вот от Садового кольца до ТТК мест еще много.  И уж тем  более надолго хватит площадей за ТТК.  Поэтому в внутри  двух первых колец уже в обозримом будущем свободных площадей не будет.

По словам Марии Зиминой, сегодня в Москве сложилось не менее пять субрынков офисной недвижимости. И все они отличаются как количеством имеющихся метров, так и условиями аренды.  

При выборе офиса надо учитывать целый ряд факторов, в том числе возраст здания. Известное выражение: старость – не радость относится не только к людям, но и к объектам недвижимости.  Каждый пятый метр находится в офисном центре,  построенном 15 и выше лет назад. А потому будет не лишним прикинуть, в каком он окажется состоянии через 5-10 лет. Не придется ли переезжать или расходовать немалые средства на ремонт.

Офисный центр должен простоять ни одно десятилетие. Поэтому целесообразно представлять, а каким он будет в будущем, на какие сервисы появится спрос, а на какие упадет? По мнению Марии Зиминой, перемены тут будут связаны в первую очередь с  ростом ценности человеческого капитала и требованиям к комфортности помещений. Усилится тренд на офис с человеческим лицом,  что повлечет смягчение иерархии. Все большее распространение получит организация площадей по системе open space. Сегодня в Европе есть уже примеры,  когда министры располагаются в таком пространстве….

Широкое распространение получит коворкинг, для которого   характерна  гибкая организация рабочего пространства и стремление к формированию сообществ с общей внутренней культурой. 

Возвращаясь к заявленной теме, приходится констатировать, что на данный момент, несмотря на некоторые позитивные сдвиги, рынок в целом близок к стагнации. Это свидетельствует о том, что экономика не диктует большого спроса на офисную недвижимость. Отсюда и небольшие объемы ее нового строительства. Так что до настоящего выхода из кризиса еще далеко.

Владимир Гурвич