Вопреки нашим представлениям, далеко не всегда рынок создается сам по себе. Подчас для этого требуется приложить большие и целенаправленные усилия.

Без развитого и современного сектора строительства индивидуального домостроения России никогда не решить жилищную проблему. Сегодня такой рынок в стране существует, но находится в состоянии формирования, и пока этот процесс происходит и медленно, и трудно. Между тем, условия для его превращения в цивилизованный существуют, есть и достаточно большой спрос, и адекватное ему предложение. Чего же в таком случае не хватает для того, чтобы этот сегмент начал быстро и успешно развиваться?

Рынок, который гуляет сам по себе

Сегодня доля ИЖС в объеме нового строительства приближается к половине. После периода стагнации этот сектор стал уверенно расти. Согласно прогнозу, если удастся внедрить в него ипотечное кредитование, он может вырасти в ближайшие годы в 2-2,5 раза.

Пока же объем ипотечного предложения для ИЖС крайне незначителен. Во многом это вызвано крайне большим недоверием, который царит на этом рынке. Заказчики-банки и строители не верят друг другу, это в свою очередь влечет очень высокие риски для кредитования.

Надо понимать, что рынок ИЖС очень нестабильный, на нем крайне не хватает профессиональных игроков, зачастую за дело берутся весьма сомнительные бригады с неясным никому, а подчас и им самим, уровнем компетенции. Все это в конечном итоге ведет к росту затрат.

Сегодня на рынке ИЖС не существует системного подхода, мало подрядчиков, с которыми можно выстраивать долгосрочные и стабильные отношения. Зато есть множество бригад, которые кочуют от одного заказчика к другому. Многие из них существуют до того момента, пока для них не заканчивается поток клиентов, после чего они распадаются и их можно искать с ветром в поле. Это означает, что за качество работ нет никакой реальной ответственности.

Разумеется, банкам такая модель не подходит. Это не означает, что сектор совсем ими не кредитуется. Банки (по крайней мере, некоторые из них) пытаются разрабатывать свои инструменты. Чаще всего кредиты выдаются тогда, когда подрядчик и заказчик приходят к банкирам и на пальцах объясняют, что за проект хотят реализовать. Если удается убедить, то получают деньги. Однако условия вряд ли можно назвать очень привлекательными. Обычно это кредит под высокий процент (14%), при этом заказчик должен обладать собственными средствами для выполнения первого этапа работ, а таких не очень много.

Стоит ли говорить, что подобный подход не может носить массовый характер, быть поставлен на поток – а лишь в этом случае ипотека становится доступной.

Рынку требуется не только ипотека, но и передовые технологии, стандартизация производства домов. В России нет четкого конструктивного каркаса для их строительства, зато есть неоправданное многообразие приемов и конструкций по их сборке, превалирует импровизация при проектировании и строительстве. У нас нет даже обоснованных критериев при выборе основного материала, из которого они сооружаются.

Такая ситуация не устраивает не только банки, но и будущих домовладельцев. С одной стороны, предложений построить дом много, но они обычно не стандартизированы и покупатель просто в растерянности, не зная, что выбрать. Как это у нас обычно случается, чаще всего он ориентируется на низкую цену. Но низкая цена – это как правило и низкое качество, и через какое-то время жилец начинает сильно жалеть, что поддался такому соблазну. Дом – это сложная инженерная конструкция, чтобы он был долговечен и при этом комфортен для проживания, в нем используются непростые технологии, а о них далеко не всегда известно большинству строителей.

Что же получается в итоге? Будущие домовладельцы редко обращаются к специализированным профессиональным компаниям, предпочитая случайные бригады; не прибегают к услугам архитекторов, зачастую сами выступая в их роли. Недостаточно развито территориальное планирование таких поселков. Все это ведет к тому, что такая недвижимость пользуется слабым спросом на вторичным рынке, а значит, кредитной организации будет сложно реализовать свой залог. Вот они и предпочитают не связываться с этим рынком.

Спор камня с деревом

Изучение реального положения дел показывает, что камень и дерево при выборе материалов для частных домов используются примерно в равных долях, то есть 50 на 50. Правда и тут есть свои нюансы; в домах, которые относят к каменному строительству, могут применяться кирпичи, пеноблоки. В деревянном сегменте 65% – это каркасное домостроение. Причем, его доля стабильно растет – с 10% в 2010 году до нынешнего объема.

Согласно имеющимся прогнозам, каркасное деревянное домостроение превращается в одно из основных направлений на рынке ИЖС. В мире по этой технологии строят до 80% деревянных домов. Анализ показывает, что, по крайней мере, до 2023 года этот сегмент будет расти.

Дом, который построил Технониколь

В России рынок ИЖС не начнет прогрессировать до тех пор, пока на нем не появится широкий модельный ряд различных стандартизированных предложений, позволяющих поставить строительство таких домов на индустриальный поток. И они появляются. Мы уже писали о подмосковном заводе в Красногорске по выпуску модулей для индивидуального и малоэтажного строительства. Принадлежит предприятие компании «Новый дом», которая в свою очередь является дочерней фирмой известного немецкого производителя строительных материалов «КНАУФ».

Теперь хотим поведать об опыте другой компании – «Технониколь». Она пошла другим путем, и это весьма ценно тем, что позволяет увидеть разные дороги, ведущие к одной цели.

По словам руководителя проекта Андрея Баннова, компания продвигает каркасные дома. Такой выбор сделан не случайно, были изучены лучшие мировые практики в области ИЖС и на их основе подготовлен набор стандартных решений для строительных бригад. Это позволяет собирать строения из готовых конструкций, за счет чего удается добиваться снижения себестоимости и повышения их долговечности.

Для создания своей конструкции домов компания использовала достижения в этой области северных стран – США, Канады, Финляндии, Швеции. Как объясняет Андрей Баннов, был выбран такой подход для того, чтобы не изобретать свой велосипед. Нет смысла придумывать то, что уже придумано, а вот адаптировать под собственные наработки и потребности местного рынка необходимо. В итоге удалось получить продукт с использованием самых лучших технологий в мире и с применением современных материалов.

Хотя применяемые конструкции стандартизированы, они позволяют делать самые разнообразные архитектурные решения фасадов и индивидуальную отделку по желанию заказчика.

Например, кроме каркасов широко применяется утепленная шведская плита (УШП). Она выполняет сразу две функции – служит частью надежного фундамента и обеспечивает теплый пол. УШП объединяет в себе свойства фундаментальной плиты и систему водяного подогрева поверхности.

Еще один материал, дающий большой эффект – в качестве утеплителя используется каменная вата. Стены с такой прокладкой в 20 раз теплее кирпичных. Это позволяет получить большую экономию на отоплении.

Вообще уровень энергоэффективности таких домов позволяет до 70% снизить затраты на отопление и кондиционирование. В итоге достигается класс энергоэффективных зданий, равных по классификации А++. Расходы на газовое отопление такого строения в 90 кв. м. в год равняются 5750 рублей, для утепленных каменных домов эта сумма равна 13400 рублей, у неутепленных 17900, а для квартир – почти 38 тысяч рублей.

Но важно не только сконструировать дом, но и воплотить его на практике таким, как это задумано. «Технониколь» конструирует не только дома, но и свою систему работы с подрядчиками. Ее цель – обеспечить качественное возведение строений, целиком соответствующее проектной документации. Для этого действует система аккредитаций подрядчиков. На сегодня зарегистрировано 500 строительных бригад, правда, активно работают примерно 20.

Несмотря на дополнительные издержки подобная практика позволяет добиваться нужного качества, а, следовательно, будущие жильцы остаются довольны своим жилищем. Проживать в таких домах они и их потомки могут до ста лет; такой срок (уверены их создатели) они спокойно просуществуют.

Подобные примеры свидетельствуют о том, что сектор ИЖС готов к рыночным отношениям, предварительные условия для этого уже есть. Не хватает одного – самой модели этого рыночного механизма. Опыт показывает, что в силу определенных обстоятельств сама она вызревает очень медленно, нужна помощь государства для ускорения этого процесса.

Марк Горский