То, как страна заботится о своем жилом фонде, в немалой степени определяет уровень благосостояния и комфорта жизни ее граждан

Новая модель проведения капитального ремонта имеет еще совсем небольшой стаж. А потому вызывает много вопросов, так как люди далеко не во всем разобрались в этой системе. Да и говорить, что она целиком отлажена, преждевременно. Поэтому мы решили узнать о том, что происходит в этой сфере в столице, что называется, из первых уст. Наш сегодняшний собеседник - заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (далее ФКР. - Ред.) Станислав Насимов.

- Станислав Валерьевич, скажите, пожалуйста, каковы задачи, решаемые ФКР сегодня?

- Наша некоммерческая организация создана для того, чтобы обеспечивать проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (далее МКД. - Ред.), расположенных на территории столицы. Занимаемся, в первую очередь, инженерными системами, конструктивными элементами жилых зданий, которые требуют ремонта исходя из их технического состояния. Федеральным перечнем предусмотрены работы по ремонту систем электро-, тепло-, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, крыши, фасада, подвальных помещений, фундамента и замена лифтового оборудования. В столице решением правительства Москвы к этому перечню добавлены капитальный ремонт подъездов, замена оконных блоков, мусоропроводов, элементов противопожарной автоматики, пожарного водопровода, системы дымоудаления и внутреннего водостока.

- Куда поступают средства, уплачиваемые жителями? Они аккумулируются на каком-то счёте?

- С июля 2015 года взнос на капитальный ремонт оплачивается вместе с оплатой коммунальных услуг в едином платёжном документе. Примерно 90 процентов денежных средств поступает на счета ФКР. За их эффективное использование – разработку проектно-сметной документации, организацию конкурса среди подрядчиков, контроль качества проведения ими строительно-монтажных работ и многое другое – отвечает Фонд.

Собственники, проживающие в новых домах, не требующих срочного капремонта, как правило, принимают решения о накоплении средств на отдельных специальных счетах. На основании решений жильцов владельцами спецсчетов могут быть управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы или региональные операторы (в качестве владельцев спецсчетов).

Через одну из выбранных организаций собственники самостоятельно контролируют сбор средств и определяют конкретные сроки проведения работ по капитальному ремонту.

При этом решения собственников о сроках проведения ремонта должны соответствовать временным рамкам действующей региональной программы. Для каждого МКД программой определены периоды по модернизации тех или иных внутридомовых инженерных систем. Если эти периоды не соблюдаются, то все накопленные средства после издания Департаментом капитального ремонта соответствующего приказа в течение месяца переводятся со спецсчёта дома в общий «котёл» - на счёт регионального оператора (т.е. Фонда. - Ред.) В этом случае ФКР Москвы уже сам инициирует проведение капитального ремонта.

- Каким образом подводятся итоги программы? Какова статистика 2015-2018 годов?

- Региональная программа капремонта формируется на трёхлетний период, в ходе которого Фонд берёт на себя обязательства отремонтировать определённое количество домов.

Первая трёхлетка 2015-2017 годов позади, сегодня мы активно реализуем второй краткосрочный план. В него дополнительно включено 5 тысяч МКД, подлежащих ремонту за этот период. И если сравнивать объёмы капремонта с предыдущим планом, то его рост очевиден. Всего в Москве по программе капремонта проведены работы более чем в 6 тысячах домов, заменено свыше 13 тысяч лифтов.

- А как осуществляется мониторинг качества проведения ремонтных работ? Кто это делает? Управление капитального ремонта и строительства (УКРиС) или Фонд капитального ремонта?

- УКРиС – это организация, которая никакого отношения к реализации региональной программы, касающейся многоквартирных домов, не имеет. Это подведомственная структура Департамента капитального ремонта, которая решает другие задачи, в частности, занимается благоустройством зданий иного назначения, но никак не жилым фондом.

На сегодняшний день ответственным за реализацию региональной программы является Фонд капитального ремонта Москвы. За качество и своевременное проведение капремонта отвечают инженеры технического надзора, - сотрудники окружных территориальных управлений ФКР, которые закреплены за всеми без исключения многоквартирными домами, включёнными в программу.

- Но, наверное, за ремонт отвечают, в первую очередь, те организации, которые выигрывают тендеры и непосредственно занимаются ремонтными работами?

- Безусловно, сами подрядные организации не просто благоустраивают МКД, они ещё и несут обязательства в течение 5-летнего гарантийного срока устранять в домах «недоделки» в случае возникновения замечаний жильцов.

Здесь надо отметить, что в Москве функционирует городская комиссия по общественному контролю за реализацией программы капитального ремонта, которая, независимо от Фонда, иных организаций оказывает содействие гражданам по проверке и осуществлению контроля за качеством проводимых работ. Городская комиссия находится в постоянном взаимодействии с жителями и муниципальными депутатами, своевременно предоставляет в ФКР Москвы сведения о проблемах или нарушениях при проведении капремонта в тех или иных домах.

Самое важное в контроле за качеством проведения работ – это участие представителей собственников каждого многоквартирного дома. Перед проведением ремонта проводится общее собрание. Мы обязаны этот ремонт согласовать с жителями. Фонд уведомляет их о том, что у них запланирован капитальный ремонт в определённый период.

- Были случаи, что жители отказывались?

- Такие случаи бывают, когда собственники не считают необходимым проводить ремонт. Например, потому что управляющая компания или сами собственники поддерживают дом в хорошем состоянии. Бывает, что жильцы не готовы на ремонт, им нужно «собраться», подготовиться морально… Словом, это непростая история. Поэтому мы и обязаны согласовывать ремонт заблаговременно.

При проведении общих собраний собственников утверждается представитель от всего дома, который контролирует проведение капитального ремонта, принимает выполнение этих работ.

Если имеются замечания по качеству работ со стороны представителя собственников, ответственного за взаимодействие с Фондом, то до устранения этих замечаний работа, выполненная подрядчиком, оплачена быть не может. Это самое важное. Поэтому на качество капремонта огромное влияние имеют сами жители.

- После завершения капитального ремонта фасада или внутренних инженерных коммуникаций здания компания-подрядчик ведь не сразу получает все деньги, а какой-то процент аккумулируется в банке на тот случай, если она чего-то не доработала. Этот процент страховочного остатка какую часть составляет, 5-10% от стоимости общего объема работ?

- «Процента страховочного остатка» нет. Есть гарантийные обязательства подрядной организации, которая привлекается к устранению замечаний в течение 5 лет - вне зависимости от того, имеются у нее какие-либо дополнительные средства на счетах или нет.

- А если организация находится в стадии банкротства?

- В этом случае ничто не мешает вести по отношению к ней претензионно-исковую работу, отстаивая интересы Фонда и граждан.

Если же подрядчик прекратил свое существование, то есть исключён из единого государственного реестра юридических лиц, но при этом проявились какие-то дефекты по выполненным работам, Фонд обязан привлекать другие подрядные организации для устранения этих недостатков.

- В адрес Фонда есть обращения от граждан? Какое их количество, и на что в основном жалуются?

- Естественно, есть и просьбы, и жалобы, и пожелания, и благодарности. Например, изначально на общем собрании собственников не были утверждены работы, связанные с заменой системы электроснабжения, а потом такое решение принимается. И жители обращаются в Фонд, чтобы включить электрику в общий перечень проводимых в доме работ.

Большое количество обращений по вопросам качества, а также связанным с предложениями рабочих провести в квартирах дополнительные работы.

- Вы отвечаете на обращения?

- Безусловно. У нас налажена обратная связь по взаимодействию с собственниками, есть сайт, на котором размещены электронные адреса для направления жалоб и просьб граждан. Еженедельно проводятся приёмы руководством Фонда с участием представителей собственников. Люди приходят, решают свои вопросы. Генеральный директор Фонда и все его заместители лично проводят приёмы. Существует отдельный независимый портал «Наш город», на который также поступают обращения собственников, его регламент предполагает оперативное предоставление ответа о своевременном устранении недостатков. Словом, для нас взаимодействие и обратная связь с жителями - один из самых важных вопросов.

-  Подведем некоторый итог взаимодействия Фонда и жителей. Заходя на определенный портал, москвичи видят свой дом, где есть утвержденный перечень работ по ремонту дома, в каком году это будет выполнено. Если жители вдруг решили что-то туда добавить,  это  будет выполнено?

-  По каждому многоквартирному дому на нашем сайте в открытом доступе размещена информация о тех видах работ, которые определены на тот или иной год. При этом необходимо понимать, что региональная программа включает в себя определенные виды работ. На сегодняшний день их 15. Естественно, все пожелания собственников удовлетворены быть не могут, потому что они могут быть разными, начиная с пожеланий о замене сантехники в квартире.  Поэтому все, что установлено в рамках программы капитального ремонта, будет отремонтировано в соответствии с решениями общих собраний собственников. И именно в связи с активной позицией собственников в прошлом году в перечень установленных видов работ были включены ремонт и замена оконных блоков в местах общего пользования, чего раньше не делалось. Сейчас мы не только меняем окна в подъездах, но и с 2019 года капитально ремонтируем сами подъезды. Раньше этих работ также не было. Эти дополнения утверждены и внесены в региональную программу.

- А что происходит с теми компаниями, которые себя не очень зарекомендовали в проведении капремонта?

-  К сожалению, бывают такие организации, которые недобросовестно относятся к своим обязанностям. К ним применяются санкции, начиная от выставления штрафов и заканчивая расторжениями договоров и исключения их из нашего реестра аккредитованных организаций, которые имеют право принимать участие в торгах. Впоследствии компания попадает в реестр недобросовестных организаций и не может принимать участие в торгах в течение 3 лет не только в Москве, но и в целом по стране.

Действительно, есть случаи, когда нам приходилось с подрядными организациями расторгать договоры, это очень болезненная процедура для самого подрядчика. Здесь действует жёсткий отбор по аккредитации.

- Если жители видят факты недобросовестности при капремонте, то они должны обращаться непосредственно в Фонд?

- Люди могут обращаться непосредственно к нам в центральный аппарат. У каждого многоквартирного дома установлен информационный стенд. Уполномоченные представители собственников, о которых мы говорили ранее, как правило, взаимодействуют и с инженерами технического надзора, и с представителями подрядной организации. Бывает, что и просто обычные люди, которые живут в этом доме и никакого отношения к контролю за качеством капитального ремонта не имеют, видят на информационном стенде все контактные данные и сообщают свои замечания. Сотрудники технического надзора, начальники территориальных управлений, ответственные за реализацию программы в округе, представители городской комиссии по общественному контролю за реализацией программы капитального ремонта всегда готовы ответить на все звонки, повлиять на ту или иную проблемную ситуацию, которая возникла в доме.

- Сколько процентов москвичей перечисляют на спецсчета деньги за капитальный ремонт, и сколько в общий «котёл», какая здесь тенденция?

- Сегодня около 11% собственников многоквартирных домов аккумулируют средства на отдельных счетах, соответственно, 89% собирают средства в так называемом общем «котле» на счёте регионального оператора. Что касается тенденций, то они такие. Среди домов, предпочитающих аккумулировать средства на капремонт на спецсчёте, преимущественно новостройки, которые в ближайшие десятилетия не потребуют капитального ремонта.

С жителями домов, состояние которых не столь хорошо, ведётся большая работа по обучению и контролю за проведением капремонта. И это приводит, порой, к тому, что жители принимают решение самостоятельно копить средства на капремонт и переходят с «котла» на специальный счёт – и впоследствии самим подбирают подрядную организацию и сами контролируют качество проводимых работ.

- Случается ли такое, что люди, которые первоначально решили аккумулировать денежные средства на специальном счете, оказались не готовы грамотно проводить работу по капремонту? То есть существует ли обратный механизм перехода?

- Есть 2 механизма: добровольный и принудительный. Добровольный, это когда собственники понимают сами, что они не готовы своими силами проводить капремонт. Тогда проводится общее собрание, в данном случае достаточно большинство голосов, то есть половины плюс один голос для того, чтобы принять решение о переводе средств со своего счёта на счёт регионального оператора.

Принудительный срабатывает тогда, когда состояние дома таково, что работы уже обязательно надо проводить, а собственники это не делают. Или другая ситуация: работы начались и… по той или иной причине никак не заканчиваются. И их надо завершать. В таком случае, в течение одного месяца, средства, которые были скоплены на специальном счёте, после соответствующего решения Департамента капитального ремонта Москвы переводятся в «котёл». Далее Фонд в установленном порядке включает этот дом в краткосрочный план капремонта, проводит конкурентные процедуры и определяет подрядную организацию.

- А сколько в Москве подрядных организаций работают на рынке капитального ремонта многоквартирных домов?

- На сегодняшний день отобрано 1077 подрядных организаций, которые имеют право участвовать в электронных аукционах. В прошлом году в реестр квалифицированных подрядных организаций включено 593 организации, а исключено 383. Причины – в основном из-за предоставления недостоверных сведений на этапе предварительного отбора.

- Не могли бы вы пояснить, что это ещё за предварительный отбор? И есть ли на рынке очередь из желающих заняться капитальным ремонтом многоквартирных домов?

- Основные критерии предварительного отбора – это опыт выполнения работ. То есть организация должна иметь не менее 3-х выполненных за последние 3 года контрактов по капремонту, реконструкции или строительству. В штате организации должно быть не менее шести сотрудников с профильным строительным образованием и стажем работы не менее 5 лет, двое из которых должны состоять в национальном реестре специалистов в области строительства. Кроме того, подрядчик должен не иметь задолженностей по налогам, являться членом профильной саморегулируемой организации и внести взнос в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств. Словом, строительных организаций, желающих заняться капитальным ремонтом, на рынке предостаточно. Но вот те из них, которые проходят через сито предварительного отбора, а потом выигрывают электронный аукцион и приступают к работам, - не так уж много. Но по-другому здесь нельзя. Ведь задача ФКР Москвы – отремонтировать многоквартирные дома таким образом, чтобы они оставались комфортными для проживания жителей на протяжении десятилетий.

Беседовал Александр Гусев