Нам нужны не национальные проекты, а всемерное развитие рыночных отношений, дополненное качественным государственным регулированием.

Эпидемия короновируса и надвигающийся экономический спад скорее всего ставят крест на национальных проектах, по крайней мере в их прежних эпических масштабах. Вряд ли стоит об этом сильно сожалеть: вместо развития рыночных сил мы бы получили еще большее усиление государственного участия в экономике, а ничего хорошего нам это не сулит. Весьма наглядный пример того, что нас может ожидать – реализация нацпроекта «Жилье и городская среда». Хотя он только в начале пути, но уже становятся очевидными его существенные изъяны.

Скандальные предложения

Вопрос обеспечения населения нужным количеством жилья страна не в состоянии решить как минимум уже целое столетие. Национальный проект «Жилье и городская среда» стремится приблизиться к реализации этой заветной задачи. Поставлена цель к 2024 году выйти на строительство 120 млн кв. м. жилья. Сегодня очевидно, что этот рубеж является недостижимым – такого количество жилой площади не построят.

Но главное даже не в этом, а в том, какие принципы заложены в реализацию этой очередной российской утопии. Председатель Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Валерий Фадеев отмечает, что у нас сильно искажена структура возводимых объектов. Ставка сделана на многоквартирные дома (МКД), и эта тенденция должна только усиливаться. Так, в 2017 году сдали по площади 58% МКД и 42% ИЖС, а согласно планам, в 2024 году это распределение должно выглядеть следующим образом: 67% МКД и 33% ИЖС. Иными словами, взят явный крен в пользу многоэтажного строительства.

Между тем опросы россиян говорят об обратном, до 70% респондентов желают жить в своих индивидуальных домах.

Национальный же проект навязывает нам другую структуру. Более того, она с каждым годом становится все ущербней. 47% квартир в МКД однокомнатные и 28% – двухкомнатные. Вместе на них приходится 75% всех сдаваемых квартир. Они изначально предназначены для одиночек и маленьких семей, и это в то время, когда в стране резко обостряется демографическая ситуация. Невозможно проживать на такой маленькой жилплощади и иметь много детей. Получается, что современная квартирография не стыкуется с демографией. Более того, на рынке сейчас предлагается жилплощадь в 11 кв. м. Иначе как скандальными подобные предложения назвать нельзя, считает Валерий Фадеев.

Жилищный тупик

Между тем выбор жилья – это на самом деле выбор стиля всей жизни, отмечает Андрей Максимов, председатель Комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ. Своей политикой государство практически диктует гражданам, где им жить, а именно преимущественно в МКД на правах частной собственности, которая образуется путем покупки жилья. У человека же должен быть в этом вопросе выбор, как и в любом другом. Он может предпочесть свой дом или снимать квартиру в МКД. Это же в равной мере относится и к выбору региона для проживания.

Но сегодня и тут выбор весьма ограничен. У нас основное жилищное строительство ведется в четырех регионах: Москва и Московская область (на которые в совокупности приходится 26% возводимого в стране жилья), плюс Санкт-Петербург и Краснодарский край. Это ведет к усилению в этих местах скученности и обезлюдиванию других территорий. Особенно тяжелое положение складывается в малых городах, где происходит особенно быстрый отток населения.

Требуется корректировка жилищной политики, считает Андрей Максимов. Например, для развития ИЖС важно создавать фонды земельных участков, облегчать процедуру их покупки и оформления в собственность.

Мы же клепаем дома, не задумываясь о том, что жизнь постоянно вносит коррективы в наши потребности в жилье. И, кстати, эпидемия короновируса это выявляет еще более выпукло. Так, в последнее время резко вырос спрос на загородные дома, где люди хотят укрыться от нового невидимого врага. Одновременно с этим многие сотрудники переводятся на удаленный режим работы. Но это вообще тенденция последнего периода, а она в свою очередь диктует потребность в квартирах с небольшими кабинетами в 5-6 кв. м., указывает Андрей Максимов, в которых можно уединяться для выполнения своих служебных обязанностей. Но пока же у наших застройщиков таких проектов нет.

В действующем Национальном проекте практически отсутствуют механизмы снижения себестоимости строительства. Она постоянно растет, доходы граждан падают, а в связи с кризисом сократятся еще сильней, говорит член Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева. Чтобы люди могли покупать жилье, они должны расти хотя бы на 5% в год.

Мы находимся сегодня в ситуации, когда положение будет только ухудшаться, а оно и без того было далеко не лучшим. Согласно данным ЦБ, только 35% населения (причем в большинстве это жители больших городов) могут брать ипотечные кредиты. В маленьких же городах они не только недоступны по причине низких доходов, но во многих из них нет как такового массового жилищного строительства. Но даже в мегаполисах ситуация плохая: лишь 30% семей с одним ребенком, способны обслуживать ипотеку, а если детей больше, то таких ячеек общества еще меньше.

В этой ситуации возникает традиционный вопрос: что же делать? В мире он решается с помощью предоставления социального жилья. Но в России оно строится в крайне незначительных объемах, а большинство муниципалитетов его вообще не сооружают по причине нехватки средств. К тому же то арендное жилье, что все же есть, можно приватизировать, а это снижает его количество, находящееся в обороте.

Для многих нынешняя ситуация едва ли не абсолютный жилищный тупик. В очередь за жильем многие стоят двадцать и более лет. Государство имеет социальные обязательства по отношению к 140 категориям граждан, а всего их в этой сфере у него на сумму свыше 8 трлн рублей. Не надо быть провидцем, чтобы предсказать, что в большинстве своем эти долги никогда не будут погашены.

Нужно срочно менять политику в этой сфере, уверена Светлана Разворотнева. Необходимо создавать единый реестр нуждающихся; сегодня нет даже точных сведений по этой категории граждан. Расширять сектор ИЖС, создавать систему его поддержки, формировать службу поиска земельных участков. Приступить к созданию сектора арендного жилья, платить людям субсидии, причем в независимости от того, снимают ли они квартиру у государства или частного лица.

Кому достаются деньги

Отдельный вопрос – система финансирования приобретения жилья. Национальный проект не предусматривает каких-то новых механизмов, основной акцент по-прежнему делается на ипотеку. Существуют расчеты на этот счет. Когда ипотечник выплачивает свой кредит, то из этой суммы 36% достается государству и 18% банку. Итого 54% выплат берут себе банкиры и чиновники. Таким образом ипотечные займы выгодны в первую очередь им, а даже не строителям. По оценке Валерия Фадеева, есть резервы для снижения платежей до двух раз.

Но самое плохое в этой ситуации то, что кроме ипотеки, других серьезных финансовых инструментов для покупки жилья в стране нет. Не развита система накопительных кооперативов, хотя за границей они доказали свою пригодность. Нужны другие продукты, нет ни одной производственной сферы, где бы действовал лишь один финансовый инструмент, и только на рынке покупки жилья все еще действует такой механизм.

Что оставим потомкам

Национальный проект по сути дела не предусматривает решений и ряд других вопросов. У нас нет механизма для реновации городов, отмечает Светлана Разворотнева. При этом в России значительная часть жилищного фонда имеет большой уровень износа, но далеко не все такие дома признаются аварийными или ветхими.

В национальном проекте нет действенных механизмов по улучшению архитектурного облика строящихся объектов. По словам Валерия Фадеева, сегодня при строительстве нужны не архитекторы, а проектировщики. Не случайно же зодчие по всей стране говорят одно и то же: «Мы не востребованы». Возникает вопрос: какие города мы оставим потомкам? Вряд ли они за это будут нам сильно благодарны и станут организовывать экскурсии для осмотра построенных в наше время архитектурных комплексов, как любуемся мы тем, что создали наши предки.

Рынок не решит стоящие перед страной в сфере градостроительства задачи, если не поставить перед ним ясные и правильные цели. Он должен действовать в заданных координатах, что не означает, что его следует жестко направлять. Но одно ясно: жилищная политика, которую проводит правительство, нуждается в существенной корректировке. И лучше вне национального проекта.

Владимир Гурвич