Во многих странах не одно десятилетие действуют успешные программы строительства индустриальных и одновременно частных домов. А вот в России уже много лет никак не удается запустить в массовом масштабе такой проект.

В нашей стране государство начинает обращать внимание на строительство частных домов тогда, когда становится очевидным, что индустриальное домостроение явно не справляется с необходимыми темпами ежегодного увеличения доступной для нас недвижимости. В последние несколько лет именно так и происходит. Но одного внимания к этой проблеме уже явно недостаточно. По данным Всемирного банка, в стране должен ежегодно строиться 1 метр кв жилья на человека. Для нас это 140 млн кв. метров ежегодно. Мы больше 84 млн не строили.

Послевоенная разруха

Люди постарше наверняка помнят, что в учебниках истории все достижения СССР сравнивали с дореволюционной Россией, а точнее с ее показателями до 1913 года. Но мы не будем сравнивать ту Россию с «прогнившим» царским режимом, где абсолютное большинство граждан жили в частных домах. Возьмем для сравнения 1961 год, когда руководство страны объявило о восстановлении объемов жилья, разрушенного или поврежденного в результате Великой Отечественной Войны (ВОВ). Жилье действительно восстановили, но оно в большей степени было частным, так как к тому времени индустриальное строительство домов в СССР было незначительным.

Понимая важность вопроса, руководство страны тогда максимально упростило процедуру строительства – достаточно было написать заявление на имя местного представителя власти, тот в присутствии заявителя подписывал такое разрешение и все. Ни о каких параметрах будущего дома в заявлении не говорилось. Такая простая система у нас в стране продержалась до середины 70-х лет прошлого века.

Почему люди строили в большинстве случаев одноэтажные дома без удобств и какую помощь они получали при этом – тема отдельного разговора. Важен итог. За пятнадцать лет после войны государство было не в состоянии построить для всех пострадавших жилье, а частник эту задачу выполнил.

А что сейчас? За 30 лет истории современной России объем строительства частных домов у нас составлял в разные годы до 50% от всего построенного жилья в стране. Минстрой (Госстрой) все это время торжественно рапортовал о всех объемах жилья, хотя к частному домостроению чиновники министерства не имели никакого отношения. Здесь частник улучшал статистику, одновременно получая в ответ на просьбу об ипотеке для своего дома известную фигуру из трех пальцев.

Шаг вперед и два назад

Конечно, время сейчас не послевоенное, хотя и есть серьезные сложности на разных уровнях. И все же войны нет, нет и повальной разрухи, правда, уже несколько лет подряд как шагреневая кожа сжимается уровень жизни россиян. Как говорит Президент РФ Владимир Путин, не всем по карману строящееся жилье. Но жизнь продолжается, и гражданам какая-никакая нужна поддержка, а потому многолетние разговоры о том, что надо что-то делать, привели к первому результату – принято решение найти решение для давно нерешаемой задачи. В октябре месяце на госсовете Владимир Путин обязал главных «решал» этой проблемы (Минфин, Цетробанк, Минэконом и Минстрой) найти выход из тупика и тем самым развязать этот клубок проблем.

Первым, кто стал искать выход, конечно, был Минстрой, причем задолго до октября. Еще в мае пресс-служба отраслевого министерства сообщила, что упрощать пока нужно только уведомление о планируемом строительстве или реконструкции с параметрами объекта ИЖС и опять же уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС. По этому поводу министерство подготовило проект постановления Правительства. Предусматривается, что застройщики должны получать все уведомления в форме электронного документа согласно единого стандарта. Это позволит сократить количество взаимодействий заявителей и органов власти различных уровней. Видимо, в министерстве посчитали, что шаг навстречу частнику сделан, да еще какой, аж электронный, и теперь страну завалят электронные уведомления на строительство домов от какого-нибудь Усть-Нарыка и до самой Москвы, не подозревая, что значительная часть желающих построить свой дом хотят своими руками, а значит отправлять уведомление частники должны не только органам власти, но и самим себе.

Какой-никакой первый шаг есть, а где остальные? Дальнейшие меры, кардинально меняющие ситуацию с частным домостроением, не предусмотрены на федеральном уровне, хотя некоторые регионы (например, Белгородская область) имеют свои программы, но и они нуждаются в федеральной поддержке. Создать и запустить реально работающую массовую и доступную программу частного домостроения ведомства не спешат, то есть все идет как по дедушке Крылову в басне «Лебедь, рак и щука»: «Когда в товарищах согласья нет, на лад их дело не пойдет, и выйдет из него не дело, только мука».

Впрочем, особых мучений в ведомствах не наблюдается. Все можно списать на пандемию, мол, не до жиру, быть бы живу. Но именно сейчас очень многие хотели бы переехать в загородный дом, а то и построить свой, добротный, качественный, пусть даже небольшой, но все же свой особнячок, но только быстро и за реальные деньги. Нам бы этой ситуацией воспользоваться, как бы это не цинично звучало. Но увы!

Мы опять оказались не готовы. Бесконечные согласования межведомственных интересов вышеперечисленных организаций в этом вопросе не что иное, как топтание на месте, что равносильно медленному и уверенному отступлению назад. Заболтать, растворить и утопить вопрос в бесконечных совещаниях мы умеем, как умеем принимать законы, не отвечающие интересам граждан и государства. Взять хотя бы решение вопроса с обманутыми дольщиками. Сколько поправок было принято в Градкодекс (ежегодно внося правки на уже существующие правки, за все годы около тысячи поправок) и др. нормативные акты, чтобы сократить число обманутых дольщиков и сколько лет «боролись» с недобросовестными застройщиками, пока не пришли к решению применения эскроу-счетов в ипотеке? Впервые об этом заговорили еще в 90-х – двадцать лет назад. Если мы такими темпами будем двигаться в решении и частного домостроения, то ждать цивилизованного решения проблемы придется к 2040 году, причем, видимо, нам еще нужны будут очередные русские грабли в лице каких-нибудь недобросовестных застройщиков, производителей стройматериалов, банков, граждан и чиновников на местах, бороться с которыми мы будем неработающими новыми законами, которые будут для нас принимать законодатели все эти двадцать лет. Ведь одних граблей, что были в индустриальном домостроении, нам будет, естественно, мало. А Общественную Палату РФ, призванную хоть как-то доносить проблемы, в том числе и частного строительства, до ГД, Правительства и Президента, на горизонте не видно.

Кого поддерживает низкая ставка по ипотеке

Первым, кто предложил условно низкую ставку по ипотеке для частного строительства, был опять же Минстрой, а точнее его аффилированное подразделение – «ДОМ.РФ». Определена ставка на весь срок кредита в 6,1%, при первоначальном взносе 20% сроком на 30 лет (хотя консультант банка Татьяна, при обращении через чат назвала цифру минимального взноса 10%, прим. ред.).

Но в этой программе есть существенные ограничения: по возрасту заемщиков (до 36 лет??) и их детей (не более19 лет??), стажу работы, для ИП и собственников бизнеса. Но главное ограничение состоит в том, что дом должен строиться на договоре подряда, заключаемого со строительной организацией, входящей в перечень партнеров «ДОМ.РФ». Следовательно, в самом расцвете возраста человека – 40-50 лет, в ответ на запрос ипотеки на частный дом мы получим всю ту же конфигурацию из трех пальцев. Да и при согласии на эти условия заемщику будет построен дом не когда ему нужно, а когда партнер сможет. Как говорил Жванецкий «Ну, хотя бы…»

Появившиеся на рынке жилья по решению Правительства льготные ставки по ипотечным программам, безусловно, подтолкнули граждан к принятию положительного решения о покупке жилья. Это в первую очередь относится к льготной ипотеке в 6,5% при индустриальном строительстве со сроком действия до лета 2021 года. Но совсем скоро начали появляться комментарии известных лиц, критикующих эту программу. Так глава Сбербанка Герман Греф заявил, что низкая ставка вредит экономике, а его коллега из ВТБ Андрей Костин не поддержал предложение спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко о распространении льготной ипотеки на вторичку, заявив, что это не идет на пользу строительной отрасли. Два гиганта банковской мысли сказали «А», но не спешат говорить «Б». Наша «низкая» ставка по ипотеке для банкиров – это дважды упущенная выгода для банка, так как банк берет деньги на покупку строящегося жилья с заемщика под проценты и эти же деньги дает застройщику на саму стройку, и тоже под проценты. А вот выдавая льготную ипотеку на вторичку, банк только один раз получает выгоду с заемщика, так как застройщика в этой сделке не существует.

Заявление Костина, что ипотека на вторичку не идет на пользу строительной отрасли, действительно лишь наполовину. Банк в такой сделке получает меньше, чем в схеме ипотеки для нового жилья. В результате льготной ипотеки первыми в списке выгодоприобретателей стоят только банки, а потом строительная отрасль. Во всех документах, касающихся так называемой льготной ипотеки, говорится о поддержке граждан страны и строительной индустрии в целом. Так кого же в итоге поддерживает эта программа в первую очередь? Низкая ставка заработала, как никогда увеличив количество желающих ею воспользоваться, и тут же в ответ на повышенный спрос такой ипотеки застройщики ответили повышением цены квадратного метра, что делает низкую ставку почти невыгодной для заемщика. Кто здесь выиграл? Ответ очевиден – банк и застройщик. Если эту же схему в перспективе применить в частном домостроении, то итоги такой «помощи» очевидны.

Во всех развитых странах банковское лобби защищало свои интересы, и мы не исключение. Но там банки в основном занимаются банковскими программами, предлагая рынку банковский продукт на различные цели с учетом состояния экономики страны, своих возможностей, равных для всех. Редакции пришлось долго искать программу, например, Дойче банка о доставке еды из магазина, но мы ее так и не нашли. Отстают немецкие коллеги от нашего Сбера. Зато в Сбере чего только нет. Вот и получается, что наш Сберегательный, получился самым Сберегательным из всех сберегательных, который заботится о нашей еде, музыке, кино, такси, лекарствах, кредитах, вкладах, мобайлах и прочее, и прочее, а вот выдать программу для строительства частного дома не может. Будем надеяться, пока не может.

Скоро год, как пришел в Правительство Марат Хуснуллин, на которого были большие надежды, что он как вице-премьер сможет развернуть банки в сторону потребителя, который хочет построить дом. Как мы уже знаем, реально начал этот разворот только «ДОМ.РФ».

Есть ли выход

Для того, чтобы в списке выгодоприобретателей на первом месте была строительная отрасль, в различных ипотечных программах нужно сделать один, но решительный шаг – сделать банк «ДОМ.РФ» основным строительным банком, финансирующим строительную отрасль, увеличив его капитализацию до необходимого. Здесь мы Америку не откроем. Многим известный Райффайзенбанк начинал свою деятельность как банк, выдающий кредиты под строительство, в том числе и частных домов, о чем свидетельствует его торговый знак (конек – стык двух скатов крыши, прим. ред.). Так этот банк работал многие годы, пока не вырос до больших возможностей.

Но это частный банк. Банк «ДОМ.РФ» на 100% государственный. Все заработанные им средства могут идти в стройку, на льготную ипотеку, на кредиты производителям строительных материалов, на разработку проектов и программ для жилья, в науку, в подготовку кадров для стройки и т. д. Да, возможно, это будет финансово-строительный монстр с большим штатом, но во всех регионах физически присутствующий, поначалу, возможно, не очень быстро реагирующий, но работающий механизм. Что толку от того, что наш самый сберегательный Сбербанк рекордсмен по количеству отделений в регионах, но до сих пор не реагирующий на поручение Президента – разработать массовую программу для частного домостроения.

Предположим, что завтра случится чудо, и страна получит для всех без ограничений низкую ставку по ипотеке для строительства своего, родного, построенного своими руками пусть небольшого, но все же дома. А выдавать будут денежки всем, кто хочет, без каких-либо серьезных ограничений. Ура, скажем мы и, получив кредит, пойдем его тратить – часть на ремонт уже имеющейся квартиры, часть на покупку машины, а что останется – на достройку баньки, что строим уже пять лет. Бред сумасшедшего! Да и еще какой.

Но что же делать, когда банки не хотят, а Правительство топчется на месте и все чего-то ждет. Своего опыта массового строительства частных домов, кардинально меняющего картину, у нас нет. Точнее есть – тот послевоенный (ВОВ), когда строили кто из чего мог, а точнее из того, что могли достать или украсть. Но что мешает обратиться к опыту других стран, где большинство строящихся домов – частные и построены честно из качественных материалов и за кредиты банков.

Возьмем только несколько интересных решений этой проблемы в разных странах.

Греция. Здесь никакой строитель или строительная компания не приступят к строительству дома, если под его проектом не стоит подпись местного архитектора. Библиотека проектов, которой может воспользоваться каждый, доступна для любого желающего построить дом с условием, если дом 3-х этажный – там должен быть лифт.

Латвия. На законодательном уровне запрещено огораживать частные дома заборами выше 1.45 метра. Дачи наших звезд и посла РФ в Юрмале огорожены такими заборами. См. фото ниже.

Финляндия. Здесь строительство частных домов под строгим контролем государства. Построить самому абы что тут не получится. Большой популярностью пользуются технологии модульного дома. Таких модульных домов за последние годы в стране построено порядка 45%, причем модули строительные компании закупают и у нас в Красногорске, в ООО «Новый дом», дочерней компании Кнауф (на фото ниже).

Эта технология позволяет собрать самый большой дом за несколько недель и за сезон закончить всю стройку. Приемку дома осуществляет комиссия. А если дом построен из модулей, то там и проверять нечего!

Германия. Правительства земель здесь вправе определять архитектурный облик частных домов. На фото внизу – только с такой архитектурой можно строить дома в Гармиш-Партенкирхене (Бавария).

На фото внизу: архитектура Подмосковья, Рузский район

Причем в Германии на землях, определенных под дачи, строить дачи можно только в один этаж, а починить розетку в доме имеет право только сертифицированный электрик. При получении ипотеки под строительство дома заемщик через некоторое время в случае добросовестного исполнения обязательств по кредиту может получить понижение ставки несколько раз за все время кредита.

Эстония. В стране два вида кредитов на покупку жилья и строительство дома. Первый – жилищный кредит под 2,1% до 10 лет для тех, кто имеет вид на жительство, но не гражданин страны. Второй – ипотечный кредит под 1,9% на срок более 10 лет для граждан ЕС. Стоимость инженерной составляющей до границы участка строительства частных домов здесь распределена так – 20% местный бюджет, 80% – Правительство страны по программе ЕС.

Тунис. Здесь в пригороде столицы, на самом севере Африки, в местечке Сиди-бу-Саид, еще в XIX веке построенные дома покрасили в два цвета (см. фото ниже), что придает даже этим старым домам неповторимый вид, которым любуются ежегодно сотни тысяч туристов. Другими цветами пользоваться запрещено.

Великое Герцогство Люксембург. В этом небольшом государстве между Германией, Францией и Бельгией семья учителей начальной школы  получает ипотеку на частный дом стоимостью до 1 млн евро и успешно погашает этот кредит.

Крупные девелоперы в мире не занимаются частным строительством, и мы здесь не исключение. Руководитель ГК «Баркли» Леонид Казинец так однажды высказался об участии в строительстве частных домов: «Мы пытались заходить на это минное поле, но в тоже время мы понимаем, что человек, накопивший, предположим, 200 тысяч долларов, лучше построит себе дом, чем купит квартиру». Да, в странах, где застройщики занимаются этим бизнесом, получают совсем не ту маржу, что на крупных проектах многоквартирных домов или офисных зданий.

Вот что по этому поводу сказал нам в интервью Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман: «У нас практически вся эта система работает путем силового давления. Президент дал поручение председателю ЦБ Набиуллиной, руководителю Сбербанка Грефу, еще кому-то, и они с помощью административных мер внедряют этот механизм, искусственно устанавливают проценты по кредитам. Надо сделать то, о чем я когда-то говорил еще в присутствии Никиты Хрущева, который запустил индустриальное домостроение. Вопрос с ипотекой должен рассматриваться сейчас таким образом, чтобы мы решили проблемные зоны. Это бюджетники: учителя, врачи, работники культуры, бездомные дети-сироты».

Мотивация застройщика. Небольшие компании, работающие на этом рынке, в некоторых странах, в частности в США и Канаде, имеют льготы по налогам. Эти же страны лидируют в количестве ипотечных кредитов для частных и арендных домов, а в США ипотеку можно получить даже на покупку дома на колесах (автодом).

Для принятия норм и правил в этой области, понятных и прозрачных для всех, для людей с разным уровнем возможностей нужно только одно – желание Правительства, а его пока нет. Говоря медицинским языком – мы все тужимся и тужимся, а ребенок все так и не появляется на свет. А может проект этого решения уже есть и лежит под сукном, как лежит проект обновленного закона «Об архитектурной деятельности», и мы ждем-с…

А пока дела обстоят так, то большинству наших граждан еще долго придется строить свои дома и дачи так, как поется в песне Вячеслава Мясникова из Уральских пельменей «Строю дачу»:

Строю баню, строю дачу.

Тридцать лет уже ишачу,

Мне осталось-то чуть-чуть

И можно будет отдохнуть.

Смею предположить, что «решалам», решающим этот вопрос, спешить некуда – у них дома давно построены, да и заборы им в 1.45 не нужны.

Александр Гусев

Фото: ИА Строительство и из архива А. Гусева