Стройкомплекс страны хотел бы продолжать жить и работать по тем же правилам, что сформировались за последние годы. Однако обстоятельства заставляют  их менять, как бы многим этого не хотелось  

После отмены института льготной ипотеки, а так же в связи с  нарастанием сложностей в отечественной экономики, рынок недвижимости и строительная отрасль вступает в период серьезных перемен. Продолжать тот же курс становится все трудней, по сути дела, речь идет о сломе прежней модели и формирование другой, которая более соответствует новым реалиям. Этот процесс затрагивает практически всю строительную сферу. В этой публикации мы затронем лишь некоторые аспекты этого вопроса. Но нет сомнения, что тема будет актуальной еще длительное время, а потому мы неоднократно будем возвращаться к ней.

Рынок недвижимости уперся в спрос

На ситуацию в строительной отрасли самым непосредственным образом влияет рынок недвижимости. После отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года он вступил в этап серьезной трансформации.  По словам Алины Калбасовой, генерального директора компании «Most Development», сегодня главный тренд на нем – снижение спроса. Так, интерес к новостройкам по сравнению с I кварталом текущего года упал на 24%, а по сравнению  с I кварталом 2023 года – на 36%.

В первой половине 2024 года благодаря льготной ипотеке, которая породила ажиотажный спрос, цены на надвижимость постоянно росли, а вот осенью вместе с листьями началось их падение. Новая ситуация напрямую влияет на поведение потенциальных покупателей. В этой связи Алина Калбасова приводит данные проведенного недавно опроса. Согласно ему, 43% респондентов надеются, что недвижимость в обозримом будущем подешевеет на 23%, 20% - полагают, что она станет дешевле не более, чем на 5%, остальные либо считают, что ее стоимость останется прежней либо даже повысится.

Такой разнобой оценок в принципе закономерен, так как происходит слом одних трендов и формирование других. По словам   Алины Калбасовой, сейчас рынок недвижимости пытается установить новые цены без учета льготной ипотеки. Однако, по мнению эксперта, те, кто надеются на большое их снижение в диапазоне до 20%,   скорее всего, прогадают, такое падение малореально, хотя бы потому, что сделает строительный бизнес нерентабельным. Например, в этом случае банки, которые кредитуют стройку, понесут большие убытки по причине резкого снижения стоимости залогов.

В качестве аргумента сторонника большого снижения цен приводят пример Китая, где они упала примерно на треть. Но, по словам Алина Калбасовой, там совсем другая ситуация; в Поднебесной большой спрос на инвестиционную недвижимость, а у нас покупают ее преимущественно для собственного проживания.

Тогда каким же путем пойдет российский рынок недвижимости? То, что сегодня на нем происходит, позволяет сделать вывод, что начнется сокращение предложения. Что касается цен, если они и упадут, то менее чем на 10%. Такое снижение, кстати, позволят банкам не понести судьбоносных для них убытков. Надо понимать, что на цены сегодня в первую очередь влияет инфляция, - дорожают все компоненты строительства, поэтому резкого пикирования цен  вниз не случится. Если они и будут сокращаться, то медленно и не сильно.

Но это не означает, что покупатели совсем лишены приобретать недвижимость по более дешевым ценникам. Да, массовой льготной ипотеки больше нет, но есть ограниченные льготные программы для отдельных групп населения.

Думают над этим и девелоперы, пытающиеся сохранить объемы продаж, и предлагают свои маркетинговые ходы. Например, увеличивается практика продажи на основе trade-in, то есть, продавец жилья  помогает продавать покупателю их старые квартиры и, которые затем, добавив деньги, приобретают новые. Некоторые строительные компании дают на свой товар скидки, они могут доходить до 20-30%.

Еще один вариант, который выглядит, если не сомнительно, то все же не лучшим образом – для снижения стоимости использовать  более дешевые строительные материалы и конструкций  и самое главное тут, считает Алина Калбасова, чтобы при таком раскладе не происходило ухудшение качества строительства.

А это крайне важно. В нынешней не простой ситуации преимущества получат компании, чьи бренды имеют наибольшую репутацию. Это весьма важный фактор успеха, который в сложные времена может приобретать решающие значение в борьбе за выживание.     

База базовой отрасли 

Рынок недвижимости – это конечная часть строительной вертикали. Но не менее важна и ее базовая часть – добыча сырья для производства строительных материалов. Если этот сегмент функционирует хорошо, то это становится мощным положительным импульсом для всего строительного комплекса. 

Сырье – это базис всей строительной отрасли. Качество сырья, объемы его запасов, отлаженность производственных процессов и ритмичность поставок во многом определяют устойчивость развития жилищного строительства, отмечает Екатерина Пурбек,  исполнительный директор ПАО «Симпреал».  Соблюдение подобной бизнес-модели помогает девелоперам реализовывать крупные инфраструктурные проекты, достигать технологической независимости в отрасли.

По словам Альберта  Попова, директора АПКМ (Ассоциация производителей керамических материалов),  если говорить о болях строительной отрасли, то производители сырья для стройматериалов, также как и девелоперы, видим в последнее время падение объемов спроса на свою продукцию. Но это в основном пока касается только многоквартирных домов. Сектор индивидуального жилищного строительства растет. В ИЖС потребление строительных материалов несколько больше, чем при возведение МКД,  Поэтому здесь есть некий потенциал замещения.

Однако в данный момент необходимо найти ответы на целый ряд вызовов отрасли стройматериалов.  Некоторым уже найдены решения, другие в процессе их поиска.

Первый вызов – уход с российского рынка большого числа традиционных экспортеров, в первую очередь из Европы и Северной Америки. Они замещаются продукцией из других регионов.

Второй вызов – снижение объемов спроса на строительные материалы, в первую очередь в секторе строительства МКД.

Третий вызов – буксует институт промышленной ипотеке по причине высокой ключевой ставки. Это так же ведет к снижению объемов строительства промышленных объектов, что сокращает спрос на стройматериалы и сырья для их выпуска. 

По мнению Андрея  Воронина, коммерческого директора ГК «Эстима», отдельным вызовом для отечественных производителей керамогранита сегодня стал неконтролируемый импорт из Средней Азии. Ввозимый продукт с совершенно другой культурой производства и иным уровнем качества, что не может не повлиять на восприятие керамогранита в России в целом. По итогам контрольных закупок ГК «Эстима» продукцию только 2-х производителей из 10 можно назвать керамогранитом согласно действующему ГОСТу. 

Такая ситуация является большим риском не только в части потребительских свойств материала,  но и несет риски разрушений самого конструктива возводимого жилья, особенно в части фасадного применения.

Однако, по мнению Альберта Попова, несмотря на весь этот набор проблем, надо не паниковать, а готовиться к тому, что такое положение отнюдь не навсегда. Текущая ситуация с падением спроса на строительные материалы в какой-то момент достигнет пика и пойдет обратный отсчет. И здесь российским производителям нужно будет быть готовыми к тому, чтобы удовлетворить потенциальный спрос, который появится на волне отложенного спроса. Фактически это будет взрывной рост строительной индустрии.

Поиск новых возможностей

По оценке многих экспертов,  по большинству видов сырья за короткое время была успешно решена проблема сырьевого импортозамещения. И сегодня этот вопрос столь остро не стоит, как это еще было полтора года назад.  Также российские производства идут по пути постоянной модернизации, обновления, вывода на рынок новых продуктов. Уже нет в мире продукции, которую бы наши производители не научились изготавливать на достаточно высоком уровне. Более того, сегодня российская керамика имеет очень большой потенциал в плане экспорта. Отечественные производители уже вышли на зарубежные рынки, продукция едет во все уголки земного шара.

Что же касается периода внутрироссийского экономического «межсезонья» производители керамической продукции используют его для того, чтобы ещё раз оптимизировать свои производственные и маркетинговые процессы.

Согласно прогнозам, стагнация экономики будет иметь достаточно длительный срок.  Поэтому потребление строительных материалов в перспективе нескольких лет будет снижаться. Однако, как считает Андрей  Воронин, для производителей  это хорошее время еще раз пересмотреть свой портфель и каналы сбыта для поиска новых возможностей.

К примеру, для девелоперов сдача квартир с ремонтом может быть решением и эффективными мерами, которые помогут если не избежать спада спроса, то хотя бы уменьшить его объемы. Но одна отделка сильного влияния на поддержание спроса не окажет. Ключевой фактор - льготное кредитование. Если оно будет, то дополнение в виде отделки «под ключ» может стать для молодых семей хорошим аргументом в пользу покупки жилья.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство

От редакции. Обзорный материал нашего журналиста написан на основе  мнений  экспертов отрасли, которые они высказали во время круглого стола «Строительная отрасль на сломе эпох. Стратегия развития» в  РИА «Россия сегодня».