Вот и пришла пора перемен. И хотим мы жить в ней или нет, а придется

Обложенная со всех сторон санкциями экономика России пытается найти новые форматы  развития, отвечающие изменившимся условиям. Это в полной мере относится к строительной сфере. Без радикальных мер, без новых подходов ситуация будет стремительно ухудшаться. Но, как известно, кризис это не только обрушение прежней системы, но и поиск новых возможностей. И по сути дела сегодня происходит соревнование между тем, что возьмет вверх – разрушение прежней модели или формирование новой.

Тренды на понижение

Ради справедливости следует отметить, что не только в настоящий экстремальный период, но и в предыдущие годы в стране начался переход к новой модели строительного бизнеса. Причем, она включает большинство его аспектов. Один из них и весьма важный - средняя площадь квартир в новостройках России последовательно сокращалась с 2015 года и продолжит уменьшаться в новых экономических условиях.  Согласно  данным руководителя блока аналитики компании "Прогород"  Максима Тутукова, средний размер жилья в новостройке в ноябре 2015 года составлял 56,9 кв. метров,  к апрелю 2022 года сократился  до 49,9 кв. метров, то есть на 12%.

Происходит это, понятно, не от хорошей жизни, у людей не хватает средств на покупку более просторного жилья. Есть все основания предполагать, что эта тенденция только усилится в новой ситуации по причине снижения доходов. Как сообщает директор цифровой платформы аналитики рынка новостроек BnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, в 2022 году в Московском регионе наблюдается резкий рост сделок с лотами площадью 35–40 кв. м., то есть однокомнатными квартирами.

Следует отметить, что это все только ускорение уже обозначившихся трендов.   Переломный же момент произошел еще в 2018 году, когда средняя площадь квартир в строящихся многоквартирных домах в России стала меньше площадей в существующем жилищном фонде, отмечает  генеральный директор «Институт экономики города» Александр Пузанов. Это происходит как за счет уменьшения среднего размера квартирных серий, так и за счет увеличения доли однокомнатных квартир во вводе жилья.

Любопытно то, что на протяжении всех последних лет опрос выявляет одну картину: на вопрос, какую площадь квартиры вы считаете оптимальной, респонденты дружно отвечают – 63 кв. м. 

Решения девелоперов продиктованы растущим спросом населения на маленькие квартиры по причине нехватки  средств. Согласно совместному опросу ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 11% российских семей живут в стесненных условиях, когда  на одного человека приходится до 10 кв.  м.  У  60% семей на одного человека приходится 10–30 кв.  м. Это свидетельствует, как  об огромном голоде населения на новое жилья, так и о невозможности для многих россиян его удовлетворить в полной мере.  

Что делать до конца не знает никто

Что делать в нынешней ситуации девелоперам и застройщикам? Этот вопрос с каждым днем становится все более актуальным. По словам  Максима Тутукова, сегодня крайне сложно давать прогнозы, даже, что будет через полгода не ясно.

В этих условиях многие компании ведут себя крайне осторожно, выводят из оборота построенное жилье до лучших времен. Внедряются программы по отсрочке платежей за квартиру; покупатели платят за нее от 20 до 50% ее стоимости, а остальная часть суммы вносится уже перед самым вводом недвижимости. 

Строительные компании приступили к пересмотру квартирографии строящихся объектов, с этой целью они направляют проекты для переделки, по этой же причине откладывают вывод своих продуктов на конец текущего года или на 2023 год.  

По мнению эксперта, можно сделать ряд предварительных прогнозов, как будет развиваться ситуацию в ближайшее время. Вырастет популярность  семейной ипотеки, снизиться доля чистовой отделки в сдаваемом жилье, что позволит строителям сокращать свои затраты, будет происходить масштабная замена поставщиков строительных материалов из Европы на азиатские; при этом возможно снижение качества строительства, продолжится сотрудничество застройщиков и банков в деле создания новых ипотечных программ, увеличится роль государства в девелопменте. И, наконец, снижение цен на недвижимость не случится, это не позволит рост себестоимости; в противном случае придется жертвовать качеством.

Экономить реально 

 Сегодня все девелоперы и застройщики пересматривают активно свои продукты, утверждает директор департамента развития продукта девелоперский группы компаний ФСК Петр Кирилловский. Кто-то это делает панически и судорожно, кто-то работает системно.

В этих условиях увеличивается роль продуктологов, от их работы многое зависит. Их неаккуратные действия способны убить бизнес, и наоборот, адекватные рекомендации – его сохранить.

Компании  фокусируются на проблеме себестоимости. Существуют немало способов по ее снижению.  Это отказ от отделки. Предполагается сохранение witebox, при этом конечный выбор сохраняется за покупателем.

Импортозамещение строительных материалов, а так же  переход на продукцию из Китая и Турции.

Замена ушедших проектантов на отечественные команды, укрепление сотрудничества с ними.

Повышение эффективности зданий. Есть много  способов это сделать, учитывая требования пожарной безопасности. Правильный раскрой стройматериалов для создания фасадов, отказ от направленных рисунков дает экономию в десятки миллионов рублей.  Еще один вариант – отказ от отделки потолков паркингов; для потребителя это не существенно, а строителям позволяют экономить солидные  средства.

По словам Петра Кирилловского, эти и другие меры должны проводиться без ухудшения качества конечного продукта или уничтожению его концепции. При этом следует понимать, что это только некоторые из возможностей экономии, в реальности их гораздо больше.

Панике нет, но тревога большая

О том, что реально беспокоит строительные компании, рассказывает Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ РФ. Он провел встречи с большим количеством застройщиков в  разных регионах страны. По его словам,  паники по поводу отказа от поставок иностранных производителей строительных материалов нет, им находят замену. Тревожит другое – рост цен на стройматериалы.

Другое беспокойство строителей связано с банками, они ужесточают требования к финансовым моделям проектов. 

По мнению строителей, важный вопрос связан с сохранением спроса. Если не будет обвала доходов, в целом он сохранится. Но есть и неприятные моменты, растет средний чек ежемесячных ипотечных платежей, что может привести к отказу части покупателей от приобретения жилья. Хотя прямой корреляции между доходами и продажами нет.

А вот большое значение в этом вопросе имеет психологический фактор, считает Кирилл Холопик, уверенность человека в своей экономической стабильности. Если такой убежденности нет, он откладывает покупку. На фоне негативной информации  о ситуации в экономике, у населения снижается доверие к застройщикам и банкам. Банки в ответ ужесточают правила выдачи ипотечных кредитов.  По мнению  Кирилла Холопика, если эти тенденции возобладают, спрос может упасть на 25%.

Уже сейчас эти опасения не проходят напрасно,  у девелоперов много новых проектов, но вывод их на рынок  сокращается. По данным на март 2022 года, это сокращение достигает 30%.

Застройщики вывешивают проектные декларации, но продажи квартир не начинают. Еще полгода назад вывешивание проектных деклараций автоматически означало начало реализации объектов недвижимости.

В целом продажи упали почти на треть, происходит перенасыщение рынка земельными участками, происходит  снижения на них цен.

Компаниям понадобится примерно полгода на адаптацию к новой реальности, считает Кирилл Холопик. Многое зависит от внешних факторов. Поэтому пока трудно говорить о том, как реально будет развиваться ситуация на рынке строительства жилья. Одно ясно, она претерпит серьезные перемены практически во всех своих аспектов. И это обстоятельство придется учитывать всем, кто занят в строительном процессе. 

Владимир Гурвич 

Фото: ИА Строительство