Стране нужен полигон, в котором бы опробовались разные варианты и модели жилищного строительства. И он есть.

Московская область является одним из лидеров в стране не только по количеству вводимого жилья, но и по тем административным технологиям, которые разрабатывает и применяет местная власть для развития этого сектора экономики. Именно поэтому опыт региона представляет немалый интерес для всей страны. Недавно состоялся VI форум проектировщиков Подмосковья, на котором были обобщены лучшие практики и идеи, на основании которых ведется застройка этого субъекта Федерации.

Градостроительный полигон

Сегодня Подмосковье – это настоящий полигон жилищного строительства в стране. На относительно небольшой территории возводятся самые разнообразные виды жилья, идут поиски новых градостроительных и архитектурных форматов. Как поясняет главный архитектор Московской области Александра Кузьмина, здесь осуществляется самые разные сценарии: в так называемом примкадье сооружаются преимущественно высотные дома, на некотором отдалении строятся дома средней этажности, коттеджные поселки, на большем расстоянии от Москвы превалируют сельские поселения. Иными словами, каждый может найти для себя жилье по вкусу, констатирует Александра Кузьмина.

На достижение этих целей и направлена градостроительная политика властей Московской области. По словам главного архитектора, стоит задача максимально облегчить жизнь застройщиков за счет снижения административных барьеров, исключение дубляжа при подаче документов. Одновременно строители должны повысить уровень самоконтроля, так как руководство градостроительного комплекса региона следит за неукоснительным выполнением всех существующих в Подмосковье строительных нормативов. Это принципиальная позиция, в которой не может быть компромиссов.

Технология административного управления

В основе градостроительной деятельности в Московской области лежат элементы планировочной структуры (ЭПС). Необходимость использования этого инструмента заложена в Градостроительном кодексе.

Зачем нужен ЭПС? Начальник Управления подготовки документации по планированию территории объектов жилого назначения Мособларахитектуры Юлия Петухова говорит, что ЭПС как кирпичики связывают функционирование среды, позволяют эффективно и рационально использовать земельные участки, это инструмент территориального планирования. Особенно часто он используется при КРТ, позволяет обеспечивать ЖК необходимыми социальными объектами.

ЭПС дает возможность учитывать при строительстве новых жилых комплексов их транспортную доступность, проводить учет собственников земель, а также определять ожидания будущих жителей и застройщиков.

По словам Юлии Петуховой, в Московской области ЭПС важен с точки зрения использования территорий, позволяет учитывать границы кварталов и их состав. При этом ЭПС может иметь как административную, так и естественную границу, определять возможную интенсивность использования земли, потенциал территории. От этого в немалой степени зависит этажность будущей застройки, другие параметры объектов.

В каждом проекте встречаются ошибки, в том числе технические: некорректно проводятся границы выделенных территорий, не учитывается существующая застройка, есть и другие неточности. ЭПС позволяет своевременно их выявлять, заставляет застройщиков руководствоваться имеющимися транспортными и другими схемами. В целом ЭПС обеспечивает более четкое планирование застройки территории, ограничивает своеволие застройщиков, подчиняет их общему плану, заключает чиновник.

Еще один инструмент из этой серии – свидетельство об архитектурно-градостроительном облике (АГО). Как рассказывает заместитель начальника управления формирования архитектурно-градостроительного облика городов и населенных пунктов Мособларахитектуры Анна Часовникова, это комплекс документов, фиксирующих архитектурные решения объектов.

АГО включает несколько разделов: архитектурные решения; благоустройство и обеспеченность машиноместами; транспортная и пешеходная доступность.

Почему некоторым застройщикам трудно подготовить АГО? Это связано с рядом факторов: АГО начинают подготавливать уже после того, как сформировалось архитектурное решение; плохое знание нормативов Московской области; сжатые сроки подготовки проектной документации; желание строить не по нормативам, а так как хочется в надежде, что авось проскочит, перечисляет Анна Часовникова.

Почему так важно своевременно подготавливать и утверждать АГО? Если во время строительства в архитектуру объектов вносятся изменения, то в этом случае нужно снова получать свидетельство, поясняет Анна Часовникова. И таких фактов становится больше.

Но есть и хорошие новости. В 2022 году снижено число документов, которые нужно подавать для получения свидетельства. В результате в документации становится меньше противоречий и ошибок. Например, исключена пояснительная записка, в которой всегда было много ошибочных утверждений, исключена схема разверстки фасадов, а также их фрагментов. В целом количество документации сократилось в 3 раза, а для нового строительств необходимо подавать всего 4 декларации.

Но это явление имеет и обратную сторону, а именно возрастает ответственность проектантов и застройщиков к качеству проектной документации. Если раньше чиновники проверяли и контролировали ее, то отныне эти их функции существенно сокращаются. Они переносятся в экспертизу и в комиссии приемки объектов. По словам Анны Часовниковой, застройщикам придется усиливать практику самоконтроля.

Желающих строить в Московской области, несмотря на сильную конкуренцию, достаточно. Но не все знают, что надо делать для выхода на этот рынок, какие этапы пройти. Алеся Гончарик, начальник Управления подготовки документации по планированию территорий объектов нежилого назначения, говорит, что разработан алгоритм для таких новоявленных застройщиков. Он состоит из четырех основных шагов.

Первый шаг – застройщику нужно понять, что реально он хочет строить, и сколько объектов при осуществлении своих планов придется возвести. Например, если компания желает проложить автодорогу, то должна понимать, что нужно будет построить целый комплекс сопутствующих сооружений: саму дорогу, линию по ее освещению, дренажные системы для отвода воды. То есть реально это может быть не один, а несколько объектов.

Второй шаг – нужно понять, что за территория, на которой компания намерена строить. На самом деле это не так уж и сложно, для этого следует зайти на все соответствующие информационные ресурсы Московской области и ознакомиться с информацией на них. Это позволит узнать, что можно сооружать на этих землях, какие есть обременения.

О третьем шаге Алеся Гончарик говорит так: могу собрать проектную документацию. Это большой объем работы, он занимает много времени и меняется по мере проектирования объекта строительства. Следует разобраться со многими его параметрами. Например, как отводить воду, есть ли централизованная система водоснабжения и водоотведения, какова схема электро- и газоснабжения и многое другое. В зависимости от полученной информации определяются дальнейшие действия.

Четвертый шаг – делаю. То есть проводятся инженерные изыскания, готовится проектная документация, которая загружается в информационную систему госуслуг. Согласно административному регламенту, за 15 рабочих дней госорганом должна быть утверждена планировка территории. Если следует отказ, то чаще всего по причине попыток уклониться от утвержденных процедур.

Сегодняшние тренды завтрашнего дня

Во многом вышеприведенная информация – это взгляд и подход чиновников на инвестиционно-строительный процесс. В значительной степени по-иному на него смотрят со стороны инвесторов и застройщиков.

Московская область – это уникальный регион, то, что в нем происходит, важно не только для развития его самого, но и всей страны. По словам Юрия Виссарионова, руководителя ПТАМ «Виссарионова», в XXI веке в мире обозначались новые тренды к уходу жителей из больших городов. Это привело к определенному повороту в архитектуре.

Еще недавно малые формы в архитектуре ассоциировались преимущественно с дачами, то есть временным жильем. Сегодня акцент сместился на постоянное проживание на природе, в сельской местности. Особенно это проявилось во время пандемии, когда выявились недостатки городского образа жизни.

Постиндустриальное общество диктует свои задачи, растет спрос на общественные пространства для общения, спорта, общего труда, занятий по интересам. Возрастает тяга человека к природе, к агрокультуре.

Это все способствует тому, что человек обращается не только к природе, но и к самому себе, что в свою очередь диктует запрос на малый формат жилища для проживания. Урбанизация сменяется распространением ИЖС, а здесь важны функции оздоровления, возможностью заниматься разными ремеслами.

Все это уже не фантастика, а постепенно обретает черты в виде первых реализованных проектов. Люди нуждаются в маломасштабных кластерах — это уже сегодняшние тренды завтрашнего дня. Московская область одна из лучших в России территорий для подобных экспериментов.

Эти тенденции в свою очередь ведут к оживлению рынка ИЖС. Как считает Иван Виноградов, управляющий директор блока ИЖС ГК «Самолет», пока его как такового не существует. Нет системных строительных компаний, нет общих для всех понятий, у каждого свое представление о том, что такое ИЖС.

Рынок не сформировался и в финансовом аспекте; большинство потенциальных покупателей хотят свой дом в пределах 7 млн рублей, а строители предлагают им товар стоимостью 20 млн рублей и выше. Этот дисбаланс сильно тормозит развитие сектора.

При создании территории с ИЖС не выработан окончательный градостроительный подход, кто как хочет, так и строит. Отсюда нет единых стандартов, поэтому и нет качественной инженерной инфраструктуры.

В результате возникла идея — увязать отдельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, в единый кластер. По словам Ивана Виноградова, это начинание нашло поддержку у подмосковных властей.

Кластер по качеству жизни не должен уступать городскому уровню комфорта, а в чем-то его и превосходить. В первую очередь, речь идет об экологии, о более дешевом жилье благодаря более дешевым земельным участкам.

Проблема загородной недвижимости – удаленность от места работы, необходимость ежедневно осуществлять долгие поездки. Сегодня появляется возможность работать там, где живешь, поэтому в домах должно быть специальное пространство для трудовой деятельности.

Все эти обстоятельства, по мнению Дмитрия Гриднева, заместителя гендиректора ЗАО «НИиПИ ИГСП», должны привести к росту ИЖС в московском регионе. Уже одобрено несколько таких кластеров.

Еще недавно соотношение ИЖС и СНТ находилось в пропорции 49% на 51%. Ближе к Москве росло число ИЖС, дальше – увеличивалось количество садовых товариществ, совсем далеко снова возрастало численное преимущественно индивидуальных домов для постоянного жилья.

Чтобы возникала кластеры ИЖС, нужно определенное количество в них жителей, иначе не будет спроса на социальную инфраструктуру.

По словам Дмитрия Гриднева, этот продукт еще только предстоит сформировать, не существует даже устоявшихся архитектурных стилей для таких домов, все очень разномастно. Московская область может стать одним из основных законодателей мод в этом секторе. Для этого есть все необходимые предпосылки.

Старое по-новому

Инвесторы Подмосковья ищут разные пути для реализации своих проектов. ИЖС – только одно их направлений. По словам Михаила Ломтадзе, генерального директора компании АЕОН, любая территория подлежит предварительной проработке, определяются зоны, что в них может быть. После чего застройщик сверяет свои планы с государством, с его представлением о том, что может находиться на этой площадке. Если это не сделать, возникает опасность задать неправильный вектор для будущего строительства.

Далее ищется ответ на основной вопрос: что можно построить на данной территории. Если застройщик хочет получить максимальный результат, то целесообразно проработать несколько вариантов, а лучший из них выбрать с помощью проведения внутренних конкурсов. И только тогда, когда появляется новое раскрытие территории, можно приступать к ее застройке, говорит Михаил Ломтадзе.

Особенность области в том, что она благодаря своему географическому, историческому и ландшафтному своеобразию предлагает большое число вариантов для работы застройщиков. Иными словами, можно строить на любой вкус, на любой кошелек, заниматься как архитектурной реставрацией, так и возведением объектов с нуля.

Один из самых интересных проектов последнего времени – историческая реставрация города Наро-Фоминска. Как рассказывает Игорь Шаповалов, председатель Экспертного совета при Московской областной думе, в городе была заброшенная промзона, которая производила удручающее впечатление. Хотя сами здания некогда были красивыми.

10 лет назад работа инвесторов начался с анализа городской среды: ее природный каркас, историческое наследие, транспортная система. Выяснилось, что город как бы состоит из пяти обособленных районов, возникла задача по их соединению в единое целое. Само поселение небольшое, при этом на дорогах возникали постоянные пробки.

Был проведен опрос среди горожан на предмет того, что они хотят увидеть в своем родном городе, какие неудобства ощущают для жизни в нем? Во многом на основании результатов анкетирования сформировался список первоочередных объектов для строительства. Появилась больница, торговый центр, 850-метровая набережная с малыми архитектурными формами. Она стала местом притяжения жителей практически всех возрастов.

Отдельно восстанавливалось историко-культурное наследие, фасады зданий воспроизводились по старым фотографиям. В центре появилась пешеходная зона. А первые этажи исторических зданий сданы бизнесу для организаций своих предприятий. В результаты число резидентов тут стало быстро расти.

Реконструкция города дала дополнительно 1600 рабочих мест, за 15 минут ходьбы можно дойти до любого социального или государственного учреждения.

По словам Александры Кузьминой, преобразование Наро-Фоминска происходит за счет средств инвестора, но этим эффект не ограничивается, эти вложения дали импульс развития окружающей город территории. Сам же город приобрел иное качество.

Московская область сегодня – это конгломерат самых разнообразных градостроительных и архитектурных проектов. Вряд ли все из них получат позитивную оценку – так просто не бывает, но в данном контексте важно другое – сама жизнь превратила Подмосковье в огромную экспериментальную строительную площадку, в сталкера, который ведет нас за собой в будущее.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство