Были времена, когда к офисной недвижимости относились весьма пренебрежительно. Сегодня же это основное место, где работают люди  

Собственники массово выходят на рынок с розничными продажами. Арендное предложение сжимается. Ставки растут. Арендаторы теряют привычный выбор и переговорную силу. По мнению части экспертов, такими словами можно охарактеризовать ситуацию на рынке офисной недвижимости. Насколько справедливы подобные оценки? На эти и другие  вопросы искали ответы участники конференции: «CORE.ОФИСЫ».

Портрет с натуры

Что сегодня происходит на рынке офисной недвижимости? А так как основная его часть сосредоточена в Москве, то именно этот сегмент определяет его основные тенденции. 

По словам Марии Зиминой, исполнительного директора компании  CORE.XP,  в первой половине 2026 года на офисном рынке столицы объем нового строительства  вырос до уровня  648 тыс. м².  Суммарное количество сделок составило 541 тыс. м², показав сокращение  на 17% к аналогичному периоду прошлого года. Доля свободных площадей увеличилась  с 4,4% до 7%. 

По оценке Марии Зиминой, в целом по 2026 году размер нового строительства превысит чистое поглощение. Если тренд продолжится, то к  2029 году  доля свободных площадей может достичь уровня почти 21% в классе А, тогда как в классе В он останется в пределах 5%.

Что важно – меняется структура предложения.  Офисы все чаще становятся инвестиционным продуктом, который приобретается отдельными блоками, а строительство объектов для последующей сдачи в аренду остается менее распространенной моделью.

Так, по данным  Виктории Васильевой, первого  заместителя генерального директора компании STONE, на текущий момент в пределах МКАД примерно 64 офисных проекта реализуется в розницу, в них занято  более 33 участников рынка. Из объема нового строительства к 2030 году всего 8% составит аренду от  монособственников.  

Потенциал развития арендного сегмента связан в значительной степени со сроками реализации новых проектов. По оценке Светланы Мазур, директора департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент», лишь несколько девелоперов системно занимаются строительством офисов в аренду. Сейчас есть реальная возможность снизить срок реализации проектов в среднем с трех лет до двух-двух с половиной года.

Разумеется, офисы строятся не только в двух столицах, и в первую очередь в Москве, есть они и в других городах, в первую очередь миллионников. Однако в столице площадь существующей офисной недвижимости превышает площади в остальной стране.  Первое место в провинциальной России по этому показателю приходится на Уральский федеральный округ, на втором – Приволжский, замыкает тройку лидеров – Южный.

 Какие же основные тренды рынка офисной недвижимости? Мария Зимина выделяет несколько основных направлений. Рынок смещается в сторону арендаторов. Разрыв в ставках арендой платы для офисов с отделкой  и без нее увеличился до 40%. 95% новых предложений – это предложения в «бетоне». Растет количество малых блоков для продажи. Ставка капитализации составляет в среднем 10%. Это означает, что вложения в объект отобьются за 10 лет.  Каждый второй квадратный метр вводится в более поздний, чем намеченный срок.  

Что нас ждет?

Согласно имеющимся планам, до 2030 года предстоит   построить в России 7,3 млн кв. м. офисной недвижимости. Само собой разумеется, большая ее часть появится в Москве. По словам Марии Зиминой, правительство столицы взяло курс на развитие территорий, расположенных за ТТК. Поэтому значительная часть офисных новостроек появится в этих локациях. Многие офисные здания будут строиться по программам КРТ. Прогнозируется, что основной объем строительства придется на 2027-2028 годы.

Много или мало  7,3 млн кв. м. офисной недвижимости, которую предстоит построить? Мария Зимина приводит такое сравнение; если этот объем будет реально создан,  то он составит третью часть от нынешнего рынка.

В этой связи возникает вопрос: а где наиболее выгодно строить дома для офисных сотрудников? Светлана Мазур считает, что проектам по их размещению в спальных районах  успех не гарантирован. Новые офисы должны появляться в деловых локациях, или в локациях, которые к ним примыкают.

Это очень важный вопрос, так как правильный выбор района для размещения офиса – это гарантия успеха такого проекта. Это тем более актуально, так как сегодня в центре Москвы найти нужные офисные площади почти нереально. А вот в новых бизнес-центрах можно не только отыскать требуемые  помещения, но и по хорошим арендным ставкам.  

На размещение офисов  также все больше влияет  стратегия 20-минутного города, отметила Ольга Саликова, руководитель дирекции по управлению фондом коммерческой недвижимости девелоперской компании «Мангазея».  Она развивается не только в России, но и во всем мире, что отражается в подходах к формированию новых деловых и городских районов.

Впрочем, как признают аналитики рынка, реализация этих планов не гарантировано, они  могут быть существенно скорректированы в сторону снижения.

Две стороны одной медали

Вопрос офисной недвижимости имеет две стороны. Первая связана с их строительством и с дальнейшей продажей или сдачей в аренду помещений. И вторая  связана с арендаторами: как найти им  нужные площади, по приемлемым  ценам, как максимально удобно организовать переезд и вселение в новое здание?

Возникает сразу много проблем. Управляющий партнер по направлению фит-аут Айтеко Антон Званцов  рассказал о разных способах, которые помогают избежать необоснованных трат.

Главная статья убытков – это изменения проектных решений на поздних стадиях и корректировки дизайна, вносимые на этапе ремонтных работ. Именно эти факторы  становятся причиной большинства случаев перерасхода средств. Выходом из этой ситуации является подход, при котором проект превращается в «управленческий конструктор». Смысл здесь в том, что арендатор  может осознанно добавлять или убирать отдельные слоты и корректировать стоимость до заселения помещений.

Еще один жизненоважный вопрос – ставки аренды. Здесь надо уметь торговаться, в 2026 году разница между запрашиваемой ценой и ценой, по которой заключается договор, колеблется в диапазоне 5-10%. 

Не забывать про розетки 

В условиях роста продаж офисных площадей все большее значение приобретает  качество управления недвижимостью. Структура собственности напрямую влияет на требования к эксплуатации и дальнейшей сдаче объекта.

Большое значение приобретает и выбор управляющей компании. По мнению Ольги Саликовой, это нужно сделать уже в момент ввода объекта, а лучше еще раньше.

Роль УК – найти оптимальную формула сотрудничества со своими клиентами, добавляет Наталья Афанасова, руководитель отдела управления недвижимостью CORE.XP. Команда УК должна действовать, как единый организм, а все возникающие вопросы решать на ранних этапах. При этом не должно быть мелких вопросов.

А они возникают и порой весьма неожиданные.  Наталья Афанасова приводит такой пример. При подготовке к Новому году в лобби ставится елка. Но нередко оказывается, что по близости не предусмотрена розетка для гирлянд. Приходится тянуть провод издалека, о котором спотыкаются люди. 

Так же очень важно, чтобы резиденты не замечали, что в здание много разных арендаторов и собственников подчеркивает Ирина Севалкина, генеральный директор управляющей компании STONE Office.

Это тем более необходимо, что сегодня рынок сложный, арендаторы хотят минимизации рисков. Заехал в новое помещение – и сразу за работу.

Стоимость отделки будет только расти

Для арендаторов, когда они арендуют новый офис, встает вопрос его отделки. Он становится все актуальней в связи с тем, что, по словам  Михаила Каплуна, руководителя департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CORE.XP, цена отделочных работ будет только расти.

Михаил Каплун приводит такие цифры. В 2025 году по сравнению к 2024 года стоимость отделки офисов высокого класса выросла на 24%, среднего – на 6%, а базовый уровень подорожал на 2%.

Что ведет к такому росту? На стоимость отделки сильно влияет рынок труда. Самые востребованные специальности  – отделочники, подчеркивает  Михаил Каплун. Меньшее влияние оказывает подорожание строительных материалов. В первую очередь в эконом-классе.

Особое место занимают вложения в инженерию. Они увеличивают затраты на отделку на 10-15%, зато затем снижают эксплуатационные расходы.

Удачный переезд

Конкурентоспособность нового офиса все больше определяется не только локацией и стоимостью аренды, но и тем, насколько быстро и предсказуемо компания может пройти путь от подписания договора до готового рабочего пространства. Заранее проработанные планировки и решения, прозрачная стоимость, понятная дорожная карта, стандартизированные процессы и гарантированные сроки реализации позволяют привлечь новых арендаторов и покупателей.

Сама идея переезда в новый офис должна обладать смыслом, для чего это нужно сделать. Иначе мало шансов, что перемещение окажется удачным, подчеркивает Михаил Каплун.

Поэтому прежде чем принять такое ответственное решение целесообразно составить его финансовую модель. В чем ее смысл? Это сочетание выбора площадки, локации, цен и стоимости аренды, а также стоимости и сроков ремонта. Последующая эксплуатация также влияет на общие финансовые затраты, отмечает  Мария Кабанова, коммерческий директор компании Space. И если расчеты показывают, что это выгодно, то можно паковать чемоданы.

Владимир Гурвич   

Фото: ИА Строительство