Период бурного роста рынка недвижимости завершился. Настал этап, когда каждый сегмент ищет свои драйверы развития

Фото Александра Гусева

Компания ommonwealth Partnership (CMWP) провела конференцию, на которой были подведены  окончательные итоги 2025 года по основным сегментам рынка недвижимости. Так же участники мероприятия  обсудили  возможные сценарии развития разных секторов этой важнейшей части отечественной экономики, попытались определить, какие факторы окажут наибольшее влияние на него  в наступившем году.

Турпоток замедляется

Один из сегментов коммерческой недвижимости, который активно рос в последние годы,  является гостиничный сектор.  Согласно отчету CMWP, в 2025 года динамика загрузки рынка качественных отелей снизилась в среднем на 0,9% с 77,6 до 76,7%. При этом люксовый сегмент потерял сразу 5,5%. Прирост средней цены на номер для рынка качественных отелей за 2025 год составил 3,3%  и увеличился с 12 073 до 12 468 рублей  в основном за счет увеличения на 8% показателя в отелях люксового сегмента. Остальные ценовые сегменты в гостиничной сфере росли существенно медленнее, в среднем на 2,6%.

Руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова прогнозирует, что в 2026 году отельеры будут вынуждены и дальше повышать цены, чтобы компенсировать растущие операционные расходы. При этом темпы ввода новых объектов замедляются из-за удорожания строительства и высокой стоимости проектного финансирования.

Несмотря на то, что в 2025 году мы стали свидетелями стагнации на рынке новых проектов и тенденции к снижению показателя загрузки, уровень цен все еще остается высоким, несмотря на снижение темпов роста. В 2026 году отельеры будут пытаться компенсировать рост операционных расходов увеличением цен,  отметила Марина Смирнова. При этом средний для всего рынка качественных отелей прирост доходности на номер за 2025 год составил 2,1%, до 9 561 рублей.

Как отмечает эксперт, рост гостиничного рынка замедлился даже в Москве, где чистый прирост предложения в сегменте качественных отелей в 2025 году составил 3,1% - 691 номер в трех отелях.

Что ждет туристическую отрасль в ближайшие годы? Рынок гостиничной недвижимости сильно зависит от туристического потока, интенсивность которого регулярно меняется, часто непредсказуемо. Только за последние несколько лет наблюдалось несколько его разворотов. Тем не менее, согласно постановлению 141 Правительства РФ, номерной фонд вырастет на 78 тыс единиц.   Общий же номерной фонд России в 2025 году насчитывал 1,3 млн единиц, действовало 1,7 тыс различных объектов рынка  гостеприимства. За последнее время число номеров приросло на 124 тыс.  

Офисное строительство бьет рекорды

2025 год для рынка офисной недвижимости оказался не простым, после бурного роста в 2023-2024 годах спрос на офисы стал падать. Однако говорить о каком-то застое явно преждевременно. Об этом наглядно свидетельствуют цифры.

Так, новое строительство офисной недвижимости достигло максимального значения за последние 10 лет. Введено  в эксплуатацию 48% офисов из ранее заявленных, а само сооружение новых офисных центров выросло на 20%

По данным CMWP, в 2025 г. новое строительство офисной недвижимости достигло максимального значения за последние десять лет. Но при этом из заявленных на начало 2025 г. 1,5 млн кв. м в эксплуатацию введено  лишь 48% от этой величины.

Как отмечает Дмитрий  Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP, 47% нового строительства – это штаб-квартиры крупных корпораций. Совокупная их офисная площадь составляет 334 тыс. кв. м.

В 2026 г. также ожидается смещение сроков ввода объектов, что во многом обусловлено стремлением девелоперов минимизировать риски. Но  новое строительство останется большим, это связано с выходом на завершающую стадию проектов, к строительству которых приступили  еще в начале 2020-х годов.

Новое строительство офисной недвижимости классов Prime, A и B выросло на 20% в 2025 г. по сравнению с 2024 г. и составило 715 000 кв. м. В 2026 г. новое строительство классов Prime, A и B упадает до  625 тыс. кв. м. В  2027 году ожидается рост до  740 тыс. кв. м, а в 2028 г. – до 820 тыс. кв. м.

Согласно отчету CMWP,  в 2025 году  в сегменте гибких офисов совокупная площадь открытых площадок составила 39 500 кв. м, что ниже среднегодового показателя нового строительства в 2021—2024 гг. на 31%. Общее предложение гибких рабочих пространств Москвы за 2025 г. выросло на 3,9%  по сравнению с прошлым годом.

В последнем квартале 2025 г. открылось 38% площадок гибких офисов от общего объема открытий за весь год. Таким образом, по состоянию на конец 2025 года на рынке Москвы функционировало 163 площадки. Средневзвешенная ставка аренды на рынке гибких рабочих пространств Москвы выросла на 36,2% до 56 467 руб. за одно  рабочее место в месяц.  Снижение объема спроса составило 37% по сравнению с предыдущим годом. В  2026  не прогнозируется значительного всплеска деловой активности. Прогноз по новому строительству гибких офисов на 2026 г. составляет 23 000 кв. м.

Средняя площадь сделки и медианное значение показали разнонаправленную динамику по итогам 2025 г. по сравнению с 2024 г. Медианное значение указывает на то, что в 2025 году  половина сделок была площадью менее 336 кв. м»,  отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

ТЦ борются за трафик

Торговые центры переживают не простой, а  подчас драматический период трансформации. По словам Андрея Шувалова, руководителя департамента Маркетинговые исследования и разработка концепций торговой недвижимости CMWP, происходит  сокращение их площадей. Сжимается строительство, это заметно по снижению обращений в консалтинговые фирмы по выработке концепций новых ТЦ. Это обстоятельство имеет и еще одну причину -  собственники не готовы менять форматы своих ТЦ, не желают обновлять свои представления об их деятельности.

Общее количество торговых площадей в форматных торговых объектах в Москве приближается к 7 млн кв. м. Новое строительство в 2025 году была на уровне  1227 тыс кв. м., доля  свободных площадей почти 9%. Оборот розничной торговли  Россия в прошлом году составил 39.4 трлн рублей;  по сравнению с 2024 году он вырос на 10%.  

В 2025 г. фиксируется снижение посещаемости торговых центров Москвы. Причины -   напряженность на рынке труда и замедление прироста заработной платы.

Есть ли какие-то перспективы развития ТЦ? Андрей Шувалов считает, что главный драйвер – это торговые заведения в новых ЖК. Эта тенденция уже развивается, так, в 2024 году средняя площадь таких ТЦ составляла 13 тыс кв. м., в 2025 году – уже 15 тыс. кв. м.

Каким новым содержанием можно и уже наполнятся ТЦ? Появляются фитнес-центры, расширяются зоны общепита, больше становится продуктовых магазинов и магазинов с товарами  для детей.

Сегодня ТЦ гораздо активней, чем раньше борются за трафик.  Эта тема становится все актуальней, так как многие бренды уходят из ТЦ. Поэтому наиболее передовые владельцы делают акцент на дополнительные функции. Например, сдают площади под такие организации, как «Мои документы», расширяют зоны спорта. 

Складская недвижимость нужна, но в меньших объемах 

В последнее годы в стране бурно рос сегмент складской недвижимости. Особенно активно это происходило в Московском регионе.  Егор Дорофеев, международный партнер Руководитель департамента Складская и индустриальная недвижимость CMWP, отмечает, что общее предложение складов здесь приблизилось к 30 млн кв. м.  Новое строительство, классы А & В в 2025 году составило 1,1 млн кв. м, сумма купленных и арендованных площадей, классы А & В равнялась 1,8 млн кв. м., а доля свободных площадей выросла до 4%.

Спрос на складскую недвижимость по итогам I—III кв. 2025 года снизился на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2024 и составил 1,8 млн кв. м. Онлайн-торговля сохранила лидерство в структуре спроса, на ее долю приходится 47%. Если же говорить о ситуации в целом по стране, то в 2025 году  спрос на складскую недвижимость РФ снизился примерно на 55%. 

Согласно прогнозу,  общий негативный экономический фон сдерживает развитие складского рынка. В 2026 год рынок складской недвижимости будет пребывать  в сдержанном состоянии.  По итогам 2026 г. спрос на складскую недвижимость достигнет 2,7 млн кв. м. Объем нового строительства сохранится на достаточно высоком уровне (1,8 млн кв. м) за счет крупных проектов с перенесенными сроками ввода. В годовом выражении ставка аренды будет расти в пределах инфляции. 

Предложение жилья будет меньше

Основные тренды на рынке жилой недвижимости, Любава Пряникова, руководитель консалтинговой группы «Метриум» выделяет следующие: высокая процентная ставка; перенос сроков ввода объектов; сокращение объемов предложений; изменение его структуры.

Об этих трендов наглядно говорят цифры. Москва планировала сдать 13 млн кв. м., жилья, по факту – только свыше 7 млн кв. м. Больше всего пострадали массовые сегменты – минус 12%. Треть всех проектов – это бизнес- классы, 60% из них приходится на столицу, остальная часть – на область.

По прогнозу Любавы Пряниковой, в 2026 году количество проектов бизнес-класса останется примерно на уровне 2025 года. При этом на четверть вырастет число лотов без отделки. А всего их в 2025 году было 81%.

Не все плохо, как многим кажется, со спросом, считает эксперт. В 2025 году в Москве он был равен 6,4 млн  млн кв. м. А вот цены давно так быстро не росли, только в Новой Москве с 2020 года они подскочили на 103%. Максимальный же рост продемонстрировала элитная недвижимость, подорожав в 2,5 раза.

Какие основные тенденции на рынке жилой недвижимости?   Любава Пряникова полагает, что взят курс на  единый стиль архитектуры, но с учетом разных акцентов. Другое направление - обособленность функций на одной территории, когда не смешивается логистика разных потоков.  Разделение жилой и офисных зон; при большой близости между собой,  они живут своей жизнью, не смешиваюсь, не мешая друг другу.

Владимир Гурвич