Экономическая и финансовая ситуация в секторе жилищного строительства постепенно ухудшается. Сумеют ли справиться с ней основные застройщики?  

На протяжении длительного времени строительная  отрасль функционировала  в своем особом экономическом режиме. Но этот период подходит к концу и она  все больше соответствует общей ситуации в экономике. Однако все же не до конца, еще сохраняются и свои нюансы, и своя специфика. Как будет дальше развиваться в стройкомплексе ситуация? Об этом шла речь на очередной on-line конференции платформы ЕРЗ на тему: «Что ждёт рынок новостроек до 2027 года»?

12 рассерженных застройщиков

По словам Александра Дивакова, директора группы корпоративных рейтингов агентства НКР, был проведен анализ финансового состояния 12 крупных публичных застройщиков за I полугодие 2026 года. В совокупности они составляют 15% рынка жилищного строительства. Всего же по стране насчитывается  порядка 3 тыс строительных компаний, занимающихся возведением жилья. Всех их проанализировать невозможно, тем более, далеко не все обладают публичной отчетностью.

 Изучение выявило отсутствие у этих 12 компаний  финансовой драматической ситуации, однако в целом запас прочности ухудшается в первую очередь за счет кредитного давления на них. Это происходит, несмотря на то, что застройщики все еще показывают рост выручки, рост операционных показателей. И в целом нет пока и  существенного падения спроса.

Что же конкретно показал анализ 12 девелоперов? Выручка продолжает расти, но темпы роста замедляются. Они снизились в два раза по сравнению с предыдущим периодом. Маржа сократилась почти  в 5 раз. Растет долговая нагрузка, она увеличилась на 12%, в том числе опережает  продажи и накопление средств на счетах эскроу. Хотя их величина возросла на 4%. Одновременно идет рост процентной нагрузки примерно на 30%, он ведет к тому, что чистая прибыль съедается ею. Рост запасов замедлился практически в два раза. 

Но есть и хорошие результаты.  Маржа по-прежнему держится около 25%.  Отношение распроданности жилья к стройготовности равна 100%, что является положительным моментом.

Какие можно сделать вывод в результате анализа 12 девелоперов? Рост выручки и OIBDA существенно замедлился.  Долговая нагрузка растет быстрее продаж и наполнения эскроу счетов.  Маржа по-прежнему держится около 25%, но процентная нагрузка съела практически всю прибыль. Обслуживание процентов снизилось до 2,06, запасов все меньше, а их рост  замедлился. В целом не наблюдается особой положительной динамики их накопления, а у некоторых игроков даже отмечается снижение. Это позволяет сделать вывод о том, что на данный момент признаков затоваривания нет. Рентабельность девелоперов по-прежнему находится на высоком уровне от 20% до 41%.

Обвал рынка откладывается

Из этих данных видно, что обвала объемов строительства нет. Хотя ситуация не простая, тренд на снижение существует, отмечает Кирилл Холопик, руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ. Проведенный не так давно опрос девелоперов дал такой результат, респонденты прогнозирует падение рынка в 2027 года на 6%.

Этот прогноз требует изменения стратегии.  Крупные игроки будут внимательно смотреть на ситуацию и составлять свои планы, исходя из нее. Вряд ли они будут сильно наращивать портфель проектов, не до конца понимая, что будет со спросом. Для них крайне важно выполнять свои обязательства перед банками, чтобы исключить прилет «черных лебедей».

Сейчас же, если анализировать спрос, говорит  Александр Диваков, то после секвестра программы семейной ипотеки, можно прогнозировать   его спад на 5-7%. Но это не столь критично, рынок недвижимости большой, потребность в жилье далеко не удовлетворена.  Так что покупать квартиры и дома будут. Конечно, нельзя исключить наступление чрезвычайных обстоятельств, которое внесет большие коррективы в ситуацию.  Например, резкое поднятие ключевой ставки ЦБ.  

Время менять бизнес-модель

Впрочем, существуют и более тревожные сценарии развития событий. Есть целый набор факторов, поддерживающих сегмент жилищного строительства. И их снижение негативно отразится на ситуации на  нем, считает старший аналитик по рынку недвижимости Банка Синара Мария Лукина. Особенно сильно это может ударить по тем застройщикам, которые завязаны на продаже  недвижимости по ипотеке. А их большинство.

Отсюда можно сделать заключение о снижение объемов продаж. При этом цифра, может, оказаться достаточно существенная. По некоторым застройщикам падание в квадратных метрах  достигнет 40%. Правда, если рынок оперативно адаптируется к новым реалиям, то возможен небольшой отскок.

Можно предположить, что часть застройщиков изменят свою бизнес-модель, она станет более розничной. Но тут нужна более активная работа с агентами, энергичней заниматься продвижением проектов. Пока такая работа осуществляется недостаточно. По оценке Марии Лукиной, снижение продаж в 2026 году в среднем по рынке может достигать 25% квадратных метров. И только в 2028 года, когда начнут действовать новые факторы, будет получен позитивный результат.

Рыночные риски существенно растут. Но есть и положительный момент. В частности, к ним относится заявление вице-премьера Правительства России Марата Хуснуллина. По его словам, если продажи сильно упадут, власть намерена заняться перенастройкой системы. Вопрос лишь в том, отмечает эксперт, что на данный момент не совсем понятны, а с какого момента могут быть внедрены дополнительные стимулы. К тому же сами застройщики находят лазейки по компенсации выпадающего спроса.

Выравнивание условий

Сегодня строительное сообщество все ясней понимает, что ситуация существенно меняется. Был период мощной поддержки отрасли со стороны государства, что приводило к тому, что показатели компаний росли, говорит Кирилл Холопик. Был спрос, который обеспечивался льготными кредитами. И даже высокая ключевая ставка особенно на девелопмент не влияла.

Сейчас макроэкономические показатели будут оказывать большее влияние на строительство. Различных льгот станет меньше, и девелоперский бизнес попадает в сферу общих правил по экономике. Это выравнивает условия для всех отраслей, когда льготные программы повсеместно будут сокращаться. И к этому следует адаптироваться.

А эти правила не простые. Вышли данные по продажам по Московскому региону, Санкт-Петербургу и Ленинградской области за сентябрь. Отмечается их всплеск соответственно на 45% и 35%. Но вряд ли эта тенденция сохранится, продажи в последующие месяцы станут падать, считает Кирилл Холопик. 

Да и предложение тоже начнет сокращаться. Сроки ввода все большего количества строящихся объектов  переносится,  а начало многих проектов откладывается или они вообще замораживаются на неопределенное время. Это все говорит о том, что 2027 год будет для строительной отрасли не простым.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство