В условиях сложной ситуации на рынке жилья любой фактор, который мешает строительству, приобретает гораздо большее значение, чем еще совсем недавно.  

Платформа Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) представила результаты опроса девелоперов о ключевых проблемах рынка строительства многоквартирных домов. Участникам  анкетирования предложили ответить на самые актуальные вопросы о том, какие препятствия  мешают им успешному ведению их бизнеса, какие ограничения сегодня мешают успешному развитию? А  так же выстроить эти проблемы по рангам в зависимости от влияния на текущую деятельность.  

Что мешает

На недавно завершившейся российской строительной неделе был проведен опрос застройщиков на тему: 10 основных причин мешающих  строительству жилья.  На некоторые вопросы из этого списка свои комментарии дал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.       

Вот как выстроились, согласно опросу,  по рангу важности наиболее актуальные проблемы.  Но прежде следует заметить, что по оценке генерального директора ЕРЗ Кирилла Холопика, не все указанные пункты полностью совпадают с мнением других девелоперов. Поэтому их не стоит воспринимать в качестве некой обязательной программы.    

Если говорить о портрете участвующих в опросе респондентов, то 65% - это топ менеджеры строительных фирм, 25% - менеджеры среднего звена и 9% - специалисты. В анкетировании  участвовали представители 40 регионов России. Что касается компаний по объему строительства, то преобладали крупные застройщики.

Причины и следствия

1. Сложность долгосрочного планирования. Эта проблема занимает первое место два года подряд. Почему это происходит? Еще пять лет назад никто не работал в системе проектного финансирования.  Мы все выросли, отрасль стала более зрелой. Сегодня можно закладывать проектную модель, получать финансирование и строить дальше. Но при нынешних условиях нужно тщательнее обычного просчитывать риски и экономику проектов, прокомментировал ситуацию Никита Стасишин. 
2. Рост себестоимости. 61% опрошенных отметили, что, несмотря на то, что строительные материалы перестали дорожать прежними темпами, вопрос сохраняет актуальность. По мнению Никиты Стасишина, он во многом связан с дефицитом кадров и ростом расценок на труд, а конкуренция компаний все больше смещается в  сторону качества продукта. Помимо этого, рост зарплат персонала опережает рост стоимости недвижимости.

Еще один фактор повышения себестоимости – повышение налоговой нагрузки. Больше всего недовольства вызывает рост ставки по НДС, налога на прибыль и увеличение госпошлин Росреестра за регистрацию новых квартир и домов. 

3. Сложность или стоимость банковского кредитования. Еще относительно недавно эта проблема располагалась на 8 месте, сейчас переместилась на третью позицию. При этом у 15% девелоперов таких трудностей нет. Эта доля равна количеству застройщиков, работающих без банковских ссуд, отмечает Кирилл Холопик.

Если говорить о том, какие факторы выделяют застройщики в этом вопросе, то на первое место вышли необоснованные высокие комиссии при получении проектного финансирования. Затем сама стоимость проектного финансирования и стоимость бридж-кредитов.    

4. Частное изменение правил игры на рынке. С такой оценкой не соглашается Никита Стасишин, он уверяет, что базовые правила на рынке жилищного строительства не менялись с 2019 года. В этой связи Кирилл Холопик отмечает, что, скорее всего, у респондентов речь идет не об изменениях в условиях работы в самой строительной отрасли, а в смежных секторах. В частности, в сфере выдачи ипотеки, где регулярно все меняется, что не позволяет строить планы на перспективу. Так же нередко вносятся корректировки  в генпланы городов, в частности, в сфере выделение земель под застройку. 
5. Низкий спрос на новостройки – пункт закономерный, учитывая, что опрос проводился в период падения продаж после хороших месяцев в конце 2025 года. Среди причин вялой реализации респонденты отмечают высокие ставки по ипотеке, снижение доходов населения. В этой связи Кирилл Холопик напоминает, что данный фактор появился впервые за последние годы. При этом люди чаще учитывают даже не общую сумму ипотеки, а ежемесячный платеж -  сколько денег у них останется после него, уточняет Александр Антонов, руководитель проектов компании «Яков и Партнёры».

 Еще один пункт, который снижает спрос, - комиссии банков при выдаче ипотечных кредитов. Правда, острота этого вопроса постепенно снижается, банки уменьшили тут свои аппетиты. 

6. Дефицит рабочих кадров оказался на шестом месте. Когда действовала льготная ипотека, этот показатель возглавлял парад проблем строительной отрасли. Сейчас этот пункт опустился вниз. 17% опрошенных вообще не ощущают эту проблему, а это много. По мнению Кирилла Холопика, подобный расклад признак того, что ситуация с рабочей силой нормализуется. Хотя радоваться этому особенно не стоит. Александр Антонов полагает, что важная причина такой стабилизации является сокращение объемов строительства, снижением количества вывода новых проектов, что сокращает потребность в персонале. Статистика показывает, что количество вакансий убывает, а количество резюме растет, причем, высокими темпами, в месяц до 30%.

Происходят серьезные изменения на рынке труда.  Идет замедление стройки, в первую очередь в бюджетном и промышленном строительстве. Одновременно растут сроки строительных работ, в том числе и в жилом секторе. С одной стороны это вызвано стремлением сохранить цены на прежнем уровне, с другой – сжатием спроса. В том числе эта тенденция наблюдается в ИЖС. Часть экспертов считают, что в 2026 году здесь будет сильное снижение объемов возведения жилья. По мнению  Александра Антонова в текущем году впервые за последние годы строительство МКД может опередить строительство частных домов. Все это влияет  на спрос на рынке труда.

7. Избыточная сложность, длительность и стоимость подключения к инженерным сетям. Как отмечает Кирилл Холопик, этот вопрос остается стабильным и постоянно присутствует в списке  топ десять главных проблем строительной отрасли. На первом месте обеспечение стройки электроснабжением, на втором – подключение к сетям водоснабжения  и водоотделения, на третьем – вопросы теплоснабжения.

Застройщики жалуются на необоснованно дорогое подключение. Здесь нам бы пригодился опыт некоторых развитых стран, считает Кирилл Холопик. В них, как только девелопер объявляет  о намерение строить дом, ресурсоснабжающие компании выстраиваются в очередь, чтобы бесплатно предложить свои услуги. А отбить затраты они намерены с помощью будущих тарифов для жильцов.   

У нас же сетевые компании стараются переложить свои затраты на потребителей. Население ощущает этот рост на себе в виде увеличения тарифов. 

8. Потребительский экстремизм. Благодаря новому законодательству, которое ограничивает выставление претензий к застройщику в размере не более 3% от стоимости квартиры, ограничило энтузиазм специализирующих на этой теме юристов. Однако полностью это явление не исчезло. 33% респондентов считает эту проблемы острой. По мнению застройщиков, не все бреши закрыты. Хотя с другой стороны нельзя не отметить, что потребительский экстремизм питается плохим качеством строительства.

Вместе с тем, большинство застройщиков уверены, что большая часть  претензий к ним со стороны покупателей необоснованны. Наибольшее число жалоб поступает на окна, далее -  вертикальность стен, затем -  качество их поверхностей, срок передачи квартир. Впервые этот пункт вышел на четвертую позицию. Застройщики относят его к проявлению потребительского экстремизма, однако Кирилл Холопик считает, что с этим мнением можно поспорить. Срок передачи квартир очень важен и является нормальным требованием, включая выплату компенсации, если жилье застройщик не передал вовремя.    

9. Несовершенство местного градостроительного регулирования. Эта проблема в определенной степени утратила свою остроту; так, 26% опрошенных ее не видят. Это неплохой результат. Но все же никуда не исчезла. Застройщики часто не согласны с нормативами градостроительного  проектирования, многие  генеральные планы городов они считают устаревшими. Сегодня наметился тренд на возвращение промышленности в города, и в генпланах целесообразно резервировать участки под эти цели, замечает Александр Антонов.
10. В 2024 году дефицит управленческого персонала занял в опросе первое место. И хотя острота вопроса несколько снизилась, он все равно остается в списке главных проблем. По-прежнему сложно собрать сильную управленческую команду, отмечает Александр Антонов. Впрочем, ситуация все же меняется, по словам Кирилла Холопика, на рынок выходят высококвалифицированные специалисты.

Самой дефицитной специальностью, по мнению респондентов, является руководитель проекта. Сложность в том, что такой человек должен быть многогранной личностью и быть сведущим в большом количестве вопросов - от маркетинга до строительства.  Так же в условиях повышенной конкуренции выросло значение продуктолога, ведь от него в немалой степени зависит объемы продаж.

По мнению Кирилла Холопика, опрос показал, что далеко не все у нас плохо, что мнение о том, что в сфере строительства сплошь проблемы неверен. За последние годы государство решило и сняло много актуальных и острых вопросов. В результате они с первых позиций отодвинулись на последние или вообще исчезли из поля зрения застройщиков. И это, безусловно, позитивный момент.                 Владимир Гурвич

 Фото А. Гусева