Раньше люди ездили на курорт, чтобы погреться на солнышке, искупаться в море. Сейчас многие отправляются туда для приобретения недвижимости.

В России формируется новый вид недвижимости – кондо-отели. Многие это название слышат впервые, поэтому так важно знать и понимать, что  собой представляет этот формат, какую пользу можно извлечь из него в первую очередь обычными гражданами? Этой теме была посвящена состоявшаяся в Москве конференция: «Курортная недвижимость».

Выгодно всем

Начать анализ рынка кондо-отели целесообразно с рассказа о том, что собой представляет этот продукт? Как рассказывает Павел Ельников, руководитель практики в сфере гостиничного бизнеса компании Denuo,  этот формат курортной недвижимости предназначен для приобретения гостиничного номера с целью получения постоянного дохода.  Клиент покупает одну или несколько жилых единиц в собственность и выбирает для себя удобные периоды проживания. В остальное время свободные апартаменты сдаются в аренду управляющей компанией.

Кондоминиум может принадлежать неограниченному числу физических и юридических лиц, которые совместно владеют им как единым комплексом имущества. Для владельца юнита такой подход удобен, поскольку позволяет не просто отдыхать в собственном гостиничном номере, но и получать доход, не прилагая к этому усилий. Всю основную работу обычно делает оператор.

Этот вариант собственности выгоден всем, считает  Павел Ельников. Собственник апартаментов обладает полноценным  правом на владение  и может продавать, дарить и закладывать его. Единственной особенностью   будет  договор управления, согласно которому для владельца  может быть ограничена возможность самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, вносить изменения в их дизайн.

Другой участник процесса – девелопер, который создает этот продукт и затем реализует его на рынке.

Важное значение имеет гостиничный оператор. Он увеличивает коммерческую привлекательность объекта своим брендом, внедряет стандарты эксплуатации. При этом нередко, когда оператор и УК выступает в одном лице. Если это не так, то тогда бразды непосредственного управления кондо-отелем вручаются управляющей компании.

Как подчеркивает эксперт,  операции с кондо-отелями выходят за рамки привычной продажи или покупки квартиры, доход собственника зависит от слаженной работы всей команды.

Международный опыт говорит о том, что на этом рынке важное значение имеет раскрытие информации. Собственники должны знать все, что происходит с отелем, иметь возможность следить за экономикой проекта. В США, где самый насыщенный рынок кондо-отелей, такие отчеты могут насчитывать до тысячи страниц.

Иметь или не иметь

О том, что происходит с рынком кондо-отелей, дает представление его анализ, который выполнила компания Commonwealth Partnership (CMWP).  Из 112 проектов, исследованных экспертами в 22 ведущих туристских территорий России, 62 относятся к кондо-отелям, а 50, или около 45% выборки, — к квазижилью, или иными словами, к апартаментам различного типа. Последние не предлагают программы доходности для инвесторов и не акцентируют внимание на наличии профессионального оператора.

Что же касается непосредственно кондо-отелей, то они привлекают большое число частных инвесторов. Их манит возможность получения пассивного дохода от владения недвижимостью. 

В исследовании  на морские курорты приходится 61% предложения, еще 28% -  на деловые направления: Москву, Санкт-Петербург, Казань и Нижний Новгород. Доля горных курортов составляет 7%, бальнеологических курортов и территорий с уникальными ландшафтами -  порядка 2–3% на каждое направление.

Анализ цен продажи выявил, что в среднем кондо-отели стоят на 21% дороже апартаментов, продаваемых без программ доходности. Однако конкретные значения зависят от класса и местоположения объекта.  Более привлекательное расположение позволяет им конкурировать по цене без сложной гостиничной концепции, тогда как для менее очевидных площадок такая концепция становится инструментом усиления позиций продукта.

Самым дорогим рынком среди исследованных мест нахождения кондо-отелей является  Сочи: здесь средняя стоимость предложения равна  909 тыс. руб. за кв. м, а в целом по недвижимости с гостиничным видом разрешенного использования - 921 тыс. руб. за кв. м.

Высокая цена связана не только с расположением, но зависит и от инфраструктуры  и наличия  вспомогательных помещений. Их доля может доходить от 50 до 100% от продаваемой площади. Эти пространства не реализуются как номера, но необходимы для обслуживания гостей и работы объекта. Покупка номера в кондо-отеле позволяет передать профессиональному оператору организацию гостиничной деятельности и обслуживание недвижимости. В отдельных проектах собственнику также предоставляется возможность личного размещения в течение 15–30 дней в году либо проживания со скидкой. Конкретные условия определяются договором и влияют на финансовый результат – доходность для частного инвестора.

Ожидаемая операционная доходность курортной гостиничной недвижимости на юге России составляет 5–9% годовых с учетом действия льготы по НДС, а в некоторых наиболее удачных проектах до 12%. Результаты, однако, различаются в большом диапазоне в зависимости от локаций.

При оценке финансовой модели необходимо различать выручку гостиницы и доход собственника. По расчетам CMWP, последний до вычета налога на прибыль может составлять около 30%-50% выручки, но никак не 70%, фигурирующие в отдельных схемах с гарантированной доходностью.

Ключевая задача рынка - обеспечить баланс интересов девелопера, инвестора и конечного потребителя, каким является турист. Для этого необходимы обоснованные соотношения продаваемых и инфраструктурных площадей, профессиональное управление и реалистичная цена продажи. Такого мнения придерживается Марина Смирнова  руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.

Повысить престиж

Однако неправильно утверждать, что с кондо-отелями все до конца ясно и понятно. Почетный президент РСТ Сергей Шилько считает, что этот вид недвижимости нельзя полностью считать, что вышел из «серой» зоны. Выбраться окончательно из нее, возможно, может помочь федеральный закон, проект которого готовит созданная по инициативе РСПП рабочая группа. Он необходим хотя бы  потому, что речь идет об использовании личных средств граждан. При этом эти объекты должны сохранять свой статус гостиниц.

По словам Сергея Шилько, текст проекта закона получил  одобрение Министерства экономического развития. И сегодня находится на выходе. Но прежде чем он поступит в Государственную Думу, должен пройти оценку своего  регуляторного воздействия.  

Так же в законопроекте заложены требования к УК, определен предел прав использования собственности ее владельцем.  В документе присутствуют и другие новации.

По мнению Сергея Шилько, если закон примут, то возрастет для девелоперов привлекательность сооружения таких объектов.

Но есть и моменты, которые пока не совсем ясны. Во-первых, какая будет доходность таких инвестиций? Есть опасность ее необоснованного завышения. Во-вторых, как будет работать институт вторичной продажи собственности? Если это будет сделать невозможно или затруднительно, то может сильно повлиять на привлекательность этого вида недвижимости.

В любом случае мы вступаем в новый период гостиничного бизнеса. Как говорит Сергей Шилько, 20 лет назад все было достаточно ясно, стояла простая задача по расселению гостей. Сегодня этот рынок намного гибче, он предлагает разные формы недвижимости и обслуживания. И в первую очередь размывается граница между жильем и не жильем. И люди должны понимать эту разницу.

Эти вещи не отрицают полезность кондо-отелей. В мире они зарекомендовали себя положительно. Международный опыт свидетельствует, что ключевой вопрос здесь регулирования посуточной аренды. Для этого  применяются разные схемы.

Если  кондо-отели  будут выплачивать все положенные платежи, это защитит их от претензий, как инвесторов, так и государства. Тем самым существенно повысит их статус.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство