Рынок недвижимости уже второй год живет без свидетельства о собственности, а люди все еще не привыкнут

В период с 2000 года по 2017 год собственность на ту или иную недвижимость подтверждалась свидетельством о собственности - государственным документом на гербовой бумаге. С середины 2016 года свидетельства перестали выдаваться, а со 2 января 2017 года начал работать Единый государственный реестр недвижимости, объединивший Государственный кадастр и Единый государственный реестр прав. С этого же момента доказательством собственности стала регистрационная запись в ЕГРН, правоподтверждающим документом - выписка об этой регистрации, а правоустанавливающими так и остались договор купли-продажи, договор передачи, свидетельство о праве наследства по закону или завещанию и т.д.

Наш Филипп к выписке так и не привык

Выписка о регистрации права собственности - обычная бумажка, которая вызывает у граждан недоумение. Мы платим за приобретение недвижимости миллионы, а затем просто получаем распечатанную бумагу на принтере с печатью и подписью ответственного лица.

Когда в прошлом году мы в семье приобрели недвижимость и получили выписку об этом, то, посмотрев на нее, муж сказал: «За такое даже не пьют».

Безусловно, не это главное, но у людей остается ощущение обмана. Документ не может так выглядеть - первая и последняя мысль, которая возникает.

Сторонники данного шага могут как угодно долго говорить о том, что время поменялось, что технологии ушли вперед, что любая бумага - всего лишь бумага, что с цифровыми базами работать удобнее и прочее. Никто и не спорит, но кому мешал документ? Создается впечатление, что государство решило не тратиться на гербовую бумагу. Многие при этом утверждали, что так нас защищают от мошеннических схем, которые были на рынке со свидетельствами о собственности, которые либо утратили свою актуальность, либо были поддельными.

 Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ - СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», поясняет:

- Свидетельство было бессрочным и не гарантировало, что предъявитель данного документа является действующим собственником. Например, возможны были ситуации, когда квартира могла быть продана, а по «непогашенному» свидетельству мошенники набирали авансы и потом исчезали. Заказав выписку из ЕГРН, можно убедиться, что перед вами собственник.

Сейчас для сделок требуется актуальная выписка, которая заказывается непосредственно перед продажей объекта недвижимости. Но все ли так хорошо в реальностти?

Галина Борисова, юрист компании PENNY LANE REALTY, рассказывает:

- Теперь правоустанавливающий документ оформляется не на номерном бланке и гербовой бумаге, а на обычном листе формата 4А, ничем не отличающимся от обычной информационной выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. То есть никакой защиты носителя, на котором оформлен документ, нет. Во-вторых, при внесении изменений в сведения об объекте (строительство, реконструкция, капитальный ремонт, объединение или разъединение земельных участков и т.д.) выдавалось новое свидетельство о собственности с надписью «взамен ранее выданного», что позволяло сделать детальный аудит объекта перед сделкой. В настоящий момент отслеживать историю объекта надо путем изучения документов технического учета, которые часто неправильно, не полностью или не до конца оформлены. То есть свидетельства были защищенным и более информативным документом, чем выписка из ЕГРН для юридического аудита перед сделкой.

Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, справедливо отмечает, что у каждой формы подтверждения права собственности есть свои минусы и плюсы:

- Сторонники отмены бумажных свидетельств часто аргументируют мошенническими действиями с поддельными свидетельствами о собственности, которые имели место на рынке. На мой взгляд, выписку из ЕГРН подделать легче. Сайт Росреестра в режиме online позволяет получить информацию о дате и номере регистрации права, которые содержались в бумажном свидетельстве, а теперь содержатся в выписке.

Есть и еще один минус, который заключается в том, что информация в электронном реестре обновляется с некоторой задержкой. То есть заказанная выписка из ЕГРН в электронном виде на сегодняшний день может содержать еще старые, не обновленные данные и этим также могут воспользоваться мошенники.

Также я вижу риск в несовершенстве любых электронных баз данных. Сейчас с коллегами часто сталкиваемся с проблемами, возникшими при создании электронного кадастра недвижимости. Чаще всего это связано с ошибками при оцифровке данных, полученных об объектах недвижимости из органов БТИ. Например, у меня в настоящий момент в процессе подготовки сделка, где в электронной базе Росреестра у квартиры в адресе отсутствуют некоторые данные. Легче сказать, какие данные присутствуют: есть только название улицы, но нет города, где эта улица находится, номера дома и квартиры. Обращались за исправлением технической ошибки в Росреестр уже после переписки и запроса инвентарного дела из БТИ. Росреестр посчитал, что оснований для внесения изменений нет. Обращались в БТИ, те отправляют в Росреестр, который, в свою очередь, ссылается на БТИ. Круг замкнулся. И это не единичный случай.

Среди экспертов рынка недвижимости, есть и те, кто верит в непогрешимость электронных баз, правда, их немного. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», приводит следующие аргументы:

- Важно, что Росреестр начал регистрировать сделки по система децентрализованного программирования блокчейн. Сама технология блокчейн подразумевает, что хранение данных не может быть изменено каким-либо субъектом. Если изменить одну материнскую запись - изменятся все остальные, связанные с ней, в том числе и копии, и это будет отражено в системе. С точки зрения безопасности и сохранности данных это хорошо.

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити- XXI век», также считает, что юридические риски собственников не увеличились, так как изменения в сведения ЕГРН по-прежнему может вносить только регистратор.

Кроме того, стоит помнить, как справедливо отмечает ведущий менеджер департамента вторичного жилья АН «Азбука Жилья», Александр Лунин, что у основной части нашего населения, особенно пожилого поколения, отсутствуют навыки в пользовании Интернетом и знаний законодательства, а это рождает проблемы при работе.

В чем же выгода?

Итак, недостатки замены бумажного свидетельства обычной выпиской налицо. Безусловно, к ним привыкнут и к ним подстроятся. Куда ж без этого? Но в чем же плюс? Ведь должно быть что-то положительное, кроме экономии на бумаге государством, для чего эта каша заваривалась.

И на этот вопрос коротко и внятно отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп»:

- Сегодня главное доказательство права собственности на недвижимость - наличие зарегистрированного в системе этого права, а не обладание им на каком-либо бумажном носителе. Это удобно: получить информацию из системы может каждый человек в любое время из любой точки, направив запрос на выписку по интересующему объекту. В выписке будет указано, кто является собственником на текущий момент. Для рынка недвижимости замена свидетельства на выписку не стала существенной переменой. Основная суть новшества - это совмещение регистрации права на недвижимость и постановка ее на кадастровый учет. Раньше две эти процедуры приходилось делать отдельно, сейчас же все делается быстрее и проще.

Безусловно, пройти одну процедуры проще. И это действительно большой плюс. Однако это отразилось на сроке регистрации права собственности, он стал дольше.

Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ- Сеть офисов недвижимости», сообщает, что регистрации на основании договоров купли -продажи, дарения, выделения долей или мены происходит в течение 7 дней. Если регистрируется право собственности и ипотеки, а договор при этом удостоверен нотариусом, то процедура длится три дня. Если же это право вместе с ипотекой на регистрацию подаются еще и в электронном виде, все происходит за один день. Следует знать, что день обращения не считается.
Если документы подавались через МФЦ, то 3-4 дня закладывается на их движение, так как само МФЦ ничего не регистрирует и ни на какой учет недвижимость не ставит. Этот центр выступает исключительно в роли курьера. Но самое неприятное скрывается в том, что регистрацию Росреестр может приостановить. И срок этой остановки может достигать 90 дней!

Василий Шарапов рассказывает:

- Законом предусмотрено более 55 оснований для приостановки государственной регистрации. Это очень много. Было бы неплохо сократить количество таких оснований. Также полезной выглядит новелла по сокращению в некоторых случаях сроков приостановления.

Что надо доработать

Отменяя привычное свидетельство о собственности, наши законодатели изменили устоявшуюся технологию сделки купли-продажи недвижимости, которая была отработана и привычна. Возможно, эти новшества делались с благими намерениями, но власть не знает и не вникает в проблемы рынка и его нюансы. А надо знать и вникать, надо советоваться и изучать практику, законы должны делаться не для галочки, они должны сразу быть выверенными и работающими. Нельзя все время вносить поправки и что-то менять. Однако на сегодняшний день есть моменты, которые требуют доработок.

Так, Антон Гаврилов, директор департамента правового обеспечения ГК «ИНТЕКО», сообщает:

- Если сегодня со способом регистрации права собственности все более-менее понятно, то со способом приобретения титула владения все гораздо интереснее. С договором купли-продажи вопросов нет. Это признанный государством и зафиксированный в ЕГРН титул владения, который просто передается другому лицу. Сложности возникают с ДДУ, так как этот договор регулируется отдельным законом. У застройщика нет зарегистрированного титула на объект, который предполагается к передачи в собственность дольщика. При этом застройщик должен обладать зарегистрированными в ЕГРН правами на земельный участок, на котором ведется строительство. Из этого следует, что построенный объект будет также являться его собственностью. При этом права на эту землю застройщик по закону передает в залог дольщику до момента передачи объекта долевого строительства, а после передачи дольщик становится правообладателем этого участка. Получается странная ситуация, когда застройщик передает в собственность титул на землю (если он собственник ее) и одновременно объект без титула.

Скорее всего, закон еще будет меняться. Но важно знать, что отмена свидетельства о собственности не отменяет права собственности. Оно как было так и есть. И оно также регистрируется в Росреестре. Эта электронная регистрации и является подтверждением вашей собственности.

Мы, конечно, привыкнем , но было бы не плохо, чтобы законодатели вернули бумажный документ. Галина Борисова высказывает мнение многих:

- Правообладатель нуждается в надежном правоустанавливающем документе, признанном государством. Уход в электронную регистрацию, возможно, неизбежен, но это никак не исключает обязательное наличие надежного правоподтверждающего легитимного документа на бумажном носителе с надежными степенями защиты.

Наталья Бухтиярова