Масштабное наводнение в Дагестане вновь обозначило одну из проблем нашего массового строительства жилья. На этот раз незаконного. По оценке руководителя республики Сергея Меликова в Дагестане, в районе зоны затопления обнаружено более 200 незаконных построек. Сколько лет чиновник руководил регионом, жил спокойно и видимо не знал о такой проблеме, и вдруг, так быстро она появилась. Бывает же такое.

Вскоре, в СМИ появились и другие цифры – в стране более 40 тысяч только многоэтажных, незаконных домов. А сколько таких ИЖС – можно только догадываться. Мы в этой публикации расскажем о двух, основных видах, незаконного строительства в разных регионах нашей страны и причинах их появления.

 Традиции в стройке из нашего детства – из СССР

СССР перестал существовать почти 35 лет назад, а его строительное наследие, имея ввиду «отрицательное» наследие, мы переживаем до сих пор, в том числе и в строительстве ИЖС.  В 70-80-е годы, в нашей большой стране, для получения разрешения на строительство нового дома (например, на месте старого) нужно было просто написать заявление председателю местного Райсполкома на листке из ученической тетради и получив от него «Разрешаю», начинать строительство без заявления каких-либо параметров нового дома. Это в городе, а на селе и того проще – разрешал строительство председатель колхоза. Из чего ты построишь дом и каким образом - власть не интересовало. Строительных материалов в свободной продаже не было. О безопасности никто никогда не говорил. Перечисленное выше считалось законным строительством.

 На снимке: в 70-80-е годы в Саратове можно было построить и кирпичный дом, для которого кирпич брали на развалинах старых домов.

Но одновременно шло массово и другое строительство – без всяких разрешений и естественно, без регистрации прав на эту недвижимость, которое сейчас называют незаконным (или самостроем), которое за 35 лет после распада СССР не стало законным. То есть собственники не захотели или не смогли его зарегистрировать. Причин в отказе регистрации такой недвижимости много: после регистрации не хочу платить налог на недвижимость, на этом месте нельзя строить (по многим причинам), жил же без регистрации и еще проживу и т. д. Это было характерно для всех республик СССР.

Почему тогда строили, а порой и сейчас стоят, такие дома. Да потому, что знали, что разрешение не получат, да и зачем «разрешение» получать, если земля (участок земли) принадлежит собственнику земли, а собственник считал - моя земля, что хочу, то и строю. Так, например, в Саратове в районе Глебучева оврага (народное название части областного центра) такое строительство есть и сейчас, за что это место порой называют «Шанхаем». Причем руководство города, как тогда в СССР, так и сейчас, делает вид, что там ничего незаконного не происходит.

На снимке: саратовский «Шанхай», фото 2025 года.       

Что же касается незаконного строительства многоквартирных домов (МКД) в СССР, то можно уверенно сказать, что такого практически не было, за редким исключением.

 Х этажей разрешено – строим Х++++++                                                                             

В современной России, в части строительства МКД, застройщики нашли лазейку, как незаконное переводить в законное строительство. Так в 2010 году власти Москвы приняли решение сократить высоту жилого комплекса «Дом на Мосфильмовской» на 21 метр — с 213 метров до 192 метров. Такое решение было принято из-за того, что высота одной из башен здания оказалась на 40 метров выше, чем было предусмотрено проектом. Однако в марте 2011 года заместитель мэра столицы по вопросам градостроительства и строительной политики Марат Хуснуллин заявил, что власти отказались от идеи сноса верхних этажей. По его словам, специальная комиссия в составе около 40 архитекторов пришла к выводу, что снос верхних, пентхаусных этажей нецелесообразен. Чиновник пояснил, что по итогам экспертизы выяснилось — снос верхних этажей высотки может привести к деформации всего здания. (об этом писали «Известия»).

Другой пример. В том же Саратове, по ул. Чернышевского были построены два МКД (дом 92-А и 92-Б). По проекту должно было построено девять этажей. По факту построено одиннадцать и те, два этажа, были успешно проданы, правда без права регистрации на этих этажах, как незаконных. Разгорелся скандал, но застройщик через суд узаконил эти этажи.

Это в больших городах. В маленьких городах – этажность меньше – Дагестан тому подтверждение. Застройщикам помельче есть с кого брать пример. Почему, Саратову и Москве можно, а другим нельзя.

 На снимке: многоэтажный самострой 90-х годов в одной из бывших республик СССР, фото 2025 г.

 Можно приводить и другие примеры, когда бизнесом лоббировалось изменение назначения земли: из природоохранной она переходила в то назначение, где можно строить все, даже если это рядом с рекой или водоемом. Причина здесь одна - деньги.

Стройка по причине бедности или жадности

Построенное еще во времена СССР ИЖС получило возможность стать законным на основании так называемой «дачной амнистии» на жилые и дачные дома, которую власти продляют из года в год, не сообщая результатов этой самой амнистии. Сколько таких домов предстоит зарегистрировать мы толком и не знаем – точного учета нет.

 «Традиции» по самострою ИЖС тихо и незаметно перешли в нашу современную жизнь, практически во всех регионах нашей необъятной Родины с таким размахом, что местные органы власти, особенно в начале 90-х, поначалу даже радовались масштабу стройки, не понимая, чем все это может закончится.

На снимке: малоэтажный самострой, фото 2025 г.

С появлением в свободной продаже строительных материалов – желание построить свой дом или дачу усиливалось, но не подкреплялось никакими нормами и правилами – строй из чего хочешь и как хочешь. И многие строили на авось, не задумываясь каким должен быть фундамент, стены дома и вообще каков конструктив дома, не вспоминая о безопасности строительства. В регионах, где всегда частный дом был в приоритете – таких самостроев было и есть больше, чем МКД. Слова «экспертиза» и «проект» для самостроя были слова из другой жизни, прямо как в известном фильме -«вы всё слова какие-то говорите».

 С появлением в Правительстве полноценного Минстроя (2013 г.) и ДОМ.РФ власти решили как-то упорядочить этот вопрос, и заодно дать возможность регионам самостоятельно решить проблему.

 Так в Подмосковье при желании (необходимо представить документы на землю с указанием назначения земли – капитальное строительство) построить законный частный дом необходимо уведомить областное правительство по следующим параметрам: 1. Площадь застройки. 2. Этажность. 3. Из какого материала будут стены дома. Все. Кто и как будет строить дом и из каких материалов фактически никого не интересует. Никто не посоветует с чего начинать стройку и чем ее заканчивать.

Только продвинутый будущий собственник ИЖС закажет на госуслугах расширенную выписку по своему участку (ждать 21 раб. день – объем выписки более 20 стр. формата А4, где будет сказано, что можно строить, а что нельзя и общие сведения об участке, включая сведения о грунте). Но там ничего не будет сказано о том, какой фундамент (сваи) можно использовать здесь для строительства, а потому прежде необходимо заказать инженерную геодезию на участке: забор проб грунта в нескольких точках участка, лабораторное изучение геологического состава образцов грунта, узнать перепад высот вашего участка, в результате чего вы получите официальную необходимую информацию, как например: на какой глубине у вас есть вода, физико-химический состав грунта и пр. Это все нужно знать для профессионального застройщика.

При самострое уведомлять никого не нужно и платить налог в будущем тоже не нужно. О безопасности речь не идет и об инженерной геодезии тоже.

 Абсолютное большинство выбирают варианты дешевого строительства, как законники, так и нет. Побеждает, как всегда, рубль. От чего это – от бедности, в том числе конечно, но бывает и от жадности, жадности местных чиновников, по принципу «ты мне – я тебе». Ты меня отблагодаришь, а я сделаю вид, что здесь ничего незаконного не построено.

Известные популярные слова «Все начинается с земли» относится и к стройке. Проводить инженерную геодезию грунта в горных районах, где есть реки и случаи (в прошлом) наводнений просто необходимо по причине обеспечения безопасности. Дагестан лишь один пример, как не должно быть. А как должно?              

 Кто виноват и что делать?

Извечный вопрос на Руси, перекочевал и в Дагестан – «Кто виноват и что делать?». Виноваты две стороны: местная власть и собственник самостроя. Но кто в этом списке первый – вот в чем вопрос?  В каждом конкретном случае самостроя – виноваты обе стороны, а кто меньше или больше роли не играет. Главное каков результат – жилье собственника смыло. Интересно, а жилье чиновника…? На неучтенный самострой налогов нет, а это прямые убытки для казны.

Делать нужно многое, но сразу одним решением Правительства эту проблему не решить. Требуется поэтапное решение проблемы с учетом опыта других стран, да не забыть в спешке про наши пресловутые грабли. Ситуация меняется к лучшему, но не везде. Получившее несколько лет назад механизм ипотечного кредитования ИЖС становится популярным во многих регионах. Но здесь опять же есть недоработки. Предлагаемые строителями проекты домов (ИЖС) под ипотеку не всегда проходят строительную экспертизу, что позволяет строителям строить некачественное жилье. Исключение составляют коттеджные поселки, что строятся крупными компаниями, у которых типовые, но не однотипные дома, проекты которых прошли экспертизу. Районная библиотека проектов. Что это такое? Это тот самый случай, когда вы, приняв решение о строительстве персонального дома обращаетесь в районное архитектурное управление за выбором проекта своего будущего дома, и с учетом ваших финансовых возможностей выбираете проект. Все проекты из альбома должны  пройти экспертизу и утверждены районным архитектором. Самостоятельные проекты не должны иметь места в строительстве.                             Контроль строительства. Каким бы не был застройщик – контроль обязателен. Контроль должен быть от архитектурно-планировочного управления (АПУ) местного района. Да, да именно госконтроль. Представитель АПУ, знающий конкретный проект контролирует сразу несколько строек. Это дает возможность найти работу молодым выпускникам отраслевых вузов (не все после учебы находят себе место в крупных компаниях). Но власти порой делают иначе. В Подмосковье АПУ сократили, но сформировали Министерство благоустройства, в разделе «деятельность» на его сайте … пусто на день, когда готовилась эта статья (фото ниже).  

Сколько это удовольствие стоит. Утверждать, что стоить это будет дороже, чем если вы наймете Ваню с Петей из дальнего региона РФ или Минска, не будем и вот почему. Первое. Верить на слово тем, кого вы нашли самостоятельно нельзя – будет всегда дороже, чем говорят в начале стройки. Второе. Вы через АПУ сразу узнаете цену всего дома, причем оплата может идти  в рассрочку или через ипотеку, с частными строителями вам этого не позволят. Стоимость контроля строительства должна быть пропорциональна стоимости дома, но допустим не превышать какой-то суммы. Ваня и Петя никакой ответственности не несут за построенное и график строительства могут не выполнить, а деньги возьмут в полном объеме, а потом их не найдешь, если обнаружатся косяки, которые вы будете устранять за дополнительные деньги.                                                                                                                      

Кто строит. В том же АПУ вам предложат и застройщика, того, кто прошел условную «аттестацию», с ним вы и заключите типовой Договор.  Где начинать такое новшество. Выбрать несколько районов для эксперимента (север, средняя полоса, юг РФ), подготовив для этого законодательную базу или Дорожную карту. Что нас ждет в будущем с незаконными домами, если случиться подобное, что в Дагестане. К сожалению, избежать того, что случилось в Дагестане в будущем в других районах, где есть самострой не получится.  Это болезненный вопрос для их обладателей и головная боль для местной власти, но красную черту для такого строительства провести нужно. Как ее будут проводить в регионах страны – решать  местной власти.

 А что же говорит по этому поводу наша наука.

Сказать что-либо ей порой просто нечего. К сожалению, власть на местах не балует вниманием строительную науку, которая в сложных случаях всегда готова прийти на помощь местному руководству, строителям и проектировщикам - помочь им определиться с выводами по конкретной местности – можно здесь что-то строить или нельзя, а если строить, как и сколько, с учетом особенности рельефа, грунта, осадков и возможных природных сюрпризов. Не приглашают ее и на проверку уже построенного в трудных для строительства районах, за редким исключением. Даже при строительстве таких объектов, как небоскребы в «Москва-Сити» пригласили науку проверить качество строительства только одной построенной башни – «Эволюция».

Мировой опыт.

Узбекистан. Здесь несколько лет назад государство запретило заниматься самостроем следующим образом. Государство заказывает строительство ИЖС под своим контролем, а затем готовое жилье продает в ипотеку частным лицам.

Греция. В этой стране никакая строительная организация не приступит к строительству даже частного дома, если на проекте не стоит согласительная подпись районного архитектора, причем при строительстве трехэтажного дома лифт обязателен.

 Финляндия. Здесь, пожалуй, самый строгий государственный контроль приемки частного дома, независимо по какой технологии он построен. Построить там частный дом без проекта, не прошедшего экспертизу просто невозможно.

Тунис. В пригороде столицы Республики в Сиди -Бу-Саиде запрещено строить частные дома, отличающиеся по архитектуре от ранее построенных там (фото ниже).

От редакции. Изложенное выше – только мнение автора и не содержит полной детализированной программы «борьбы» с незаконным строительством. В любом случае готовить такую реформу, если власти решат ее проводить, предстоит отраслевому министерству в тесном сотрудничестве с другими министерствами, при публичном обсуждении ее с заинтересованными общественными организациями. Дагестан с его самостроем – лишь капля воды, что переполнила стакан, обозначив проблему, о которой местные чиновники не любят говорить, но, если ее замалчивать – нас ждут другие «Дагестаны».

Александр Гусев, автор двухтомника «Москва-Сити». История строительства. Интервью. Документы. Факты".                

Фото из архива автора.