Мы стремительно движемся к новой реальности. Кто этого еще не понял — пора понять, кто уже понял — пора приспосабливаться.

Новые экономические условия 2022 года создают новые вызовы для развития рынка жилья и жилищной сферы на фоне возрастающих потребностей городов в увеличении инвестиций в городскую среду и инфраструктуру, а также в замещении изношенного жилищного фонда. Все это происходит при существенных переменах в секторе недвижимости. Прошло совсем немного времени, а они в нем заметны все сильнее и можно смело предположить, что это только начало длительного и большого процесса.

Достигнут предел

Рынок недвижимости до и после введения санкций — это пока еще не два разных рынка, но они уже все больше отличаются друг от друга. Можно смело предположить, что эти отличия будут только возрастать, поэтому интересно сравнить эти два процесса.

Напомним, что 2021 год стал рекордным по вводу жилья в стране. Правда, у этого достижения есть свои особенности; если ИЖС показало большой прирост, то сдача МКД практически не возросла, оставшись на прежнем уровне в 43 млн кв. м. Пик ввода МКД 2015 года в объеме 50,1 млн кв. м пока не достигнут. Эта тенденция плавно перешла в 2022 год, за январь-апрель доля индивидуального жилищного строительства даже превзошла показатели аналогичного предыдущего периода.

За последние 10 лет выросла доля ввода жилья в городах с населением свыше 1 млн человек и достигла 60%. Драйвером спроса все эти годы выступало увеличение доступности ипотеки, за этот период ставка по ней упала в два раза. Хотя размер среднего платежа и возрос, но одновременно увеличились сроки предоставления кредита. 2021 год стал рекордным по предоставлению средств на покупку жилья — граждане в совокупности получили свыше 5 трлн рублей.

В 2022 году начался обратный процесс, за апрель выдача ипотечных кредитов упала в 3,4 раза. Причем, больше всего пострадала семейная ипотека. После падения выросли ставки по кредитам: для новостроек до 11,29%, для льготников до 8,65%, на вторичном рынке — до 11,31%.

Для прошлого периода до 2017 года было характерно увеличение расходов бюджетов всех уровней на инфраструктуру. Это касалось как инвестиционных, так и текущих расходов, что позволило задать направление на рост качества среды и уровня благоустройства. Однако, несмотря на возрастание затрат на эти цели, в целом не удалось перейти на более качественный уровень рынка недвижимости, считает Исполнительный директор Фонда, директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. Обеспеченность населения жильем повышалась медленно, с 2010 года она выросла всего с 23 до 27 кв. м. И в целом структура жилищного фонда поменялась мало, у нас по-прежнему в его основе квартиры, которые составляют 73 единицы в общем количестве жилых единиц. Причем, сами квартиры небольшие, их средний размер 62,3 кв. м. Можно говорить о том, что есть первые признаки того, что структура жилого фонда у нас разбалансирована, считает Татьяна Полиди.

В 2021 году начался неприятный процесс снижения коэффициента доступности жилья (КДЖ), хотя до этого он рос. По международным критериям, КДЖ выше 3 означает, что жилье не очень доступно. При этом по России он и без того рассчитывался на базе весьма скудных параметров; КДЖ определялся в отношении квартиры фиксированной площади 54 кв. м, исходя из низкой обеспеченности на человека (18 кв. м.). Но даже не это главная проблема, а в том, что значительная часть населения по своим доходам вообще не могут выходить на рынок недвижимости.

Рост доступности ипотеки в 2020–2021 годов при ставках на уровне 6-7% позволил семьям, которым и ранее была доступна ипотека, сократить расходы на обслуживание кредитов на 2-3 тысячи рублей в месяц. А вот семьи, не имеющие накоплений, по-прежнему могли лишь мечтать о приобретении жилья. Важно отметить еще и то, что в 2021 году снижение доступности жилья в крупнейших агломерациях продолжилось более высокими темпами, чем в 2019–2020 гг. Если в 2018 году из 17 таких территорий 14 относились к рынкам с доступным жильем, то в 2021 году — только 8, и это при размере квартир в 45–50 кв. м!

Таким образом, рынок недвижимости подошел в 2022 году к критической черте. Доступность приобретения жилья в России снова стала сокращаться, а возврат к его росту уже не может быть основан на сокращении, как это было в предыдущий период, и без того уже слишком маленькой площади квартир.

По мнению Татьяны Полиди, можно назвать только два фактора, способные возобновить рост доступности приобретения жилья: это отраслевой, связанный с радикальным сокращениями затрат на строительство; его можно еще назвать технологическим прорывом; и рост доходов граждан. При этом доступность ипотеки не делает жилье более доступным, то есть уже не расширяет круг потенциальных заемщиков ввиду ограниченности накоплений граждан, необходимых для первоначального взноса.

Отрасль нуждается в трансформации структуры инвестиций в жилищные активы, сегодня 90% этих инвестиций делают граждане, вклад же корпораций и государства минимален. Достигнут предел по доходам граждан для покупки жилья. Нужны меры, способные расширить этот контингент, иначе рынок в недалеком будущем может лечь в глубокий дрейф и без помощи санкций.

Рынок движется вниз

Что происходит сейчас на рынке недвижимости и строительства? По информации Кирилла Холопика, руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на данный момент одобрено банками кредитов на 8 трлн рублей в рамках системы проектного финансирования. Из них застройщики уже получили 3 трлн рублей. А вот на счетах эскроу скопилось немного больше средств — 3,7 трлн рублей. Однако скорость накопления денег падает, в первом квартале их было внесено 985 млрд рублей.

Тревожная тенденция — усложняются условия получения застройщиками проектного финансирования. Уже появились кредиты по ставкам 18-20%. Многие строительные компании не получают займов даже при наличии средств на эскроу счетах, банки не хотят рисковать. В качестве причин они выставляют целый ряд аргументов: плохо прогнозируемый рост цен на строительные материалы; снижение цен продаж на новостройки свыше 20%; необходимость наличия у застройщика не менее 30% собственных средств на проект.

Все это вызывает дополнительные трения между банками и застройщиками, последние обвиняют их в некомпетентности. В частности, указывают на то, что цены на стройматериалы перестали расти в силу того, что спрос на них упал на 20%, происходит затоваривание продукции. Также обвиняют банкиров в том, что они плохо умеют считать себестоимость строительства.

Ипотека после длительного роста тоже начала снижаться. Погашение превышает по суммам выдачу новых займов.

По данным ЦБ, в мае объем ипотечных кредитов сократился более чем в 3 раза. При этом Банк России прогнозирует, что по итогам года их выдача увеличится на 15–18%. Такой противоречивый вывод удивляет Кирилла Холопика. При этом надо учитывать, что по экспертным оценкам, ожидается существенное снижение продаж по ДДУ (более 30% по итогам 2022 года).

Эти данные подтверждаются имеющейся статистикой, в частности, продажи квартир существенно упали в Москве и еще больше в Санкт-Петербурге. Этот тренд также подтверждается опросом застройщиков, 82% из них считают, что покупки жилья значительно сокращаются, вплоть до обвала наподобие 2015 года.

Девелоперы в такой нестабильной ситуации все больше проявляют осторожность, сокращается вывод новых проектов, также падает число проектных деклараций.

Возможен ли в ближайшем будущем рост продаж? По данным ФНС, в апреле сбор НДФЛ снизился на 11%. Плюс инфляция в 17%. Все это означает, что у населения идет падение доходов. Это будет толкать цены недвижимость вниз.

Новое — хорошо забытое старое

В новых условиях уже нереально развивать рынок недвижимости так, как это происходило совсем недавно. Нужные иные, более рациональные и экономические подходы. Так, по мнению Ильи Заливухина, генерального директора «Яуза Проект», большое значение приобретают вопросы управления пространственным развитием городов. В частности, речь идет о необходимости планирования их развития, которое должно быть ориентировано, в первую очередь, именно на освоение застроенных территорий. Это позволило бы создавать качественную среду для жизни и жилье, которое будет пользоваться спросом.

Такой взгляд напрямую перекликается с тем, что, по мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, у нас и во всем мире довольно острой является дилемма между доступным жильем и компактным, комфортным городом. Именно этот вопрос лежит в основе выработки градостроительной и жилищной политики; ведь чем больше требований и ограничений для развития территорий, тем более ограничено предложение жилья, а это не может не влиять на его цены и доступность.

В то же время есть явные преимущества именно компактного развития, и для российских городов они очевидны, особенно учитывая то, что в последние десятилетия городские территории развивались по обратному принципу — экстенсивно, постоянно расширяя площади застройки многоквартирными домами.

Так что пора задуматься о переменах, иначе они сами ворвутся в нашу жизнь.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство