Казалось бы, рынок недвижимости сложился давно и слишком консервативен для изменений, но и на нем время от времени появляются новые форматы

Традиционные офисы с привычной всем кабинетной системой известны всем. На их смену не так давно пришли офисные пространства в формате open space, когда все дружно работают на одной общей территории. Всех видно, никому не скучно и кто-то даже кому-то мешает - это было модно и большинству нравилось. Однако и на этом трансформация офисной недвижимости не остановилась. Пришли коворкинги. Это офисные пространства, на которых тоже все дружно и сообща работают, только это уже люди не одной компании, а нескольких. Безусловно, им так не скучно, безусловно, так эффективно, ведь перед чужаками надо держать лицо, безусловно, это модно, потому что гибко, мобильно и непривычно. В мире коворкинги уже популярны. В России они только-только зарождаются, начинают завоевывать рынок, а поэтому весьма привлекательны для инвестиций.

Итак, что такое коворкинги? Где на них посмотреть в Москве? И как в них вкладывать деньги? На все эти вопросы отвечали эксперты этого рынка на московской практической конференции: «Новые форматы недвижимости».

Коворкинги, и с чем их едят

Коворкинг - изобретение не местное, вся ответственность лежит на американце Брэде Ньюберге, программисте из Сан-Франциско. Устав программировать в одиночестве и заметив собственную неэффективность, господин Ньюберг в 2005 году в своем доме организовал первый коворкинг. Это было своеобразное партнерство, и потенциальные участники этого партнерства за ежемесячную плату могли пользоваться рабочими местами в доме, Интернетом, общими ланчами и перерывами на медитацию. Для желающих организовывались и совместные велосипедные прогулки.

Идея работать разным людям под одной крышей прижилась. В 2014 году, по статистическим данным, в мире было 6 000 коворкингов, и в них работало 300 тысяч человек. Кроме своеобразного духа единения, коворкинги пользуются спросом среди тех, кто не может позволить себе аренду полноценного офиса. В России сегодня коворкинги есть в Москве и Санкт-Петербурге.

По мнению Франсуа Нонненмашера, директора департамента представления интересов арендаторов Colliers International, популярность кворкингов связана с техническим прогрессом. Сегодня людям не нужен стационарный офис для полноценной работы. Зачастую, им уже не требуется и компьютер, а достаточно wi-fi и современного гаджета. В окружающем нас изменившемся мире доступ к информации можно получить из любой точки мира в любое время.

Эксперт отмечает, что офисы с кабинетной системой никак не привлекают новое поколение, которое просто отказывается так работать. Современные молодые люди привыкли получать желаемое, не привязаны к собственности, не ценят статус и живут по принципу «пусть мир подстроится под нас». Хорошо это или нет - не тот вопрос, на который отвечает работодатель сегодня. Он лишь конкурирует на рынке за это молодое поколение, создавая для него привлекательные условия труда.

Росту количества коворкингов в мире, и в России в частности, способствует и современные изменения в экономике. В мире растет популярность стартапов, и этот рынок продолжит набирать обороты в ближайшее время. Сами же стартапы нуждаются в новом формате ведения бизнеса, отличающегося мобильностью и гибкостью. Кворкинги как нельзя лучше этому запросу соответствуют.
Но не только стартапы рассматривают коворкинги. Ими интересуются и крупные корпорации! Например, достаточно часто для временных проектов большие компании арендуют места в коворкинге, а не новый офис. Сегодня все умеют считать деньги и оценивать выгоду того или иного решения.

 
Столичные штучки

В Москве ковркингов немного. А если смотреть на масштаб города, то вообще мизер. По данным, которые озвучил Дмитрий Клапша, директор по России и СНГ, отдел по работе с владельцами офисных площадей компании JLL, их немного более 140. И все они являются уникальными площадками для развития бизнеса. Чаще всего они располагаются в бизнес-центрах, но могут быть в торговых комплексах, на первых этажах жилого дома и т.п.

По своей структуре ковркинги бывают с мини-офисами, с общими пространствами и закрепленным рабочим местом и с общими пространствами и незакрепленным рабочим местом. Дмитрий Клапша отмечает, что у нас особой любовью пользуются мини-офисы. Они разбираются первыми и на них еще и очереди желающих бывают. Он связывает это с особенностями русского менталитета, все-таки мы не поколение Z в своем большинстве и любим иметь собственный угол.

Кроме рабочих мест, хорошего интернета и кухни, ковркинги имеют переговорки, конференц-залы, офисную технику, шкафчики для личных вещей и зону отдыха. Некоторые имеют еще и зону для сна.

И хоть в Москве рынок ковркингов только развивается, у нас уже есть крупные сетевые коворкинги и сервисные офисы. Это Meeting Point в двух локациях, CEO Rooms в трех локациях, Workki в четырех местах, 14 ковркингов сети Regus, 5 сети «Коворкинг Ключ», «Рабочая Станция» в трех локациях, Union Placе в пяти локациях и два ковркинга SOK.

Если говорить про арендную плату, то одно место в мини-офисе в месяц в ковркинге, расположенном в БЦ, стоит на человека в среднем 14 400 рублей. Закрепленное рабочее место в таком коворкинге на человека в месяц стоит 13 600 рублей, незакрепленное -10 000 рублей.
Мир больших надежд и перспектив

140 ковркингов в Москве - это капля в море. В Питере их меньше, в регионах практически нет, но совершенно точно, что перспективы у этого офисного формата есть, и они довольно радужные. На конференции отмечалось, что рынок будет расти, увеличится конкуренция, так как появятся новые игроки, в том числе и международные. Будет расти спрос на мини-офисы, и крупные компании будут якорными арендаторами именно в коворкингах.

Сергей Сикеев, управляющий партнер ГК Mind, в своем выступлении подчеркнул, что ковркинги станут профессиональным бизнесом, интересным инвестору. 20 лет назад сдать в аренду можно было любой объект, но рынок трансформировался, и сейчас на арендном рынке предлагаются качественные продукты в высококачественных бизнес-центрах, которые имеют свою классификацию. Такую же трансформацию предрекает Сикеев и рынку ковркингов, утверждая, что мы будем наблюдать ее в ближайшие 10 лет.

Прежде всего, ковркинги станут неотъемлемой частью офисных центров. Во-первых, это якорный арендатор для такого центра с прозрачным, понятным и устойчивым бизнесом, которого всегда можно оценить. Такой арендатор не съедет в один момент, с ним всегда можно договориться. Коворкинги также поднимают статус БЦ, так как это востребованная услуга. И этой услугой часто пользуются и обычные арендаторы центра. Кроме того, любой коворкинг продвигает себя на рынке. И он не может заниматься этим, не упоминая своего места, а, следовательно, он продвигает и сам БЦ.

Во-вторых, коворкинги будут занимать площади в ТЦ. Стоит вспомнить, сегодня в крупных торговых центрах существует проблема с наполняемостью арендаторами верхних этажей. И эти этажи вполне хорошо приспосабливаются для нужд нового формата офисов. Также надо учитывать, что ТЦ чаще всего имеют удобное транспортное расположение, обычно их строили у метро, и именно такое расположение пользуется спросом среди арендаторов коворкинга.

Безусловно, рынок только в начале своего пути и именно этим привлекателен для инвесторов. Сегодня здесь точка нулевого эффекта, и рынок пройдет достаточный путь до момента насыщения. За этот отрезок времени можно неплохо заработать. Вкладывать в коворкинги можно двумя способами. Первый - находить площадку, делать коворкинг и управлять им. Второй способ - заходить в уже организованный бизнес.

Если открывать свой коворкинг, то на конференции советовали, не рассматривать форматы меньше 1000 кв. м и очень аккуратно заходить в регионы, так как там это бизнес пока идет тяжело. Много зависит от самого региона. Даже в Москве работа того или иного коворкинга определяется районом. Например, на юге столицы особым спросом пользуются не открытые пространства и не классические коворкинги, а сервисные офисы.

Одним словом, рынок коммерческой недвижимости, реагируя на мировые тренды, приспосабливаясь к кризису и запросам нового поколения, выводит в жизнь новые, весьма интересные форматы. Инвестируя в них можно неплохо заработать, делая ставку на новизну и положительные перспективы.
Наталья Бухтиярова