Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»

Прежде чем говорить о реновации промышленных зон, я хотел бы еще раз напомнить о причинах возникновения вопроса. Почему внимание градостроителей сегодня обращено именно к территориям, которые еще совсем недавно были производственными?

Во-первых, сам факт обширности бывших заводских территорий (порой это десятки, а то и сотни гектаров) открывает большие возможности в плане комплексного подхода к застройке. Не нужно выгадывать каждый сантиметр, можно оптимально размещать как жилые, так и инфраструктурные объекты.

Во-вторых, исторически сложилось так, что заводские территории оказались расположенными весьма выгодно, в том числе в плане близости к центру. При этом стоимость квадратного метра такой застройки значительно ниже, чем у точечно возводимых зданий в тех же районах.

В-третьих, заводы располагались в местах с хорошей транспортной развязкой, либо наоборот транспортные линии создавались градостроителями с учетом расположения предприятий. Это довольно существенное преимущество для будущих жителей в плане пробок и нагрузки на общественный транспорт.

В-четвертых, известно, что порядка 140 км побережья Москвы-реки было занято промышленными зонами. Застройка этих территорий даст множество микрорайонов с прекрасными видами из окон и позволит развивать общественные пространства на набережных.

В-пятых, сама инфраструктура комплексов, возводимых на территориях бывших промзон, предполагает появление множества рабочих мест рядом с домом, а это существенно влияет на качество жизни жителей, загруженность транспортных линий и т.д.

Положительный опыт уже есть. Активно реорганизуется территория ЗИЛа, бывшего аэродрома Тушино, ММЗ «Серп и Молот», ТДСК-3 на Боровском шоссе, НПО «Взлет» на Производственной, бывший зеркальный комбинат у метро «Ботанический сад», «Мосттройснаб» на Донецкой и т.д.

Особенность московской реновации промзон заключается в том, что далеко не все предприятия выводятся за черту города. Часть объектов сохранят свой производственный статус, но при этом предприятия станут центрами инновационного развития. Примеры – Бирюлёво, Вагонремонт, Калошино и др. Там производство станет еще более интенсивным, но характер его отношений с городской средой станет гораздо более современным и экологичным.

Закономерный вопрос в связи с перестройкой производственных зон – что именно строить. Рынок не стоит на месте, спрос постоянно меняется, поэтому, пожалуй, оптимальным является решение о создании мультифункциональных комплексов, где сочетаются жилые, торговые и офисные объекты. Именно гармоничное сочетание различных видов недвижимости увеличит их привлекательность как для инвесторов, так и для арендаторов. Хорошие примеры такого подхода – это люберецкая «Красная горка», «Гранд Паркъ», «Скай форт» и т.д.

Комплексный подход к реновации промышленных зон – это не просто возможность, это необходимость. Например, согласно строительным стандартам, путь до школы должен занимать не более 500 метров, а до детского сада – не более 300 метров. Целый ряд запросов к социальной инфраструктуре жилого комплекса делает реновацию промзон ответом на острейшие запросы нашего времени.
Если говорить о функциональном подходе, то, на мой взгляд, следует разделять следующие три направления перестройки промзон:

• Здание или комплекс зданий остаются промышленными. В этом случае они подвергаются реставрации, или даже усовершенствованию в соответствии с новыми требованиями к производству.
• Промышленная функция сохраняется частично. Наиболее важные и устойчивые элементы укрепляются, а также создаются функционально новые элементы (музеи, объекты городского значения и т.д.).
• Полная смена функции. Здание либо перестраивается, либо сносится и на его месте строятся принципиально новые объекты непромышленного назначения.

Чтобы город не потерял свой исторический облик, очень важно грамотно и гармонично соединить объекты старинной архитектуры промышленных зданий с новыми застройками и элементами инфраструктуры. Для этого необходимо использовать такие проверенные методы, как «аппликация», «аналогия» и «интеграция».

Метод аппликации предполагает создание красочной оболочки для уже существующей конструкции с использованием современных материалов и технологий (фальшфасады и т.п.).

Метод аналогии – это использование элементов, подчеркивающих специфику предприятия. Например, изображение либо видеопроекция какого-либо производственного процесса на фасаде здания.

Метод интеграции для нас наиболее интересен. Это вставка новых элементов, надстройки, смена или усиление доминант и т.д. Все это имеет целью приспособление старых зданий к новой реальности и гармонизацию образующихся пространств.
При этом возможно как изменение самого объекта, так и введение принципиально новых элементов. Какие-то конструкции могут быть расширены, а какие-то – наоборот уменьшены. Старые и новые элементы могут комбинироваться между собой, а могут рассматриваться «от противного» или, иными словами, быть подвергнуты инверсии.

Итак, реновация промышленных территорий позволяет городу расти «внутрь», попутно решая целый ряд экологических, инфраструктурных и социальных проблем. Этот непростой многошаговый процесс требует плотного и постоянного взаимодействия между властями, инвесторами и населением. Сегодня мы располагаем всем необходимым арсеналом методик и технологий для приспособления промышленных зданий к особенностям жизни современного города.