Новые подходы в строительстве торговых площадей

2017 год был рекордно низким по количеству построенных торговых центров. Столь низкий показатель по всей стране - это результат кризиса 2014 года. В 2015-16 гг. на рынок выходили проекты, начатые до экономических трудностей, которые дешевле было достроить, чем заморозить. Прошлый же год отразил картину того, что в кризис проекты не начинались, планы было выгоднее похоронить в столе.

Однако низкие показатели не говорят о том, что новые торговые объекты не строятся. Они строятся в меньшем количестве и совершенно с иным подходом. Каким? Вот именно об этом мы сегодня и поговорим.

Голые факты

Сегодняшние статистические данные о рынке российских торговых центров напрямую завязаны  с 2014 годом. Марина Гордеева, руководитель управления социально-экономического развития территории ГК «А101», отмечает:

- Резкая девальвация рубля и его последующая волатильность привели к заметному падению интереса инвесторов к реализации новых объектов коммерческой и, в частности, торговой недвижимости. В то время как значительный объем ввода торговых площадей в 2015 и 2016 гг. в Москве был обусловлен тем, что инвесторы стремились закончить ранее начатые объекты, 2017 год продемонстрировал минимальный объем ввода торговых площадей за последние несколько лет. Ситуацию усугубил и перенос срока ввода нескольких значимых для рынка объектов.

По данным компании JLL, в Москве в прошлом году было введено 150 тысяч торговых кв. м. Это самый низкий показатель за пять лет. Если сравнивать эти данные с 2016 годом, то они упали на 71%. Было открыто всего три значимых новых ТЦ: «Vegas Кунцево», «Видное парк» и торговый комплекс в составе МФК «Фили град». Низкий ввод, естественно, сократил долю свободных площадей в столичных ТЦ с 7,5% до 6,2%.

Как сообщает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, долго пустующие комплексы стали постепенно заполняться арендаторами:

- Так, очень хороший приток арендаторов мы увидели в ТРЦ «Мозаика», где появились десятки новых сетевых магазинов, и в небольшом районном ТЦ For You, где заполняемость выросла с 55% до 90%. Поэтому можно сказать, что емкость рынка в Москве еще есть, но потенциал касается суперрегиональных ТРЦ, для которых фактически уже нет участков, и небольших районных торговых комплексов, которые обслуживают ежедневные потребности клиентов. Именно в этом сегменте сейчас идет очень активное развитие рынка - это ТЦ от 2 до 10 тысяч кв. м. В Москве качественных таких объектов существенно не хватает.

В Санкт-Петербурге, как говорит статистика от JLL, прошлый год вообще не были открыты новые качественные ТЦ. На сегодняшний день в городе 58 ТЦ обшей площадью 2,25 млн кв. м. Безусловно, это снизило долю свободных площадей до 3,8%. Именно такой показатель был зафиксирован на декабрь 2017 года, и это минимум за последние 9 лет.

Эксперты отмечают, что открытие крупных ТЦ в России постепенно смещается в города с населением около 500 тысяч человек.

Если говорить про перспективы 2018 года, то в Москве заявлено 306 тысяч кв. м торговой недвижимости. Крупнейшими станут ТРЦ на Каширском шоссе и «Остров мечты». Значительную долю рынка также займут районные ТЦ на месте бывших кинотеатров, реконструкцией которых занимается ADG group. Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet, обращает внимание, что к концу 2017 года началось оживление ритейла, наблюдался настоящий бум получение ГПЗУ на строительство торговых центров.

Сперва стали думать, а потом строить

Как известно, лучше всего запоминаются уроки, за которые приходится дорого платить. Криз сделал цену денег высокой, подняв стоимость кредитов. А раз деньги нынче дороги, то бросать их на ветер мало кто будет. Стали думать над проектом перед тем, как его согласовывать и реализовывать. Это раньше можно было построить, а потом подумать, что со всем этим делать. Сегодня такой подход невозможен. Сейчас на стадии проектирования продумывают конкурентноспосбность и весь маркетинг.

В первую очередь выбирается место и разрабатывается концепция. Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, рассказывает:

- Уровень сегодняшних ТЦ заметно вырос. И это не только улучшенные и более современные архитектурные решения, но и более продуманные концепции проектов, внимание к балансу торговой и развлекательной составляющих, новые эффективные планировки. Большее внимание уделяется дизайну и концепции общих зон, так как именно они формируют облик ТЦ у покупателя.

Как отмечает ведущий консультант RealJet Роман Кокорев, девелоперы стали учитывать горький опыт рынка и уже на стадии проектирования дают архитекторам такое ТЗ, в котором предусмотрено несколько вариантов использования и трансформации будущего объекта. В принципе, такой подход практикуется не только к торговой недвижимости, а к любым коммерческим объектам. У девелопера сегодня всегда есть план «В»: если первоначальная идея не сработала, то перепрофилировать или перестроить объект надо с минимальными финансовыми потерями. Для этого такая модернизация должна быть изначально заложена в план.

Меняется подход и к архитектуре проекта. Многие думают не только над самим проектом, но и над тем, как он впишется в окружающую застройку. Небольшие ТЦ чаще всего создают в стилистике района, чтобы он был не только местом шопинга, но и центром притяжения для местных жителей.

Безусловно, детально продумывается и сам проект, так как цена ошибки выросла, поэтому стали думать над эффективностью объема и формата, стали нанимать до выхода на объект консультантов для оценки спроса и ставок.

Антон Белых рассказывает об изменениях логики строительства:

- Главное изменение в том, что люди перестали  строить на маленьком участке семиэтажный замок, забыв про парковку и общие зоны,  и называть это торговым центром. Сейчас объекты строятся с хорошими парковками, даже если это районный ТЦ, и не выше трех этажей, так как заполнить четвертый этаж арендаторами очень тяжело даже в крупных центрах. Стали думать о качестве строительства, отделки и о самом дизайне. Сегодня никто не делает, например, проход между торговыми галереями минимально разрешенным по пожарным нормам. Его делают просторным. Если людям неудобно будет ходить в этом ТЦ, то они и не будут этого делать.

Светлана Яровая, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании RRG, поясняет это на примерах:

- Рынку больше не интересна запутанная планировка и запутанные тропы. Интересны, наоборот, открытые пространства с высотой потолков ближе к 4 метрам и сеткой колонн 8*9 или 9*9 или даже больше. Важно, чтобы была возможность мелкой нарезки площадей, но при этом сохранялись требуемые арендаторам витрины. Например, раньше отделы бытовой техники занимали площади до 10 тысяч кв. м, а сегодня максимально - 5 тысяч кв. м. И мы увидели процесс деления больших площадей на несколько. Где-то этот процесс прошел удачно, где-то не очень.

Такая тенденция показала необходимость очень внимательно относиться к расположению зон нагрузки, организации технических коридоров, возможности трансформации систем вентиляции, пожарной и др. В проект изначально закладывают максимальную гибкость, так как  модернизация  неизбежно требуется объекту каждые пять лет.

Есть свои тренды и в отделке ТЦ. Светлана Яровая рассказывает, что с рынка уходят стили прованс и барокко. В моде лофты, а это значит, что приоритет отдается открытым потолкам, бетону, дереву и стали. Ценится воздух и озеленение. Арендаторы уходят от сложных и дорогостоящих ремонтов, оставляя открытыми даже коммуникации на потолке. Они инвестируют в профессиональный свет и мобильное качественное оборудование.

Стоит также отметить, что повысилось и само качество стройки. Как минимум, об этом говорит ужесточенный контроль за соблюдением строительных норм. Алексей Ванчугов, управляющий партнер «Ванчугов и партнеры», констатирует: «Крупные пожары и аварии, которые произошли в последнее время, привели к тому, что проверяющие и согласующие органы ужесточили свой контроль строительных и подрядных организаций. Это должно положительно сказаться на качестве строительства».

Одним словом, новые торговые центры обещают быть более удобными и безопасными для нас с вами. И возможно, их изначальная мобильность сделает их жизнь более длинной и реновация им потребуется нескоро.

Наталья Бухтиярова