В нынешней сложной ситуации лишь согласованность действий всех участников рынка способна принести позитивный результат

Жилая недвижимость сегодня — это один из ключевых  драйверов российской экономики. Но в настоящий момент  отрасль сталкивается как  с серьезными трудностями, так  и с новыми вызовами. Как реагировать на эти изменения и формировать будущее сектора? Этим темам была посвящена конференция: «Время изменений: формула баланса», которая состоялась в Москве под эгидой Сбера.

Непрерывный процесс 

Сегодня складывается ситуация, когда крайне важно соблюдать взаимозависимость  интересов бизнеса-государства-приобретателей недвижимости. По словам одного из участников конференции, в настоящий момент особенно ясно вырисовывается тот факт, что  будущее не определено, а скорость перемен и количество рисков стремительно возрастает. Поэтому сохранение баланса  между всеми участниками рынка приобретает особое значение. А сделать это можно лишь в случае, если этим заниматься непрерывно.  

Стабильная нестабильность  

Но чтобы сохранить этот самый баланс, надо ясно представлять, что происходит в отрасли. По словам Александра Данилова,  директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, на данный момент  ежемесячные темпы продаж недвижимости в стране находятся на стабильном уровне. Хотя были периоды, когда они были и больше.

Сегодня продается в месяц около 2 млн кв. м. жилой площади; если это делать больше, возникает опасность перегрева рынка. На данный момент реализовано 31% квартир от заявленных к строительству объектов. А всего же доля проданного жилья составляет 76%. Хотя в отдельных проектах эта цифра ниже. Такой в целом высокий показатель преимущественно вызван хорошими продажами в конце 2025 и начала 2026 годов.

Покрытие эскроу счетов к общему объему необходимых средств составляет 68%.  За 2025 год эта цифра снизилась на 4%. По мнению Александра Данилова, это не очень хорошая тенденция, но не катастрофа. Зато позитивным трендом является то, что снижались продажи в рассрочку. Хотя не оплаченных обязательств по этой статье возросло на 5%.

Среди так же не самых отрадных трендов – у застройщиков минимальные резервы собственных средств. Их задолженность перед банками составила 6,5%. Потенциально положение усугубляется тем, что многие девелоперы в свое время скупили большое количество земельных участков впрок. И сейчас они становятся для них бременем.

Если же характеризовать положение дел в целом, то согласно выводу Александра Данилова, в среднем ситуация достаточно нормальная, но одновременно нестабильная, в том числе за счет того, что снижается доля госпрограмм поддержки ипотеки. Правда, увеличиваются объемы рыночных ипотечных кредитов.    

Что вызывает самый настоящий шок, так это цены на недвижимость. Надо очень много зарабатывать для ее приобретения, констатирует Александр Данилов. А это в свою очередь порождает финансовую неустойчивость в целом ряде проектов. Другой негативный фактор – перепроизводство квартир в МКД. Их годовой ввод 45 млн кв. м., а реальная реализация примерно в два раза меньше.

Надо быть гибче

О реальной финансовой ситуации на рынке жилой недвижимости дает представление статистика Сбера в силу того, что две трети всех проектов реализуются при финансовом участии этого банка.  Анатолий Попов, заместитель Председателя Правления Сбербанка в этой связи отмечает, что снижается динамика портфелей застройщиков. За последние три года они росли на 30-35%, а за первый квартал 2026 года – только на 3%.

Сохраняется поистине огромный дисбаланс распределения рынка недвижимости, почти его 80% приходится на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург.  Существует острая проблема стимулирования строительства в городах с населением менее миллиона человек, где темпы роста отстают от мегаполисов. Государственные программы по стимулированию строительства должны учитывать эту ситуацию.

Это приводит к тому, что снижается активность продаж квартир;  за прошедшие месяцы 2026 года она упала на 14%. Для одной трети недвижимости пока так и не нашлось покупателей, что порождает задержки с вводом  объектов. А это в свою очередь приводит к тому, что часть нереализованного жилья отходит банкам, которые становятся собственниками не профильных активов.

Среди приятных новостей – в последнее время возросло число новых проектов после недавнего проседания этого показателя. В I квартале 2026 года их количество выросло на 39% или на 10,7 млн кв. м. Уровень покрытия их эскроу счетами достигает 72%.

 Что касается ипотеки, то ее пик пришелся на декабрь прошлого года, затем начался спад. В последнее время происходит восстановление выдачи ипотечных займов.

Так же отмечается восстановление активности в сегменте проектного финансирования, информирует  Анатолий Попов.  Это вызвано тем, что часть девелоперов увидели свет в конце туннеля, в том числе и потому, что снижается объем рассрочки.

Однако, если говорить о  проектном финансировании, то пока ставка по нему выше, чем была раньше. А это отражается в цене на конечную продукцию.

По мнению Анатолия Попова, нынешняя ситуация требует от участников рынка большей гибкости. Надо быстро и умело настраивать конечный продукт под конкретную  ситуацию. Один из таких путей предлагает Сбер, он разработал карту привлекательности локаций. Пока она действует только для столиц, но будет распространяться и на другие регионы.  За I квартал 2026 года в Москве и Санкт-Петербурге с помощью этого способа реализуются 83 проекта, это позволяет снижать на них затраты. Если бы этот метод был бы внедрен еще в 2022 году, то ситуация сегодня с продажами выглядели бы значительно лучше, уверен Анатолий Попов.

В поисках общих интересов  

Какие еще сегодня проблемы на рынке? По мнению выступающих, остро стоит вопрос необходимости внедрения новых технологий и экологических решений в строительстве, что может повысить привлекательность жилья и снизить его себестоимость. Так же активно следует заниматься развитием инфраструктуры и улучшением транспортной доступности новых жилых комплексов.

Но ключевым вопросом остается продажи недвижимости. Если эскроу счета заполняются полностью, то обычно серьезных проблем не возникает.

Застройщиков беспокоят и другие проблемы. В частности, ситуация  с подрядными организациями. Из-за того, что зачастую им не платят своевременно, они покидают стройку, в результате приходится искать новых. А это влияет и на качество СМР и на своевременный ввод объектов. От 20 до 40%  их сдаются с опозданиями.

Так же беспокоит низкая доля собственных средств строительных компаний, в среднем она составляет 20%.

В ходе дискуссии обсуждались и другие актуальные вопросы. В частности, прозвучали  предложения по улучшению регулирования рынка. Среди них -  законопроект о передаче данных о рассрочке в бюро кредитных историй, что позволит улучшить информированность кредиторов и снизить риски.

Также обсуждались меры по снижению процентных ставок для застройщиков, что может способствовать и снижению стоимости жилья для конечных потребителей. Так же было  подчеркнуто важность гибкого подхода к проектному финансированию и необходимости учета качества локации проекта при оценке рисков.

Участники конференции пришли к выводу, что для устойчивого развития рынка жилой недвижимости необходимо продолжать поиск баланса между интересами всех сторон. Эффективное взаимодействие бизнеса, государства и покупателей, а также внедрение инновационных решений и гибкое регулирование могут способствовать преодолению текущих вызовов и обеспечению долгосрочного роста отрасли.

Владимир Гурвич