За последние годы мы существенно нарастили ввод жилья, но одновременно сократили площадь сдаваемых квартир    

За фасадами рекордов последних лет по вводу жилья как-то незаметно возникла одна проблема, которая до некоторой степени нивелирует эти достижения. Речь идет о структуре вновь построенного жилого фонда.  А она далека от оптимального. Все больше возникает понимание, что с этим надо что-то делать. Причем, не откладывая эту задачу в долгий ящик. Этой теме было посвящено  совместное заседании Комиссии РСПП по жилищной политике и Комиссии  в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России: «Уменьшение средней площади квартир: тренд или вызов»?

Для кого и для чего мы строим жилье

Фонд «Институт экономики города» подготовил исследование о сокращении средней площади квартир в российских новостройках. Согласно ему, уменьшение размера этих капсул происходит все последние двадцать лет.

Генеральный  директор Фонда Александр Пузанов считает, что на эту тенденцию влияет два обстоятельства. Первый - это рост числа сдаваемых однокомнатных квартир. Правда, в 2025 году они немного увеличились в размерах в среднем до 39 кв. м. в основном по причине запрета властей на строительство откровенных клетушек.

Вторая причина в том, что с 2020 года средняя площадь квартир  в МКД стала меньше, чем в ранее построенном жилом фонде.

Увеличение количества  однокомнатных квартир в новостройках не случайно, а напрямую связано с ростом числа домохозяйств, состоящих из одного человека. Эта величина возросла с 26% до 38%. Причем, как подчеркивает Александр Пузанов, это минимальное значение, по некоторым источникам эта цифра составляет 40-42%. И рынок реагируют на такую ситуацию.

Сегодня жилищный фонд по количеству комнат и количеству домохозяйств соответствует друг другу только на 38%. При этом доля  однокомнатных квартир равна 25%. А вот четырехкомнатных квартир значительно меньше, чем семей с четырьмя и более членами. А потому, даже если у такого домохозяйства есть деньги или возможность на приобретение такого жилья, не факт, что оно его купит.

С начала нулевых годов страна достигла важного паритета между количеством комнат в жилом фонде и количеством членов во всех  домохозяйствах. Но надо идти дальше, добиваться, чтобы  количество комнат было бы больше хотя бы на одну единицу, чем количество людей в семье. Кстати, этим вопросом  задавались еще в СССР, но он до сих пор не решен, замечает Александр Пузанов.

Впрочем, некоторая часть население его для себя все-таки решила, половина домохозяйств, которые состоят из одного человека, проживают в двух и трехкомнатных квартирах. Но при этом в 40% в тех же однокомнатных квартирах живут два и более человека. Одновременно число однокомнатных квартир меньше, чем число домохозяйств из одного жильца.

Площадь квартир растет за счет кладовок

Было бы неверно утверждать, что в структуре ввода нет положительных изменений. Как утверждает  руководитель платформы ЕРЗ Кирилл Холопик, в последние четыре года доля однокомнатных квартир в общем объеме вводимого жилья сокращается. Правда, медленно. С 2014 года средняя площадь квартиры в новостройках уменьшилась с 57 кв. м. до 49,2 кв.м. Есть надежда, что эта цифра в дальнейшем не станет убывать, в том числе благодаря запрету на строительство маломерок. Так, в Москве и Санкт-Петербурге власти запретили сдавать квартиры меньше 28 кв. м.

Что препятствует росту средних площадей? Лимит по семейной ипотеки; в большинстве регионов он не превышает 6 млн рублей. Покупатели просто не в состоянии приобретать больший метраж, даже если сильно нуждаются в нем. Такая ситуация стимулирует застройщиков делать более мелкую нарезку; то есть, на одной площади умещать больше количество комнат.

Но есть и другой путь, по которому девелоперы идут все активно – а именно перемещать часть функций квартир в общественные пространства. Тем самым, формально не увеличивается их площадь, но часть пространства освобождается. Речь идет о появление в домах кладовых, мест хранения для колясок и велосипедов. Даже машино-места используют для каких-то бытовых нужд.

Разумеется, это не фундаментальное решение вопроса, а лишь промежуточный вариант. Опросы показывают, что люди хотят покупать больший метрах, чем это делают сейчас, признает  Кирилл Холопик.

Чтобы это произошло, требуется ряд факторов. Речь идет об изменение экономических условий: снижение ключевой ставки ЦБ, увеличение сегмента рыночной ипотеки, рост доходов населения. Как только это случится, начнет возрастать спрос на недвижимость. А вместе с ним будет расти и площадь строящегося жилья.

Будущее ликвидируется

Но эти изменения, если и произойдут, то в будущем. Мы же живем здесь и сейчас. По словам Надежды Косаревой, президента Фонда «Институт экономики города», для нас прежде всего важен показатель доступности жилья. А он снижается. А от его величины напрямую зависит количество покупок.  И неправильно надеется на то, что мы решим эту задачу с помощью льготных ипотечных программ. Эффект семейной ипотеки является краткосрочным, а строительство – долгий и непрерывный процесс.

К тому же мы столкнулись с проблемой повышения значения квартиры в работе и отдыхе ее обитателей. Сегодня получила широкое распространение удаленка, вдобавок многие превращают свои жилище в мини тренажерный зал. А все это требует дополнительного места. Вопрос: где его взять, если общая площадь сокращается.

Поэтому главный вопрос – это финансовый спрос на жилье.  Не сумеем его увеличить, ситуация будет только усугубляться.

Но и этим дело не ограничивается. У нас население полагает, что вложение в недвижимость является одними из самыми надежными. Но при этом мало кто задумывается над тем, что если они покупают малогабаритное жилье, то есть большая вероятность, что со временем оно станет неликвидным. И что с ним потом делать? Продать будет трудно, а жить – некомфортно, говорит Надежда Косарева.

Есть ли решение у этого вопроса? К сожалению, люди в большинстве своем не думают о будущем, стараются решать вопросы сегодняшнего дня. Главное найти деньги и купить то, что они позволяют приобрести.  А что дальше будет с этой недвижимостью? Время летит быстро.

У нас никто не объясняет последствия подобных покупок. Прежде всего, это разъяснять должны сами застройщики. Но они этого не делают, для них главное – продать любой ценой. Понять их можно, сегодня себестоимость строительства растет, что порождает дополнительную опасность затора продаж.

По словам представителя компании: «Жилой квартал» Салавата Назарова, в этих условиях строить большие квартиры часто не выгодно, так как их трудней реализовать. А потому многие строительные компании работают по принципу: «Чем меньше, тем лучше». В этих обстоятельствах можно лишь ожидать, что на той же площади квартира будет иметь больше комнат.

Вряд ли такое развитие событий можно назвать прорывом. Пока же ситуация складывается довольно печально. С преобладанием маленьких квартир у страны не может быть хорошего будущего.

Владимир Гурвич