Сектор индустриальной недвижимости должен стать в ближайшем будущем новым драйвером развития экономики

Сектор индустриальной недвижимости все  последние годы пребывает в тени жилищного строительства, которое прочно завоевало первенство в нашем восприятии.  Но если страна хочет развиваться, заниматься новой индустриализацией, то он неизбежно должен получить второе рождение. Другой вопрос: есть ли сегодня объективные предпосылки для такого возрождения? Об этом шла речь на   конференции  « CORE. ЭКВАТОР»,  которая  была организована компанией CORE.XP.

Период сжатия

Сегодня индустриальная недвижимость развивается под давлением сразу нескольких факторов: изменения в логистике, трансформации потребления, роста e-commerce, развития производства и инфраструктуры данных.

Такое количество обстоятельств делает сектор сложным  для прогнозирования, так как необходимо учитывать большое количество постоянно меняющихся параметров: процентных ставок, конъюнктуры, приливов и отливов инвестиционной активности.

Вот почему так нужен анализ происходящих в экономике процессов, ведь за каждым таким объектом стоят цепочки экономических событий. В настоящий момент это особенно актуально в связи с тем, что на рынке наблюдается большая турбулентность, спрос падает, то и дело в воздух поднимается очередная стадия черных лебедей.

По мнению  Генерального  директора, Управляющего  партнера компании «INFOLine-Аналитика» Михаила Бурмистрова, сегодня мы имеем дело с новой реальностью. Ее можно отсчитывать со второго полугодия 2025 года, когда спрос стал падать, а налоги расти, госрегулирование ужесточаться.

Это приводит к тому, что издержки бизнеса находятся на максимуме; нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать, как самую сложную с 1999 года.  Мы вступили в период сжатия.

Следует иметь в виду, продолжает  Михаил Бурмистров, что в нынешней ситуации вряд ли возможен скорый отскок. Бизнесу нужно принимать быстрые решения, иначе его ждут трудные времена. Рост прекратился, в силу чего требуются  компетенции по работе на падающем рынке.

Это касается и сегмента индустриальной недвижимости. Особенность нынешнего момента в том, что происходит его концентрация в пределах всего нескольких крупных игроков.

 Можно говорить о том, что перемены происходят во всех секторах индустриальной недвижимости. В складском сегменте идет усиление позиций заказчиков. В торговле прекратился рост персонала, в том числе благодаря цифровизации. При этом издержки быстро растут, а увеличивать эквивалентно им цены невозможно в силу ограниченного спроса.

Особенность момента – быстрый рост продаж в on-line. По итогам 2025 года Россия вошла в пятерку ведущих в этом направлении стран. Уже 57% непродовольственных товаров, не считая автомобилей и ГСМ, реализуются через эти каналы.

Растет и доля продуктовых продаж, сегодня по стране она на уровне 5-6%, а в Москве – 12%, что примерно равно объемам Великобритании. Такой расклад определяет спрос на недвижимость, в первую очередь падает оборот  торговых центров, они пустеют.

Зато быстро растет популярность доставки еды, сегодня через этот канал реализуется около 7% товарооборота этого сегмента. Спрос на него зависит от двух основных факторов: чем выше доходы в регионе, тем сильней он.  И второе обстоятельство связан с увеличением количество одиноких людей.  Как это отражается на  индустриальной недвижимости? Растет потребность в строительстве новых фабрик еды.  

Новая индустриализация    

В России остро стоит вопрос по воссозданию промышленной базы, разумеется, на новой основе. По словам  акционера компаний Умное Производство, Диджикай, Синтезиум, основателя клуба производственников школы управления СКОЛКОВО Павла Биленко, только в Москве до 2030 года планируется создать 12 млн кв. м. промышленной недвижимости. И это вполне реально, на нее есть спрос, и в стране умеют быстро строить новые предприятия.

К этому можно добавить иностранный интерес к такой недвижимости. В первую очередь со стороны Китая.  С 2022 года его участие в развитие российской промышленности выросло более чем в 10 раз.

Но важно, чтобы новая индустриализация соответствовала духу времени. Отечественные промышленники внимательно относятся к развитию искусственного интеллекта, говорит Павел Биленко. Они понимают, что это напрямую влияет на затраты и эффективность.

Цель использования искусственного интеллекта – переход от традиционных способов развития промышленности к инвестиционным проектам.  К сожалению, на этом пути есть существенные препятствия. И в первую очередь это государство, которое сегодня делает много из того, чтобы инвестировать стало бы невыгодно. В итоге за 2025 год вложения сократились на 14%.

К счастью,  появляются сигналы, что ситуация меняется. Растет спрос, запрос на новые складские помещения по стране равен 3,7 млн кв. м., всего же в России строится  6,6 млн кв. м. Это немалый объем, вот только распределен он неравномерно. 40% всех площадей сосредоточено в столичном регионе и 60% на оставшейся территории.

Москва снова хочет стать индустриальной

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, сохраняется спрос на индустриальную недвижимость. В немалой степени он вызван тем, что, по словам Романа Мусина, директора по развитию ОЭЗ «Максимиха», лишь 20% промышленных компаний ведут свою деятельность в производственных комплексах, остальные это делают в самых разных, часто плохо приспособленных для выпуска продукции помещениях. Ситуация усугубляется тем, что многие предприятия приобретают производственные территории, но в силу разных обстоятельствах им не удается их довести до требуемого уровня из-за нехватки подъездных путей, всего спектра нужной инфраструктуры. И в этом заключается шанс для развития индустриальной недвижимости. 

Но надо иметь в виду, что не все так просто. Промышленное строительство имеет длинный цикл, и пока оно идет, многие решения могут устареть. Поэтому строить надо больше и быстрее.

Только в Москве неудовлетворенный спрос  на индустриальную недвижимость на ближайшие 10 лет составит 900 тыс кв. м., отмечает  коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group Павел Иншаков. А в год ее строят 60-80 тыс кв. м.  Между тем власти Москвы хотят возрождение в городе промышленного потенциала, причем, новые площадки должны появиться на только в отдаленных районах, но и в пределах МКАД.    

Вертикальные заводы

Одним из решений этой задаче могут стать сооружения нового формата. Первые масштабные многоэтажные объекты light industrial  выходят на российский рынок Об этом заявил руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Антон Алябьев.

Сегмент  пока находится на этапе формирования. Хотя появились первые сданные объекты, основной объем предложения все еще  сосредоточен на стадии строительства и проектирования. Сооружается в данный момент 558 тыс кв. м. таких площадей, из которых 147 тысяч квадратов" планируются к вводу уже в 2026 году.

Ключевой особенностью нового формата -  размещение производственных, складских и сервисных функций на разных этажах с применением вертикальной логистики - грузовых лифтов, рамп и других подъемных решений. Такая модель позволяет более эффективно использовать земельные участки и гибко подходить к организации пространства.

Появление первых таких  проектов  говорит о формировании нового сегмента рынка. В условиях дефицита и дороговизна городских участков  он может стать одним из направлений дальнейшего развития индустриальной недвижимости, как в Москве, так и в других больших городах и агломераций.

Бизнесу нужны склады 

Еще один важнейший сегмент, который активно развивается, это складская недвижимость.  Общий объем текущих запросов на нее оценивается в  3,7 млн кв. м.  Одним из трендов этого рынка в том, что его крупные участники  начали активно восстанавливать свои стратегические программы развития. При этом их усилия смещаются в направлении  регионов из-за растущего интереса и спроса на специфические логистические решения.

Сегодня на стадии сооружения  находится 6,6 млн  кв.  м.  складских площадей,  что отражает значительные инвестиции в данную сферу.  61% всего из этого объема  ведется под конкретного заказчика, что подчеркивает увеличивающееся внимание к решениям, которые более точно отвечают нуждам бизнеса. И только 2,5 млн  кв.  м. -это спекулятивное строительство, что в 1,5 раза меньше текущих запросов. В результате в некоторых городах с недостаточно готовое предложение складских помещений. 

Основная часть запросов направлена на реализацию проектов по схеме built-to-suit, что указывает на желание заказчиков получить кастомизированные решения, соответствующие специфике их бизнеса. В регионах с трудной логистикой и малым количеством предложений складов этот тренд становится особенно важным.

Владимир Гурвич