Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Жилая недвижимость в России 2019: год принудительных перемен. » Информационное агентство "Строительство"

Партнер Союза архитекторов России

Представительство
ТАТАРСТАН
  Москва +3 °C.

Архив публикаций
«    Ноябрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 
11 фев 07:00Недвижимость

Жилая недвижимость в России 2019: год принудительных перемен.

Автор: Владимир Гурвич


Отечественные застройщики долго не желали ни о чем задумываться, ничего менять. Пришлось их заставлять делать и то, и другое.

Рынок недвижимости в 2019 году ждут серьезные пертурбации. Связано это преимущественно с двумя факторами: экономической ситуацией в стране и с теми новыми правилами строительства жилья, которые вступают в силу с 1 июля. Но они уже сейчас оказывают самое непосредственное влияние на происходящие процессы.

Если вы не хотите, то вас заставят

Согласно прогнозам, экономика России может вырасти в текущем году примерно на 2%. На нее будут оказывать влияние несколько факторов. Как всегда, это цены на нефть, которые, возможно, сильно и не вырастут, но вряд ли существенно упадут. Второе обстоятельство – рост потребительского сектора не за счет роста доходов, а по причине увеличения потребительского кредитования. К концу 2018 году ставки по таким кредитам были на минимальном уровне, однако в 2019 году они, скорее всего, будут расти вместе с инфляцией, вызванной в первую очередь увеличением налоговой нагрузки.

Скорее всего, 2019 год не отметится ростом потребительской активности граждан в связи с завершением очередного кредитного цикла. Падает норма сбережений до 6-8% от доходов, раньше этот показатель был на уровне 15-17%. Доля средств, которые люди вынуждены выделять на погашение ранее взятых займов, сравнялась с 2014 годом. Правда, на повышение покупательской способности может сыграть фактор увеличения пенсионного возраста, что приведет к росту трудоспособных граждан с более высокими доходами, чем пенсионеры.

2018 год был рекордным с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования, он прибавил 1,5 трлн рублей. Правда, часть этих средств пошло на оплату ранее взятых кредитов. Если сделать поправку на рефинансирование, то ипотечный бум не был столь уж велик.

В любом случае, если возвращаться к рынку недвижимости, то 2019 год (по крайней мере первая его половина) станет весьма удачным периодом для покупки жилья. Соотношение между доходами населения и стоимостью квартир минимальна. Цены в целом статичны, их рост в основном отбивает инфляцию. Но и снижаться им некуда, дельта между продажным ценником и себестоимостью строительства минимальна. Но при этом денег у людей на эти цели все равно сильно не хватает.

Рынок недвижимости также страдает от того, что все меньше привлекает к себе желающих инвестировать в него ради сохранения своих сбережений. Так как цены на жилье стагнируют, а рубль обесценивается, то те, кто купили ради этих целей квартиры в 2008-2009 годах, оказались в проигрыше. Квартиры перестали быть привлекательным инвестиционным инструментом и все больше превращаются в неликвидный товар, который продается долго и не по не самой оптимальной для продавца цене.

Нечестная игра

На рынок недвижимости влияет и та бизнес-модель, которую во многих случаях использует строительный комплекс. А она крайне далека от оптимальных параметров, а подчас просто ущербна и даже преступна. Об этом наглядно свидетельствует большое число обманутых дольщиков. Даже если кому-то их них с большой задержкой удается вселиться в свои квартиры, они не получают компенсации за срывы сроков строительства.

Для многих строительных компаний характерны большие дыры в балансах, их главная задача – не строительство домов, а финансовых пирамид, зачастую новые проекты запускаются не столько для их последующей реализации, сколько для финансирования уже начатых строек.

Такая ситуация во многом связана с отсутствием перспективного бизнес-планирования, многие компании работают по принципу, сформулированному Аркадием Гайдаром: нам бы ночь простоять, да день продержаться. А что будет завтра, думать не желают; как получится, то и будет. Когда-то такая нечестная игра должна была завершиться. Свидетелями именно этого процесса мы и являемся.

Большая трансформация

Сегодня весь строительный бизнес задумывается о своих перспективах, так как впереди их ждет другая модель ведения дел, считает Вениамин Голубицкий, генеральный директор компании «Кортрос». Приходится осмысливать новую реальность – куда идти, как в ней выживать.

Что в этой связи будет происходить? Продолжится и усилится дальнейшая консолидация игроков рынка. Чем сложней будут финансовая ситуация у отдельных компаний, тем больше у них проявится склонность к слиянию и поглощению.

Новое законодательство, считает Вениамин Голубицкий, объективно ведет к тому, что число игроков на рынке сократится. Время получения сверхприбылей закончилось, для многих компаний главная цель сузилась к задаче выжить любой ценой. Появление эскроу счетов кардинально меняет ситуацию. Практически только крупные строительные компании могут с уверенностью смотреть в будущее. Остальным придется за него бороться.

Особенно драматичная ситуация может сложиться в регионах. Там почти нет крупных строительных компаний, а небольшим – выжить в новых условиях окажется особенно трудно. В малых городах почти нет объектов, на которых можно заработать большую прибыль, и она уж точно не возрастет в отличие от издержек.

Как выжить в такой ситуации, большой вопрос. Существует опасность того, что рынок подрядных услуг в некоторых регионах и без того не великий, усохнет еще больше. Кто там будет строить, вопрос открытый.

В преддверие новых правил возник ажиотаж на жилую недвижимость. В 77 регионах повышаются на него цены и только в 6 – они падают. Но, как уверяет Вениамин Голубицкий, эта ситуация вовсе не радуют девелоперов. Это миф, что они мечтают о постоянном росте ценников на жилье; если они о чем-то и мечтают, так это о стабильном спросе.

При этом было бы крайне опрометчиво считать, что с 1 июля начнет действовать новая законченная модель строительства жилой недвижимости. Многие вопросы нуждаются в дальнейшем прояснении. Например, как станет действовать механизм эскроу счетов, будут ли деньги с них доступны для строителей по мере завершения этапов проекта.

В новых условиях резко повысится значение брендов и устойчивости финансовых моделей застройщиков. На эти вещи будут клевать не только покупатели, но в первую очередь банки. Так что придется гораздо в большей степени чем раньше заботиться о репутации, о продвижении и узнаваемости своих продуктов.

Возможно, так в России родится цивилизованный рынок недвижимости, разумеется, в том случае, если выдержит все предстоящие перемены.

Рыночная лихорадка

Любопытно узнать, в каком же состоянии вступает рынок недвижимости в эпоху кардинальных перемен. Председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова считает, что 2018 год отмечен серьезным оживлением. Это объясняется рекордно доступной ипотекой, средняя ставка составила 9,5%. Только в Москве было заключено 90 тысяч ипотечных договоров.

Активны были и строители, совместными усилиями они выбросили на рынок 86 новых проектов. Но изменилось не только их количество, но и качество. Выросло число объектов, которые предполагают отделку квартир, возросло число квартир без балконов, а вот еще недавно большой спрос на студии упал, зато увеличился на 3-4-комнатные квартиры. Все большую роль играют новые технологии управления строительством.

Самые популярные квартиры в 2018 году – однокомнатные в среднем по 40 кв. м., далее идут двухкомнатные – до 60 кв. м., третью призовую позицию заняли трешки со средней площадью в 86 кв. м. Самая востребованная площадь 4-комнатных квартир 124 кв. м.

Все хотят купить квартиры, пока есть такая возможность, за меньшие деньги, отмечает Ирина Доброхотова. Этому способствует широкий ассортимент товара на разной стадии готовности, опасение грядущего роста цен, предоставление продавцами скидок и проведение акций.

Что определяет выбор покупателя? На первом месте локация – местонахождение дома, затем цена покупки, далее темпы и качество строительства, на четвертой позиции – наличие нужной инфраструктуры. И последний тренд, который приобретает все больший вес: наличие элементов «умного» дома.

Сегодня граждане думают не просто о покупке жилья, они вместе с ним хотят и получить нужный им комфорт, заключает Ирина Доброхотова.

Все эти тренды и статут определять ситуацию на рынке недвижимости в 2019 году и, возможно, в последующие – тоже.

Владимир Гурвич

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Татьяна Полиди: после введения эскроу-счетов рынок жилья ждет второй этап реформы

Зарубежная недвижимость: безответственные заявления очень ответственных лиц

Первичный и вторичный рынки недвижимости: борьба обостряется

Элитная недвижимость: давит на рынок, в целом, и живет по своим законам

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

Кадастровая и рыночная стоимость: свет в конце туннеля виден, но туннель с… длинный

Доступное жилье в России мало кому доступно

«Приключение» шведских девелоперов в России

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке




Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Москва все строится, торопится...
Наверх