Даже когда экономика пребывает в долгой стагнации, рынок недвижимости сохраняет определенный динамизм. Так происходит всегда или это только у нас в России…

2019 с точки зрения происходящих процессов на рынке недвижимости одновременно год традиционный и новаторский. С одной стороны, развивались тенденции предыдущего периода, с другой – обозначались новые тренды, которые будут определять ситуацию в этой сфере в ближайшие несколько лет. Можно сказать, что в сотрудничестве и противоборстве этих явлений и прошли все двенадцать месяцев.

Девелоперы стали пассивней

Говоря о рынке недвижимости 2019 года, следует отметить тот факт, что в конце 2018 года многие его игроки пребывали в определенной тревоге. Им казалось, что плавного перехода к работе по новым правилам не случится и возможны различные потрясения. Но, как показали дальнейшие события, эти опасения оказались преувеличенными. По крайней мере, уж в Москве ситуация выглядит вполне стабильной. Хотя определенные перемены произошли.

По информации директора по развитию бизнеса компании «Метриум» Натальи Сазоновой, в столице 15% проектов перешли на использование проектного финансирования и эскроу счетов. Таким образом большинство строек продолжилось по прежним схемам.

Однако даже пока такой относительно скромный переход имел свои последствия. Так, по данным компании «БЕСТ-Новострой», одной из главных тенденций прошедшего года, связанной с изменениями в долевом строительстве, стало замедление девелоперской активности. По оценкам экспертов, с января по декабрь на столичный рынок в различных форматах и классах недвижимости вышло 62 проекта против 93, пополнивших рынок в 2018 году.

Всех волнует, как чувствует себя во многом новый для нас рынок проектного финансирования жилищного строительства. Руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова говорит, что коммерческие банки проявляют консерватизм и каждый проект рассматривают под лупой. Такой подход обусловлен большим спросом на продукт – конкуренция среди заемщиков высокая.

Качели спроса

Спрос на недвижимость в течение года весь походил на движение качелей – то взмывал вверх, то опускался вниз. В первое полугодие он рос быстрыми темпами, в том числе в проектах ДДУ по старой схеме, и увеличился на 18%. После июля месяца его кривая покатилась вниз.

При этом ожидаемого взрывного увеличения цен в результате изменений в долевом строительстве не случилось. Однако в течение года во всех сегментах первичного рынка наблюдался рост средней стоимости метра по причине повышения строительной готовности проектов. В жилых комплексах комфорт-класса цена метра выросла на 7%, в бизнес-классе – на 5%, премиум-класс прибавил 8%, а элитный сегмент – 18%. Аналогичная ценовая ситуация отмечена и в формате апартаментов.

Клич на рынке

В 2019 году изменилась ситуация на ипотечном рынке. Ипотека росла все последние годы, в 2019 году этот рост приостановился. В частности, по причине того, что если в 2018 году ставки по кредитам падали, то в 2019 – росли. Правда, к концу года снова началось их снижение.

После увеличения пенсионного возраста, ипотеку стало брать больше людей пожилого возраста. Этому способствует и возрастание сроков кредитования, и снижение ежемесячных платежей. По словам генерального директора компании «Бест-Новострой» Виктории Григорьевой, можно говорить о том, что на рынке раздался клич: «бери ипотеку, она подешевела». Снижение ключевой ставки ЦБ, которая в декабре достигла отметки в 6,25%, привела и к снижению ставки по ипотеке. В результате сегодня заемщиками доступны кредиты по цене от 6,9% до 8,5%.

Помимо традиционных игроков ипотечного рынка Сбербанка и ВТБ, в 2019 году появились и другие банки, которые отобрали часть доли у этих государственных монстров. При этом увеличилась сама линейка предложений. Например, одно из последствий этого – рост кредитования в элитном сегменте, чего раньше не было. В некоторых проектах комфорт-класса до 90% сделок закрывалось с участием заемных средств. При этом ипотека все сильней заменяет рассрочку, в новых условиях она становится застройщикам невыгодной.

Особенно эта тенденция характерна для новостроек бизнес-класса, где раньше сделки с рассрочкой платежа составляли порядка 35%. Сейчас, когда девелоперы практически перестали предоставлять рассрочки без процентов, а ставки по ипотеке снизились, те, кто предпочитал покупать в рассрочку, стали уходить «в ипотеку». Пока доля рассрочки сократилась на 5-7%, но этот процесс будет набирать обороты.

Борьба за клиентов вступает в новую стадию

Старая поговорка: «не обманешь – не продашь», постепенно уходит с рынка недвижимости. Меняется и сам процесс реализации продукта. Уже можно говорить об определенных тенденциях в этой сфере. Они возникли, разумеется, раньше, но отчетливо проявились в 2019 году. И главный лозунг – борьба за клиента. Его встречает комфортный офис продаж, малоприспособленные для этого помещения уходят в прошлое. Сейчас современный офис имеет разные помещения, причем, не только для переговоров, но и зоны отдыха и даже детские комнаты.

Все уважающие себя застройщики создают интерактивные макеты ЖК и домов, а также приглашают на осмотр в шоурумы. Обязателен индивидуальный подход при работе с потенциальным клиентом.

Без права на ошибку

Новые правила стали менять психологию и подход к делу девелоперов. Как говорит Виктория Григорьева, теперь у них нет права на ошибку. В итоге поменялся порядок ценообразования. Раньше в проект изначально закладывалась едва ли не максимальная маржинальность, а если смелый прогноз не оправдывался, то цену можно было скорректировать за счет акций и скидок. Сейчас у девелоперов такая возможность сильно сузилась, поэтому подход к выставлению цены стал очень взвешенным и осторожным уже на самом старте.

Благодаря тому, что ценообразование стало более взвешенным, на первичный рынок вернулись инвесторы: осторожный ценник на старте продаж позволил им снова рассматривать недвижимость как более выгодный инструмент по сравнению с банковскими депозитами. В итоге с января по декабрь 2019 года доля тех, кто приобрел квартиру с целью вложить или сохранить средства, выросла на 5% и достигла отметки в 13% от общего объема покупателей.

Сделайте мне красиво

Тенденцией 2019 года стал рост продаж квартир, которые сдаются с чистовой отделкой. Согласно опросам, еще несколько лет назад только 32% покупателей хотели приобрести такое жилье, сейчас число желающих возросло до 63%, и процесс набирает силы.

Как рассказывает Директор по развитию компании «S.A. Ricci жилая недвижимость» Александр Галицын, еще три-четыре года назад в продаже число таких квартир не превышало 6%, сегодня – уже 25%. Для продавца чистовая отделка – это конкурентное преимущество. Во-первых, жилец может въезжать в купленную квартиру сразу, ему не надо искать ремонтные бригады, он экономит свои силы и время; во-вторых, вселяется в дом, где нет шума от ремонтных работ, в-третьих, в нем нет ни грязи, ни пыли.

Но есть и риски. Во-первых, не так много хороших подрядчиков, способных качественно выполнить отделочные работы; во-вторых, от 3 до 5% покупателей не принимают такие квартиры, выставляют разные претензии; в-третьих, возрастают сроки сдачи объектов по причине отделки; в четвертных, она требует дополнительных финансовых затрат. При этом ее рентабельность находится вокруг нулевой отметки.

Диапазон стоимости отделочных работ в комфорт-классе 15-20 тысяч рублей за кв. м., в бизнес-классе – от 20 до 50 тысяч рублей за кв. м.

Более того, 28% потенциальных новоселов хотят получить жилье уже и с мебелью. Этот запрос уже услышан, 4 застройщика предлагают меблированные жилища. Но, как замечает Анна Соколова, для строителей это дополнительная морока. Нужно учитывать индивидуальные требования людей, а это пока непросто. На сегодняшний день большинство застройщиков к этому не готовы. Но, если учитывать, что в США и в Европе 90% квартир сдаются уже с мебелью, можно прогнозировать, что и у нас этот процесс будет нарастать.

Готовы ли меняться девелоперы?

На данный момент это основной вопрос. Вряд ли можно говорить о том, что 2019 год дал на него четкий ответ, но определенные тренды проявились. Генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев отмечает, что рынок недвижимости суперконкурентный, постоянно появляются новые тенденции, новые форматы. Хотя их доля пока не велика, но они есть, и это весьма знаменательно. Выходят проекты с новыми, еще не совсем привычными атрибутами: с местами хранения велосипедов, скутеров, с парковочными местами для гостевых автомобилей. В подземных паркингах устанавливают зарядки для электромобилей.

Также нельзя не заметить, что одним из главных трендов 2019 года стала цифровизация практически всех бизнес-процессов. Компании начинают активно использовать big data прежде всего для анализа рынка и выявления потребностей клиентов. Это позволяет максимально точно разрабатывать наиболее востребованные продукты и выстраивать рекламные кампании с более точным попаданием в цель.

Заметным событием в уходящем году стало появление на рынке квартир и апартаментов экстремально маленьких площадей. Однако считать это новым трендом не стоит, предложение студий заметно не увеличивается и спрос на такие лоты особо не растет. Судя по всему, выводя на рынок проекты с микроквартирами, девелоперы лишь изучают спрос на подобные лоты.

Но пока это скорее все же отдельные всполохи новых процессов. 2020 год ответит на многие вопросы, которые возникли в году предыдущем, значительно детальней.

Владимир Гурвич