Александр Плутник, генеральный директор АО «ДОМ.РФ»

Прежде всего задача АО «ДОМ.РФ» – это развитие ипотечного рынка. Рост ипотеки, который сегодня мы видим, был заложен именно тогда, когда все считали ипотеку непонятным инструментом, который использовали лишь в буквальном смысле сотни человек в стране, которые могли себе позволить ипотечные кредиты.

В прошлом году ипотечные кредиты взяли порядка 1,5 миллиона семей. Абсолютно новые семьи, которые смогли улучшить жилищные условия при помощи этого инструмента. Сегодня цель – сделать этот инструмент как можно более доступным для граждан и при этом обеспечивать снижение ставки.

В начале этой программы мы имели ставку 20%, но все последние годы шло планомерное снижение ставки, максимум снижения которой пришелся на прошлый год.

Сейчас мы видим краткосрочный обратный тренд, связанный с ситуацией на международных финансовых рынках и стоимостью фондирования.

Мы считаем, что полноценное развитие ипотечного кредитования вторичного ипотечного рынка, именно рынка ипотечных ценных бумаг, позволит в перспективе 3-х лет на 1,5-2% ипотечную ставку снизить за счёт того, что банкам откроется такой более доступный инструмент фондирования.

Вместе с тем, по нашим наблюдениям, растет количество граждан, которые не хотят связывать себя ни с какой собственностью, а просто хотят жить в качественном арендном жилом фонде.

Учитывая, что наш российский рынок серьезно отличается от международных зарубежных аналогов, где рынок арендного жилья представлен многофункциональными игроками, а у нас же это – частный сектор, где из рук в руки вы можете снять любой объект недвижимости в любом городе на любую сумму. По этой причине, к сожалению, не всегда российский рынок надлежащего качества. Арендаторы и арендодатели сталкиваются с взаимными претензиями, с большими проблемами, такими как отсутствие единых правил или юридическая защита двух сторон.

В сложившейся ситуации необходимо устранять проблемы, и мы в рамках наших пилотных проектов разворачиваем такую институциональную аренду. По правилам, которые у нас есть, мы приобретаем либо подъезд, либо дом. Мы также приобретали и апартаменты. Де-юре – это нежилые помещения, де-факто там проживают люди с семьями. И вот здесь как раз совместно с Минстроем мы ищем решение этой ситуации, потому что в год вводятся уже под 1 миллион квадратных метров апартаментов в стране. Это и дополнительный фонд, по сути, это жильё, которое не засчитывается нигде. Люди там проживают и зачастую коммунальную плату платят выше, чем в квартире. Развивая рынок аренды, мы попутно решим вопрос со статусом апартаментов.

Задача, которая у нас находится на особом контроле – это защита прав участников долевого строительства. Мы являемся управляющей компанией фонда защиты прав граждан. Фонд, являющийся по сути спецсчётом, где аккумулируются платежи от всех застройщиков в размере 1,2% от цены каждого договора. В фонде сейчас порядка 14 миллиардов рублей. Работа аккумулированная, она управляется по правилам, установленным правительством. В основном они все размещены в МФЗ. Эти деньги будут использованы в случае, если застройщики, которые в фонд направляли, не смогут справиться со строительством, и фонд либо выплатит деньги гражданам в случае этого решения, либо они реализуют достройку этого объекта.

Здесь же у нас есть ещё одна задача. Это установление прав участников компании СУ-155. Мы уже достроили 130 жилых домов площадью 1,5 миллиона метров кв. Осталось наиболее сложных 6 домов.

Перед нами стоит еще одна задача, не менее сложная, чем СУ-155 – это достой «Урбан-групп» Подмосковье. Там практически 15 тысяч человек осталась без жилья. И главное, что тормозит полномасштабное развертывание строительства – полное отсутствие проектной документации. Проектной документации, как это не странно, просто не сохранилось нигде и никакой. Приходится перепроектировать все дома, исходя из договоров долевого участия, которые у людей на руках. Они имеют квартиру 54 квадратных метра с окном в сторону леса, условно говоря. И когда им говорят, что будет новый дом, это всё рождает эмоциональный всплеск. Поэтому коллеги максимально перепроектируют исходя из тех договоров, которые есть.

В целом АО «Дом.РФ» создал единую информационную систему в жилищном строительстве, где мы видим все строящиеся дома, все строительные компании, которые получают разрешение на строительство. И что нам в принципе удалось, это организовать удаленную работу со всеми застройщиками. Мы ни с кем не встречаемся, все работают внутри этой системы. Система регистрирует платежи автоматически. Всё взаимодействие происходит в личных кабинетах, которые у застройщика там открыты. И мы систему будем использовать для развития банковского кредитования застройщиков в банке «Дом.РФ».

По подсчетам экспертов, при переходе на эскроу-счета, не все застройщики в силу разных причин смогут прийти к проектному финансированию, что может привести к остановке строительства жилья в объеме порядка 15 миллионов квадратных метров. Это совсем не означает, что они являются мошенниками и их надо непременно банкротить и убрать с рынка. Им надо помочь. Иначе, мы получим одномоментно ещё большее количество дольщиков, чем в случае, если мы такую поддержку не окажем.

Мы все понимаем, что эти 15 миллионов квадратных метров, которые будут отрезаны от проектного финансирования, внутри этих 15 миллионов будут попадаться дефолтные дома, будут случаться обманутые дольщики. Но если им государство окажет поддержку, то потери для людей и для государства будут значительно ниже, чем, если поддержку не предоставить.

Банк, который мы создаем, будет работать только на рыночных принципах. У нас такие договоренности с Банком России. У него просто будет специализация: ипотека и жилищное строительство – это ниша этого банка. И здесь, конечно, нам также, как и застройщикам хотелось бы, чтобы как можно быстрее вышел акт от Правительства РФ, который сейчас Минстрой внёс о критериях, чтобы было понятно, какой объём рынка переходит на новые правила, какой объем рынка остаётся пока на старых правилах.

И еще об одной задаче. Мы занимаемся ещё одним направлением – это вовлечение земельных участков, находящихся в Федеральной собственности. Мы видим возрастающий спрос строителей на земельные участки, находящиеся в хороших местах. Просто в городах. Не как раньше, на полях, которые примыкали к городу и на них был большой спрос. Сейчас спрос идет внутрь городов. Люди выбирают участки получше, пусть и подороже. Потому что покупатель выбирает именно такие участки, которые отличает качественная среда.

В целом прошлый год был лучшим для строителей годом с точки зрения продаж, это уже факт: было продано квартир на первичном рынке на 50% больше, чем годом ранее. И вот этот спрос пришёл в первую очередь в качественный проект. Как мы это видим? В единой информационной системе мы видим продажи в каждом доме. И вот те дома, которые находятся в разнообразной среде, на 30-40% быстрее продаются, чем дома, которые находятся в более-менее развитой части городской среды.

Из выступления на Общественном совете при Минстрое РФ