Регулирование градостроительного процесса и строительного бизнеса – занятие очень тонкое. И далеко не всегда оно  происходит успешно. А потому к любому подобному эксперименту отношение настороженное

Качество возводимого жилья остается насущной проблемой.  Неверно говорить, что оно повсеместно плохо, но претензии к нему в целом немалые. Как сделать так, чтобы оно не опускалось ниже определенной отметки. Свое решение вопроса нашли в Московской области, здесь разработали новые требования к проектированию и строительству многоквартирных жилых домов, которые вступили в силу в августе 2021 года. Согласно регламенту, действующие в регионе застройщики обязаны соблюдать эти стандарты, в противном случае могут лишиться право на работу в одном из самых привлекательных с точки зрения строительного бизнеса субъекта Федерации.

 Стройте по правилам или уходите

О чем же все-таки идет речь? С 7 августа вступили в силу стандарты качества жилого помещения и комфортности проживания на территории Московской области – требования к проектированию и строительству многоквартирных жилых домов. Они закрепляют особенности внешнего облика, планировки, строительства и благоустройства территорий новостроек региона.

Эти правила коснутся многих людей. Ведь по словам министра жилищной политики Московской области Инны Федотовой, ежегодно здесь возводится более 4 млн кв. м. жилой площади, свыше 75 тыс. семей праздную новоселья. Но при этом жилье далеко не всегда отвечает требованиям жителей.

Составлен даже список главных претензий новоселов к новым жилищным комплексам. Больше всего нареканий вызывают места общего пользования, которые далеко не всегда удобны. Например, это относится к входам в подъезд.

Еще одна проблемная зона – мусоропроводы. Нередко они становится рассадниками антисанитарии. Отсюда дискуссии об их необходимости в новых домах. Все больше предложений, чтобы их заварить, а вместо этого организовывать раздельный сбор мусора.

Другая острая тема – парковки. Число автомобилей рядом с домами неуклонно растет, их паркуют повсюду, в том числе на газонах, на тротуарах. Машины мешают ходить во дворах. Нужны четкие требования к местам, где может быть размещен автомобильный транспорт.

По словам министра, хотя правила вступили в силу только с 7 августа, в области уже есть примеры строительства по новым стандартам.

Выше можно, а ниже нельзя

Новые стандарты появились не спонтанно, а стали плодом работы большой группы экспертов, подчеркивает главный архитектор Московской области Александра Кузьмина. Их появление вызвано необходимостью того, что не всегда рыночная конкуренция полноценно решает вопросы качества строительства. Если покупать или не покупать то или иное жилье каждый раз принимает решение конкретный житель, то государство обязано обеспечивать ему минимальный объем определенных условий, ниже которых объект не может находиться. В противном случае он не может быть введен в эксплуатацию.

Когда разрабатывали новые стандарты,  то решили разделить их на две группы. Первая  группа включает более многочисленные и детальные требования к МКД; эти дома строятся в рамках госзаказа преимущественно для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Во второй группе норм поменьше, они служат задачам регулирования строительства коммерческой жилой недвижимости.      

Создатели новых правил предусмотрели систему контроля за их выполнением. По словам главного архитектора области, предусмотрено три их формы: на уровне Мособлархитектуры, Главгосэкспертизы и регионального Министерства жилищной политики.   При этом каждый этап контроля не дублируют другие, а выполняет свои функции и задачи. И все строители, которые желают работать в Московской области, обязаны знать и выполнять эти стандарты.

А их очень много. Расскажем о самых основных.

Одна из главных зон регулирования новыми правилами являются места общего пользования. Так, вход в подъезд должен располагаться с тротуара, иметь сквозной характер, сами подъезды должны быть оборудованы подсобными помещениями, в частности, колясочными.

Вводится запрет на мусоропроводы, в том числе и в качестве стимула для раздельного сбора мусора. Это поможет избежать экологической катастрофы в Подмосковье.  Увеличивается процент остекления первых нежилых этажей, а их потолки должны быть не менее 4, 2 метра.

Новые стандарты касаются и непосредственно жилья.   В доме должна быть гибкая квартирография, высота потолков не менее 2,65 метра, в многокомнатных квартирах – не менее двух санузлов. А сами квартиры не должны быть по метражу меньше 28 квадратов. Правда, как подчеркивает Александра Кузьмина, это требование носит рекомендательный характер. У комнат должна присутствовать хорошая геометрия.

Свои требования к подземным и наземным паркингам. Доступ к подземным стоянкам должен обеспечиваться, в том числе и с помощью лифтов. Закрепляется принцип машино-места в обеспечение расчета количества паркингов для дома.  

Свои требования  фасадам. Обязательное остекление балконов и лодж. Сами фасады должны иметь возможности для разных вариантов отделки. Так же должна быть использована индивидуализация входных групп. Вводится принцип сокрытия инженерных систем, нельзя применять разные отделочные материалы в одной плоскости. И вообще, фасады не могут иметь неряшливый вид.

Правила так же касаются благоустройства придомовых территорий, в частности, дворы без машин, а так же широкие пешеходные пути – не менее 2 метров.

Как подчеркивает Александра Кузьмина, эти стандарты тот минимум, ниже которого нельзя спускаться. А вот выше – сколько угодно.

Новый урбанизм

  Обычно, когда чиновники что-то регулируют, бизнес тут же настораживается, так как во многих  случаях для него это выливается в  ужесточение условий работы. А тут речь идет о таком масштабном проекте, когда строителям предстоит работать по целому своду правил. Не получится ли так, что отныне в Подмосковье все станут строить практически по одним лекалам?

Президент Союза архитекторов России  Николай Шумаков уверен, что новые подмосковные стандарты не ставят лимит на архитектурное и строительное творчество. Речь идет лишь о нижней планке требований. Сама же проведенная подмосковными чиновниками работа вызывает у президента союза архитекторов восторг. Ее надо было выполнить давно, но почему-то это никто не делал. Хотя сама идея лежала на поверхности. То, что именно она реализована в Подмосковье, делает регион пионером этого направления. И есть надежда, что его подхватят и другие территории.

А, по мнению председателя правления Ассоциации проектировщиков Московской области  Ильи Машкова, после появления этих  правил Московская область позиционирует себя как супер современный регион, где упор сделан на качестве строительства на основе мирового опыта – ведь новые правила созданы с его использованием.

Качество достигается большим разнообразием решений. И стандарты облегчат работу архитекторов, позволят более проще находить общий язык со строителями. И таким образом двигаться к новому урбанизму.  

Государство обязано иметь свою градостроительную политику. И стандарты – одна из форм ее проявления, важный шаг на этом пути, считает  основатель архитектурного бюро "Атриум" Антон Надточий. Застройщик должен четко понимать, какие к нему предъявляются требования.

Качество – это хорошо, особенно если оно гарантировано, но покупателей не может не волновать вопрос  - в связи с вступлением новых требований, не повысятся ли  цены на  недвижимость?  Член Общественного совета Ассоциации застройщиков Московской области Наталья Полушина полагает,  что новые правила на цену не повлияют. Для ее повышения есть другие, более действенные причины. В данном же случае речь идет о минимальных требованиях, которые и без того нужно соблюдать. Только теперь они четко сформулированы и отклонение от них становится недопустимым.

 Как оно будет на самом деле, покажет жизнь.  В любом случае это интересный эксперимент, который требует проверки. И с августа 2021 года она и началась в Московской области.                                                            

Марк Горский

От редакции. Когда подмосковные жители увидят такие новые МКД, разработчики новых требований не сообщили, но если придерживаться практике строительства в Подмосковье, то мы их увидим совсем скоро.