«О, сколько нам открытий чудных готовит просвещенья дух…», – писал поэт. Возможно, он имел в виду цифровую ипотеку.

Сегодня ипотека является неотъемлемым элементом рынка недвижимости. Большое число россиян благодаря ей сумели улучшить свои жилищные условия. Но далеко не все могут получить такой кредит, и не только потому, что он им не по карману. Многих отпугивают сложности оформления этого инструмента, нежелание заниматься рутинными операциями. Но есть надежда, что этот процесс может существенно упроститься и не в далеком будущем, это уже активно происходит. Связаны такие изменения с новым технологическим уровнем предоставления финансовых услуг. Ипотека превращается в цифровую ипотеку.

Год великого перелома

В 2020 году ипотечный рынок сделал большой рывок, по оценкам экспертов – это был лучший год для ипотечного кредитования в России. По данным Артема Федорко, заместителя генерального директора «ДОМ.РФ», по сравнению с 2019 годом он вырос по количеству выданных денег на 50% и на 40% по числу полученных займов. Есть основание для благоприятного прогноза и на текущий год. По оценке генерального директора «НКР» Кирилла Лукашука, в 2021 году объемы ипотечного кредитования превысят объемы розничного. Это важный структурный сдвиг не только в российской банковской системе, но и российской экономике в целом, отмечает аналитик.

Не менее важно и то, что ипотечный портфель самый качественный из всех кредитных банковских продуктов. Это достигается благодаря высоким стандартам андеррайтинга. Просрочки по ипотечным кредитам держатся на уровне меньше 1%. Такого показателя нет ни в одном другом банковском сегменте.

Но при этом, считает Артема Федорко, ипотека не должна доминировать при заключении сделки на покупку жилья. Люди не должны мучительно размышлять о том, в каком банке взять кредит, на каких условиях, что для этого необходимо. Будущее ипотечного рынка в удобном инструментарии, этот механизм должен быть стандартным, а, следовательно, предельно простым для всех игроков. Все его элементы должны быть представлены в электронном формате от самих договоров, закладных и страховки, до отчетов о доходах. Это позволит кардинально изменить всю процедуру предоставления займа.

Бесшовный ипотечный путь

На практике это означает переход к бесшовной цифровой ипотеке, то есть такой, когда все этапы ее получения можно будет пройти в электронном виде. По словам Ивана Зимина, директора Департамента финансовых технологий Банка России, регулятор активно занимается этой работой. В 2020 году были выявлены барьеры, которые стоят на пути такого перехода. В основном они связаны с проблемами дистанционной идентификации. В 2021 году это направление будет продолжено, определены 18 мероприятий, которые надо выполнить в ближайшее время.

Постепенно формируются и законодательные условия появления цифровой ипотеки. В конце 2020 года принят закон «О развитии биометрической системы». Он открывает возможности для дальнейшей цифровизации финансового рынка, появляются дополнительные каналы для сбора биометрической информации. Запуск единой биометрической системы позволит клиентам дистанционно открывать счета и оформлять кредиты, а также получать другие финансовые и государственные услуги. Самостоятельная регистрация через мобильные устройства – то, к чему должны прийти банки на очередном этапе.

Но, как признает Иван Зимин, пока не хватает нескольких важных компонентов для более успешного внедрения цифровой модели ипотеки. Это использование облачных ЭЦП для подписания документов, дистанционное заключение нотариальных сделок. Только после решения этих вопросов цифровая ипотека по-настоящему станет бесшовной.

В бананово-лимонном Сингапуре

Но уже сейчас при всей незавершенности общей конструкции есть возможность проводить подобные операции. Как рассказывает один банкир, их банк предоставил ипотечный заем супружеской паре, которая из-за пандемии застряла в Сингапуре. Еще одна сделка состоялась с заемщиком, который находился на корабле у берегов Малайзии.

Разумеется, пока это выглядит как чистая экзотика, но такие примеры показывают неограниченные возможности использования цифровых технологий для ипотечного кредитования, они позволят проводить сделки, где угодно.

Однако было бы опрометчиво впадать в эйфорию и надеяться, что уже совсем скоро все кардинально изменится. По мнению одного их экспертов, в этом вопросе на сегодня много хайпа. Пока в цифровой ипотеке больше заинтересованы банки, чем их клиенты, которые еще не понимают до конца своих новых возможностей.

Для банков внедрение цифровых платформ – это возможность удешевления самого процесса ипотечного кредитования. А это в свою очередь потенциально позволяет снижать тариф. Опросы же показывают, что на сегодня главное для заемщика – это не сам способ получения кредита, а ставка по нему. Да, цифровой формат для человека важен, он позволяет получать деньги без лишней суеты. Но пока все же главным остаются условия обслуживания займа.

Об этом наглядно свидетельствует льготная ипотека, куда люди устремились за ее получением. Их даже не останавливал тот факт, что такая поддержка привела к росту цен на недвижимость. В столичном регионе квадратный метр подорожал на 20% при одновременном падении доходов населения. В этих условиях снижение процентной ставки очень важно. И, кроме цифровизации ипотеки, другие способы сделать это пока не очень просматриваются.

Однажды в Америке

Цифровизация ипотечного кредитования может сослужить еще одну важную службу ипотечному российскому рынку. Сейчас его держит небольшой пул крупных, преимущественно государственных банков. Большая же часть кредитных организаций не в состоянии работать на этом поле.

Как отмечает член правления, директор по розничному бизнесу «РосБанка» Алексей Лола, в США цифровизация рынка началась значительно раньше, чем в России. Она вывела в лидеры ипотечного кредитования относительно небольшие коммерческие банки. Есть просто фантастические истории успеха, когда маленькая команда за короткий срок, используя цифровые технологии, стала лидером американского ипотечного рынка, потеснив признанных грандов. Почему такое не может случиться и в России.

Сегодня преимущество имеют банки с разветвленной филиальной сетью. Исследования показывают прямую зависимость ее обширности и величины ипотечного портфеля. Цифровизация способна сломать это правило, дать шанс небольшим, в том числе региональным кредитным организациям. Внедрение «цифры» в процесс кредитования позволит тем, кто сделает ставку на инновационные технологии, занять лидирующие позиции. При этом от цифровых технологий могут выиграть российские банки, не имеющие развитой сети в регионах. Легко представить, сколько на этом можно сэкономить средств.

Когда клиенту не придется приходить в банк для того, чтобы оформить ипотеку? – один из ключевых вопросов, который предстоит решить банкам. Усилия государства должны быть направлены на создание равных условий для всех финансовых организаций. Важно обеспечить возможность подключения их к цифровым базам данных. Тогда мы получим хорошее развитие цифровых сервисов, качественный банковский продукт, плюс снижение издержек потребителя, резюмирует Иван Зимин.

Придется поломать голову

Однако на пути появления полномасштабной цифровой ипотеки есть еще одна проблема. В первую очередь ее можно внедрять на первичном рынке жилья, где все процедуры гораздо легче поддаются стандартизации. Но сегодня это только треть ипотечного рынка. Гораздо сложнее ситуация на вторичном рынке, тут в сделках могут участвовать значительно больше участников, да и сами они проводятся по разным правилам.

Руководитель дирекции розничного бизнеса ПСБ Мигель Маркарянц полагает, что переводить сделки в цифровой, да еще бесшовный формат, на вторичном рынке будет существенно труднее. Здесь они до сих пор проводятся преимущественно в бумажном варианте, и объяснить участникам процесса, что использовать электронный формат безопасно, будет труднее, чем на первичном рынке. А «вторичка» остается самым большим сегментом рынка недвижимости. Придется еще немало поломать голову, чтобы найти нужные решения.

В один клик

По мнению Ивана Зимина, для окончательной реализации проекта понадобится еще 5–7 лет. Стоит непростая задача сделать так, чтобы клиенту понадобился один клик на своем компьютере для проведения сделки. Предстоит решить еще много вопросов. Важно, чтобы разработчики цифровых систем ясно понимали, что нужно заемщику. Сегодня это не всегда так, во многих банках сформировались сильные команды айтишников, которые в поисках работы сами придумывают себе то, чем им заняться.

Цифровизация ипотеки накладывается на необходимость дальнейшего развития этого института. Несмотря на его успехи, Россия по-прежнему по уровню ипотечного кредитования по отношению к ВВП уступает не только развитым, но и среднеразвитым странам. Пока не начнется рост доходов, такое положение кардинально ничего не может изменить, даже самые передовые технологии.

Впрочем, и тут не стоит обольщаться. Как всегда, будущее нам кажется лучезарным, но, когда оно преобразуется в настоящее, все оказывается не столь замечательно. Что, впрочем, не отменяет необходимость скорейшего развития цифровой ипотеки. Просто не надо все надежды связывать только с ней.

Владимир Гурвич

Фото: ИА строительство